Invertir en inmuebles

Hilo para cuestiones relacionadas con la inversión en inmuebles

Hola!

Vengo a buscar un poco de orientación en el foro. Seguro que alguien sabe de primera mano o a través de otros que tal funciona el alquiler turístico. Plataformas tipo Airbnb ponen mucho más fácil el contacto entre dueños/visitantes y hay mucho ruido sobre el asunto. Me gustaría saber vuestra opinión. El caso es este:

  • Tengo un pariente muy cercano que tiene un apartamento muy céntrico. Sin embargo lo tiene desocupado y al no vivir en la ciudad no le es cómodo encontrar inquilinos ni tampoco atenderles muy bien si hay problemas. Pero tampoco es que le sobre el dinero como para tenerlo vacío.
  • Yo tengo un trabajo flexible en el que no me es problema quedar a cualquier hora para entregar o recoger llaves, hacerme cargo de un mantenimiento básico, etc.

Mi idea es proponerle que alquile el piso a través de Airbnb y que yo me encargue de vigilar y dar las llaves, etc. A comisión o por un fijo. No lo hago tanto por dinero como por enterarme bien si esto de los pisos turísticos puede resultar una buena inversión. Si lo fuese quien sabe si no me lanzaría a comprar uno y sacarle rentabilidad así.

Pero antes de comentarle nada a mi pariente, me gustaría conocer vuestras opiniones/experiencias sobre los pisos de alquiler turístico.

Gracias por anticipado

Bueno, yo he usado esa web como turista y bien todo. Desde el otro prisma creo que en breves tendrá una mayor regulación, permisos, limitaciones vecinales, impuestos… vamos asemejarlo a un hotel/hostal. Y con lo que veo muchos problemas es con la “comprensión” de los vecinos.

Dicho esto ni en pintura me plantearía comprar un piso con este fin. Ahora, si el piso de tu familiar ya lo tiene, no hay que hacer muchas reformas, hay buen royo con él… si que me animaría a intentarlo.

El asunto está en evolución. Mira en tu CCAA porque algunas son mas restrictivas que otras en cuanto a permisos e inspecciones (en caso de denuncia de algun vecino). Los ayuntamientos tambien pueden variar en sus controles. Desde el punto de vista de Agencia Tributaria (Central) se han de declarar los ingresos en IRPF, aunque gran mayoría de los propietarios no lo hace (supongo que serán estos propitarios que no declaran los que dicen que es un gran negocio).

Por lo que se rumorea la regulación legal generalizada es inminente ya que está habiendo sintomas de burbuja, además de generar bastante rechazo social. Dicha regulación va en la onda de desincentivar la actividad. En algunas CCAA va a tenerse que registrar la vivienda bajo la denominación de alojamiento turístico, darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas. Será necesario emitir una factura por cada estancia y aplicar el correspondiente IVA…Por ahi va el tema en lo fiscal.

Desde el punto de vista del huesped supongo que os irá bien, desde el punto de vista de los vecinos que tienen que aguantar fiestas de fin de semana, deterioro de instalaciones (que pagan todos), la cosa cambia como es obvio. Ya hay plataformas vecinales contra ese sistema especialmente en las grandes ciudades y zonas turisiticas, más si el propietario (como suele ocurrir) no da nada a cambio, es decir, que cobra pero no se preocupa por ejemplo ni de pintar la escalera (que considera bien general) ni de controlar a sus inquilinos que dicen ser 3 pero al final se meten 18 en el piso.

Si te digo que en las revistas especilizadas (legales) se aconseja que los vecinos comiencen a modificar los Estatutos de la Comunidad para prohibir la actividad. Si la actividad está prohibida en los estatutos el juicio es evidente y meridiano a favor de la Comunidad de Vecinos.

Desde el punto de vista económico, no sabría decir si se gana tanto como dicen, pero me temo que no es oro todo lo que reluce.

Ya nos dirás como te va.

Salud.

Buenas,

Por aportar algunas ideas, que no tengo muy claro como va. Se que amigos lo han usado y muy bien.

Lo primero es ver quien se te mete en el piso, ahora no está demasiado masificado, pero en el futuro se va a usar mucho por eso de todo este conflicto, y un tema del que no se está hablando y que puede afectar a propietarios es que si una vez que han entrado unos inquilinos y no se quieren ir ¿Cómo los echas? La ley española en este sentido creo que apoya poco al propietario, o es muy lenta para resolver este tipo de conflictos. Supongo que usar la plataforma para asegurarte de quien entra es un paso.

Luego está el tema de la ley que en España hasta que no ha aparecido este fenómeno, siempre han existido los alquileres vacacionales de amigos conocidos, … causando los típicos conflictos veraniegos. En mi caso estoy alquilado en un piso durante todo el año (ya llevo en el piso 7 años) y la propietaria nos hace alquileres vacacionales (contratos de 11 meses) para que no tengamos el derecho de quedarnos en el piso durante un largo periodo (creo que eran 5 años).

Este sistema lo están usando empresas extranjeras y propietarios patrios les está picando mucho, primero porque no se les ha ocurrido a ello, y segundo porque cualquiera puede entrar en este negocio donde ante estaban metidos unos cuantos. La solución sería tan fácil como multas a los ruidosos (lo que ocurre es que sonómetros para medir el ruido no lo tiene los policías locales) y multas a los propietarios por no pagar impuestos. Pero como ocurre siempre en este país van a prohibir antes que regular.

Me parece que sería una buena opción de tener el piso en movimiento y rentabilizarlo un poco.

No sabía que se puede hacer esto. Como medida preventiva no está mal… En algunos sitios es un verdadero problemón.

Ya digo, está en evolución…pero el asunto saltó incluso a la prensa general. Al menos en Madrid, el problema es que el alquiler turistico está encareciendo de manera brutal el alquiler “normal”…mira este enlace, ya te habla de ello, de la posibilidad de control vía estatutos. Y en Baleares ya tienen ley, y va en la misma onda.

https://www.elmundo.es/madrid/2017/06/27/59523b86268e3e256c8b45b4.html

Salud

Hola exit,

me dedico al sector hotelero desde hace 11 años y a la vez tengo 2 propiedades en alquiler turístico en Airbnb (ambas con licencia turística).

Para mi las claves son:

  • Normativa de la comunidad autónoma: En Catalunya y Baleares ya se está regulando. Desconozco como está en Madrid y demás sitios, pero tarde o temprano habrá una normativa que lo regule (los hoteleros presionan día y noche). En el caso de baleares, las multas son descomunales (alrededor de 40.000€ si no se dispone de licencia turística) además facilitarán una aplicación para hacer denuncias anónimas.
  • Tipo de propiedad: Cuando se trata de un piso en un bloque, un apartamento en un edificio o condominio. Las probabilidades de que se prohiba su comercialización son muy elevadas. El problema está en la incompatibilidad del uso residencial y turístico en un mismo edificio, por los conflictos que genera y por un sinfín de cosas más.
  • Ubicación: Ciertamente puede parecer que el centro de la ciudad sea el lugar idóneo para alquilar. Desde el punto de vista del propietario si, pero si tenemos en cuenta que para eso existen los hoteles, dudo mucho que se llegue a legalizar. Si estuviéramos hablando de un municipio costero o zona vacacional, entonces muchas cosas cambian a tu favor.

Cuando analizo propiedades para invertir como activo turístico descarto las que no cumplan los siguientes requisitos:

  • Vivienda unifamiliar (chalet, apartamento o casa) con jardín y piscina (necesitas diferenciarte de la competencia, que ahora mismo es brutal). En el caso de Baleares, hay más plazas ilegales que legales.
  • Ubicado en zona turística y cerca de la costa.
  • Que legalmente se pueda conseguir la licencia turística según la normativa vigente.

Si se dan esos 3 casos, es verdad que Airbnb es una herramienta muy buena para generar un rendimiento del 7-8% limpio anual sobre la inversión. Antiguamente, me lo gestionaba una empresa que se dedica al alquiler vacacional, y aunque me garantizaban el alquiler (se ocupara o no), este rondaba un 3-4% limpio.

En el lado negativo, ten en cuenta que lleva mucho más trabajo de lo que parece, los inquilinos te machacarán a preguntas antes de llegar y una vez estén en la propiedad, casi van a querer que les hagas de guía turístico. Tendrás que estar disponible por si se produce alguna avería. Tendrás que limpiar multitud de sábanas, toallas, etc. Algunos llegarán a las tantas de la noche porque el vuelo se les ha retrasado. Te pedirán ventiladores cuando haga calor y estufas cuando haga frío. Se estropearán las cosas más rápido de lo que piensas. Y así un largo etcétera.

Yo con mis dos propiedades estoy muy contento con su rendimiento y porque diversifico una parte importante de los ingresos procedente de rentas inmobiliarias. Sin embargo, se tratan de 2 muy buenos activos. No todo vale.

Espero que mi opinión te sirva.

Un saludo

Buenas,

Pongamos por caso, que queréis comprar vuestra primera vivienda, por ejemplo valor 70.000€, y tenéis ese dinero invertido en empresas con dividendos crecientes.

¿Desinvertiriais para comprar la casa a toca teja, o haríais hipoteca a interés euribor+0.99%?

No sólo hay que contar los intereses, sino también los gastos iniciales de la hipoteca, unos 2.500-3.000€.

Luego está el tema de ‘dejar’ de ganar durante un tiempo ingresos pasivos, si se compra a toca teja.

Si puedes pagar comodamente las letras de la hipoteca, y no es a muchos años, yo me hipotecaría, y seguiría invirtiendo. En realidad las dos opciones son buenas. Cada una tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Pagarla a toca teja, te dará mucha tranquilidad. Pero dejarás de ingresar las rentas de tus inversiones.

Si el Euribor empieza a subir, siempre puedes ir vendiendo parte de tus acciones para ir amortizando la hipoteca. Intenta que no te cobren comisiones por amortización anticipada.

Yo tengo dos hipotecas que no me las quito precisamente porque el interés es muy bajo, y saco mas dinero invirtiendo ese dinero.

En genérico prefiero hipotecarse.

Ahora bien, con los números que pones hay que tener en cuenta lo que dices: una hipoteca implica dos escrituras, un impuesto de ajd, dos apuntes en el registro… Y claro sobre 70.000€ pues si son 3000€ son un 4,28%. Y un 4.28% en limpio en dividendos no es poca cosa.

Me lo pensaria.

Mi pregunta es, para inversion? o usufructo.

si es para inversión, sopesa los garajes. Si es usufructo, no prefieres alquiler? posibilidad de cambiarte de lugar siempre que te apetezca… Ej: te toca como vecinos gente ruidosa, tocapelotas, okupas, …

Ademas no tienes que preocuparte de seguros, comunidad, averias, mantenimientos,…

Hola, como es lógico, te respondo según mi particular opinión, que es la que yo pongo en práctica.

¿toca-teja? Nunca. Jamás. Yo, nunca.

Las tejas me las quedo yo; y aplazo toda compra que hago, absolutamente toda.

Mi filosofia economica dice que: dinero ahorrado, no se gasta nunca. Nunca.

Conozco gente que sufre para ahorrar 20k y cuando los tiene se los gaqsta en un coche. Yo, si ahorro los 20 k, me los quedo yo y los invierto. Financio el coche y pago 300 € al mes por el coche. LA LIQUIDEZ NO SE ENTREGA, SE GUARDA.

Yo tengo una hipoteca, al euribor más 0,50% es un magnifico negocio.

Si el piso valiera 300k? pero valiendo 70k, hipoteca. Si todo te va bien tendrás acciones y un piso. Si algo te va mal, vendes el piso o lo alquilas.

Yo aplazo todos mis gastos. Pago con visa que me lo cobran a los 56 dias sin intereses, pago con otras visas que financio por 6€ a 3 o 6 meses. La liquidez para mí. El tiempo a mi favor. Cuanto más tarde pague mis compras mejor. Asi funcionan los negocios.

Cuanto antes generen dividendos e intereses mis ahorros y mis dividendos, mejor.

Ya se que hay gente que no actúa así. yo actúo así y soy feliz porque lo hago según mi visión personal y me va bien. Estoy muy contento así. Si te sirve…

Ojo. Que no gaste el dinero ahorrado no implica aplazar la vida. Yo aplazo mis gastos, pero no aplazo mi vida: gasto lo que quiero gastar, viajo lo que quiero viajar y hago lo que quiero hacer. Tras eso, el dinero ahorrado lo invierto. Está todo invertido y produciendo.

Una cosa es ahorrar y otra es Aplazar nuestros sueños. Vivo mis sueños y ahorro e invierto. Yo le llamo Independencia Vital y Independecia de tiempo; que para mí son más vitales y fundamentales que la llamada IF. (ojo, se pueden dar todas juntas, mejor. no son excluyentes)

Sería para mi, no como inversión, quizás en un futuro como inversión, alquilandolo.

El tema de seguir de alquiler no es mala idea del todo, te ahorras ibis, mantenimientos etc. Pero ahora mismo estoy pagando 500 al mes, 6000 al año. Eso serían 60.000 en 10 años, creo que compensa a largo plazo en propiedad.

El tema del apalancamiento esta bien, pienso como vosotros en general, pero no lo tenía claro de inicio por esos gastos iniciales de hipoteca. Me habéis acabado de convencer :slight_smile:

Respecto al préstamo vehículo no lo tengo tan claro, los intereses son abusivos, supongo que dependerá del caso. Yo eso si lo pagué a toca teja jajaj

Saludos

Hola Tivero,

Yo en estas cosas suelo usar las matematicas. Como bien dices, de alquiler estas gastando 6.000€ al año. ¿Pero cuanto gastarías en hipoteca+otros gastos? Pongamos que fuesen 850€ al mes a pagar en 10 años. Con esa diferencia de 250€ mensuales a un 10% de retorno anual, en 10 años tendrías 43.000€ de beneficio. Con un ahorro de 400€ extra al mes por alquiler o con un retorno medio del 15%, el beneficio sería de 70.000€.

¿Se revalorizará el piso? ¿O perderá valor? Si vas a comprar una casita en un pueblo de Teruel, seguramente pierda valor de aquí a 10 años. Si te lo vas a comprar en la puerta del Sol, probablemente se revalorizará. Ten esto en cuenta porque puede que tu piso se deprecie muy rápido y la opción de sacar 40.000€ de beneficio por la diferencia hipoteca-alquiler sea atractiva si al cabo de 10 años tu piso solo va a valer 30.000€.

En cuanto a pagar a tocateja o coger hipoteca, piensa que con una hipoteca estas haciendo un spread con tus inversiones. Si consigues sacar un rendimiento anual de más del euribor+0,99% entonces te sale más a cuento tener la hipoteca, porque tu principal irá rindiendo más que los intereses que pagas año a año y eso aumentará tu capital total.

Con hipoteca, si es a corto plazo a tipo variable, si es a largo a tipo fijo.

Mira lo que vale financiarte, y por otro lado lo que sacarias por ese dinero y lo apalancado que estes.

En mi caso tengo una hipoteca a tipo fijo de 1,9%, que no me planteo amortizar ni un duro anticipadamente, durante la vida del prestamo pagare siempre 1,9% (aunque como bien dices suma impuestos y seguros de vida, hogar…), si invierto por dividendo obtendre un 3% inicialmente por ejemplo, mas la subida anual del dividendo (quizá un 5% anual). Estudia el diferencial y te interesa de todas hipotecarte.

Otro punto, si pago a tocateja tendria que vender quiza parte de mi cartera de valores, y pagar las correspondientes plusvalias.

Lo unico malo que veo es que ya ha pasado el momento de la vivienda, yo he comprado 2 inmuebles en los ultimos 3 años y se han revalorizado mas de un 30%, valorando por operaciones muy similares realizadas, el mercado se esta sobrecalentando en ciertos puntos.

Y en cuanto a la inversion por dividendos igual, veo pocas oportunidades interesantes en este mercado.

Me acaban de opar la cuarta empresa este año, y me van a freir a impuestos sobre plusvalias, (Axiare, Hispania, Abertis y ahora Europac).

De los fondos disponibles no he reinvertido ni el 15%, y no creo que lo haga a corto plazo. (Compre Inditex, Imperial Brands, Reckitt Beckinser y Kraft Heinz).

Hola a todos, se que el tema esta un poco alejado de la inversion a la que estamos acostumbrados pero estoy un poco indeciso con un tema y no se me ocurre un mejor sitio para pedir auxilio,gracias.El tema es que en una comida familiar un primo me comento que habia comprado un piso cerca de la universidad por 35k y lo tenia alquilado por 500€,y que se iba a comprar otro, me parecio una inversion fantastica. Indagando un poco he visto que en los barrios colindantes a algunas universidades el precio de compra de las propiedades es bastante asequible y me estoy planteando probar. El tamaño de la cartera empieza a ser respetable,tengo algo de liquidez y me da un poco de miedo no tener nada de inmobiliario. Que opinais???
Perdon por el rollo. Gracias

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Miedo por que? No tener inmobiliario significa salirse de la tonica habitual del español medio que lo que hacia era hipotecarse para adquirir ladrillos pensando que la vivienda nunca bajaria de precio.

El sector inmobiliario es un sector ciclico como otros y que tiene sus epocas buenas y malas pero que en caso de que necesites liquidez y tengas que vender no es como deshacerte de unas acciones con un click en el ordenador. Si esa liquidez la necesitas en un momento de crisis del sector te va a resultar muy dificil vender y ademas es posible que acabes asumiendo perdidas.

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REIT’s.

Saludos.

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Hombre esas cuentas son fantásticas e incontestables: si consideras que cobras 11 meses (el otro para impuestos, seguros, comunidad) la rentabilidad es del 15%. Además añades que la inversión no es muy alta (35.000€) y que actualmente las hipotecas son muy baratas. Miel sobre hojuelas.
Dicho esto yo cubro el sector inmobiliario con REITs.

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