Bueno, las semanas han sido finalmente seis; con las cosas de bancos ya se sabe… Pero el lunes firmé la subrogación que comentaba.
Es la típica cosa que da una pereza tremenda hacer, pero animaría a todos a comparar y a tomarse la molestia. Yo me voy a ahorrar 1050 euros al año en intereses y solo me ha costado 22 euros que me cobró la entidad saliente por el certificado de deuda.
Como ya he explicado, hablo de este tema en el foro porque para mí este apalancamiento barato es parte fundamental de mi estrategia inversora. Tengo bastante más del capital pendiente, pero elijo invertirlo y aprovecharme de la diferencia de interés.
Estos días he estado haciendo algunos números de diferentes escenarios. Es todo de perogrullo, pero lo comparto por si a alguien le es de ayuda.
Imaginemos que te quedan 100.000 euros de hipoteca y 25 años de cuotas. Y felizmente tienes esa cantidad ahorrada. Eliminando por simplicidad las cancelaciones parciales, tienes dos posibilidades:
1.Amortizar la hipoteca. Pasas 25 años tranquilo, sin deudas. Si se desploman las bolsas y se acaba el mundo financiero tal y como lo conocemos, al menos tendrás tu techo bajo el que dormir. Al acabar los 25 años tendrás: tu casa.
2.No amortizar la hipoteca e invertir los 100k. A su vez habrá varios escenarios dependiendo de las relaciones entre ihip, interés de la hipoteca, iinv, interés de la inversión y icta, interés de la cuota, que luego explicaré en que consiste. Para que el modelo sea autocontenido, asumiremos que tus demás ingresos van destinados a otras cosas y que la devolución de capital la harás necesariamente de los 100.000 invertidos.
2.1. iinv<ihip. Obviamente, habrás hecho un negocio ruinoso. Cada mes tendrás que devolver capital (reduciendo la cantidad invertida) y los intereses conseguidos no te darán para pagar los intereses del préstamo. Al final de los 25 años tendrás: tu casa - mucho capital adicional aportado para cubrir la horquilla de intereses. Como es obvio, es peor que la opción 1 y nadie en su sano juicio la elegiría.
2.2 iinv>=ihip. Cada mes tendrás que devolver capital (reduciendo la cantidad invertida). Los intereses conseguidos te darán para pagar los intereses del préstamo y te sobrará un poquito (que será más cuanto mayor sea la diferencia entre los intereses). Al final de los 25 años tendrás: tu casa + todo el diferencial de los intereses. Aunque esta ganancia será decreciente pues cada vez tendrás menos capital invertido. Es mejor que la opción 1, pero quizá no todo el mundo acepte la incomodidad mental de tener una deuda a cambio de unas ganancias menguantes y de tener que estar constantemente desinvirtiendo.
2.3. iinv>icta. Aunque no es un interés como tal, podemos llamar interés de cuota al porcentaje anualizado que supone la cuota (interés + capital amortizado mensuales) sobre el capital prestado. Si el interés que conseguimos con la inversión supera este número, nos hallaremos en un escenario mágico en el que el flujo de los rendimientos cubrirán tanto el interés como el capital devuelto cada mes. De esta manera los 100K invertidos se mantienen intactos y rindiendo mes tras mes durante todo el tiempo de vida de la hipoteca. Al final de los 25 años tendrás: tu casa + los 100K invertidos + su revalorización. Y además te habrás embolsado los intereses de todo lo que iinv supere a icta.
Para calcular ese punto de corte maravillo, solo tenemos que acudir a Google Sheets o Excel y escribir en una celda:
=-PMT(A1/12;A2*12;1)*12
Metiendo en A1 el interés de tu hipoteca y en A2 el número de años restantes.
En las versiones en español de Excel es posible que haya que poner PAGO en lugar de PMT
En mi caso, para 0,89% de este primer año y 25 años pendientes tengo que conseguir invertirlo a más del 4,46%. Bastante razonable, pues mi YoC ya no anda muy lejos.