Muchas gracias por vuestras ideas. Ya sabía yo que si sacaba el tema encontraría opiniones para todos los gustos. Aun falta mucho mucho tiempo para tomar una decisión y ponerla en práctica, pero si me acuerdo seguiré escribiendo en el foro para ver como ha ido evolucionando el tema.
El debate eterno.
Querría saber que haríais en nuestra situación. Os pongo en situación:
Llegamos a Madrid, hace unos cuantos años, nos pegamos viviendo de alquiler 3 años, hasta que compramos una vivienda(modesta)con unas condiciones bancarias bastante buenas euribor+0,40. Ahora después de 7 años con un peque y otro en camino, hemos puesto en alquiler esa vivienda a principios de año, la cual sobre el capital invertido(no sobre el valor del piso) nos da entorno el 5,5% anual neto y prácticamente lo que recibimos de alquiler neto dobla la cuota de hipoteca, es decir, si pagamos 10€ de hipoteca, recibimos 19€ netos de arrendamiento.
Vale, hasta ahí la situación actual. Ahora todas las dudas:
Nos vamos a una casa nueva, más grande, y nos asalta la eterna pregunta: ¿comprar o alquilar?
Sin poneros los números, he hecho todos los cálculos teniendo en cuenta bastantes factores generales: edad, ingresos netos mensuales, ahorro, IPC, Rentabilidad anual de los ahorros, inflación…todos afectan a las dos opciones por igual.
En la parte de la compra: Entrada, ,cuota de la hipoteca, duracion de la hipoteca, tipo interes anual(fijo del 3,1%), gastos generales de una vivienda en posesion(seguros, ibi,basuras, derramas…), y la revalorización final de la casa al cabo de 30 años(4-5%).
En la parte del alquiler: cuota de alquiler, gastos de alquiler( basuras, el resto son despreciables, en una duración de 30 años).
Factores externos positivos para comprar:
- Trabajos estables ambos
- No tenemos pensado irnos de Madrid mientras no seamos jubiletas
- Operación de compra de vivienda anterior exitosa.(diversifico en inmuebles)
- Psicológico, comprar es de gente “lista” y alquilar es tirar el dinero (eso nos enseña la sociedad no lo digo yo).
Factores externos positivos para alquilar:
- Movilidad, si tengo un problema en la comunidad o en el vecindario, o me voy a trabajar fuera de España cojo las de villa diego.
- Cercanía al colegio de los niños. En nuestro caso, vivir al lado del colegio que van a ir es directamente imposible, pero alquilando esta a distancia de poder ir andando.
RESULTADO DE MI ANÁLISIS PERSONAL:
Con una rentabilidad en RV anual esperada conservadora del 6% ( la BOLSA de Madrid desde 1992 lleva anualizada un 9%) , una hipoteca a 30 años, un interés fijo del 3,1% TAE(es la que mejor he conseguido, en el BBVA), gastos anuales de 900€ (que en principio son más fijo) y una revalorización anual del 0,5% de la vivienda(este, os pediría que me lo corrigierais si es incorrecto), me sale:
Que al final de los 30 años, ya tendré 68, estando alquilado, tendré TODAVÍA un 6,7% más de dinero que si comprara la vivienda, siempre y cuando vendiera la casa en ese justo momento, ya que sino, tendría una casa que no produciría nada. Ni simulando una posible hipoteca a 40 años(que no existen ya), todavía, los números me salen que es mejor alquilar en NUESTRA situación, y con lo que estamos buscando.
Dicho, esto, como lo veis? Me dejo algún dato importante?
Yo así grosso modo, con trabajos muy muy estables prefiero comprar. No obstante en mi vida personal cada vez valoro más estar cerca de lugares importantes (trabajo, colegio…), cuando me compre una casa probablemente prefiera algo peor/más pequeño pero que me permita moverme andando o en bici por mi ciudad (muchísimo más pequeña que Logroño)
A no ser precios fuera de mercado, hoy en día, “económicamente hablando” lo mejor con diferencia es el alquiler para vivir en las mismas condiciones y sabiendo que hacer con el dinero evidentemente.
Yo me compré una casita hace un año y medio (con esto te contesto ya mi opinión) pero ahora te lo voy a justificar. Mi manera de pensar es la siguiente: con el préstamo retornas capital e intereses. El capital lo considero como ahorro y los intereses como gasto. Vivo en el extranjero pero supongamos que estos eran mis números:
- Alquiler de un piso: 134 al mes (los números son reales pero en moneda ficticia)
- Hipoteca nueva casa (1.2% interés fijo): 154 al mes (54 de intereses y 100 de retorno de capital al inicio del préstamo).
Con estos datos, consigo reducir mis gastos en 80 y ahorro 100 al mes en un activo que necesito pero que me ahorra el alquiler. O visto de otra manera, pagando 20 más durante 25 años tendré un sitio donde vivir cuando me retire y esta es una parte muy importante de los gastos personales. Ya lo sé, hay que hacer mantenimiento, etc… pero también te pueden subir el alquiler.
Tuvimos que poner un 25% de los costes por adelantado y eso va a hacer que me retire 2-3 años más tarde pero a costa de unos gastos menores en el futuro. Mirando números fríamente, posiblemente es mejor alquilar pero mi calidad de vida ha mejorado mucho comprando. Eso sí, he perdido mucha flexibilidad.
Hay un tema personal que me inquieta: los bancos centrales de todo el mundo llevan imprimiendo billetes a toneladas durante años. Personalmente creo que al final vendrá la muy temida inflación y el alquiler me lo pueden subir pero mi hipoteca es a tipo fijo y yo pagaré lo mismo.
Un saludo. No se si te he contestado pero espero que mi experiencia te haya servido.
Es el eterno dilema de siempre, como bien has dicho.
Te dejo mi opinión que, obviamente, está basada en nuestra situación particular. Nuestro plan es el siguiente: vivimos en una ciudad en la que, a día de hoy, no es en la que queremos vivir, por tanto, viviremos de alquiler hasta que podamos vivir de la bolsa. En dicho momento, tendremos la libertad absoluta de decidir dónde vivir. En ese momento, nos mudaremos a la ciudad en la que queremos vivir de por vida. Compraremos un terreno y nos haremos una casa a nuestra medida, tardemos lo que tardemos.
Resumiendo: comprar una casa sí, pero a su debido tiempo. De momento, de alquiler (y yo ya llevo casi 15 años de alquiler, eso sí, en 5 ciudades diferentes).
Un saludo!!
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Buenas tardes,
Tras mirar y estudiar el mercado durante un tiempo me he decidido por la compra de un piso no como inversión sino como vivienda habitual y ahora toca responder a la clásica duda: ¿Hipoteca fija o variable?
Antes de exponer las dos mejores opciones conseguidas un par de datos a tener en cuenta:
- Importe solicitado: 300.000€
- Se trata de un piso en la capital Gipuzcoana por lo que la hacienda foral devuelve hasta un 18% del gasto de inversión+intereses al año hasta un máximo de 1.530€ (al ser dos personas se duplica este valor). Es decir, cada año y hasta 17.000€ recuperaríamos 3.060€. Amortizando más, perderíamos esta ventaja.
- En ambos casos: 0% de comisión de apertura y 0,25% de amortización a partir de 30.000€/año (hasta ese valor exento de comisión).
Las opciones que barajamos son las siguientes:
- Hipoteca variable a 30 años por euribor +0,45%
- Hipoteca fija a 25 años a un interés de 1,9%
La idea en ambos casos sería aportar hasta el máximo de 17.000€ por lo que en unos 20 años la hipoteca debería quedar liquidada.
¿Cuál de las dos opciones os convence más? Muchas dudas… 
Muchas gracias por vuestras respuestas!!
A ese plazo, tipo fijo. Aunque la gran diferencia se produce en los primeros años del préstamo, en los que parece que los tipos van a seguir bajos (haz unas simulaciones), yo a ese plazo dormiría mucho más tranquilo a tipo fijo aun a riesgo de que mirando únicamente la parte económica me pueda salir peor, el pelo y la salud también hay que valorarlo.
Mira a ver el tema de la cancelación anticipada, que normalmente con tipo fijo no te lo permiten…
PD.: Además, en las empresas en las que invierto también prefiero que si hay deuda. sea a tipo fijo.
Yo ando muy verde con el tema de hipotecas, seguro que gente en el foro te puede dar mejores consejos. Las deducciones de la hacienda vasca pueden complicarlo aún más en el sentido de que tendrás que hacer más números.
Yo lo veo así:
O te vas a variable y amortizas todo lo que puedas para aprovechar los años que queden de tipos bajos.
O te vas a tipo fijo, y no amortizas nada. Entiendo que en este caso la inflacción juega a tu favor, dado que es de suponer que la misma cantidad de dinero (cuota fija) tiene un menor poder adquisitivo en el futuro (de ahí que crea que en este caso nada de amortizar)
Pero ya te digo que yo de hipotecas no entiendo ni pijo.
Saludos y suerte con tu elección.
PS- Sin pretender meterme en tus asuntos económicos. Cuidado con una hipoteca por 300K pavos a tipo variable con euribor negativo a 30 años…tal y como lo veo los tipos solo tienen una dirección, y es hacia arriba
Alquiler.
Siempre vivirás en el tamaño de casa/piso que necesites y con los extras que necesites en cada momento.
Entiendo tus dudas. A si a simple vista me tiraría por la fija, pero como te han comentado es cierto que en los primeros años se pagan más porcentaje de intereses que de amortización y eso va cambiando conforme pasan los años. Ese diferencial inicial del 1.45% a favor de la variable los primeros años me haría dudar mucho.
Vamos, que no he aportado nada al dilema…
Hola Leavak,
con esos datos que das me parecería lo más sensato coger la hipoteca a tipo fijo. Veo muy probable que el euribor suba en los próximos años, y en ese caso no serían necesarias subidas muy grandes para que al final acabases pagando más dinero con la hipoteca a interés variable.
Dicho eso, tengo dos comentarios:
- Me parecen las dos muy buenas ofertas, enhorabuena.
- Me resulta extraño que te cobren comisión por amortizar la hipoteca a tipo variable, puesto que al ser a tipo variable no supone ningún riesgo para el banco. De igual modo, me resulta extraño que no te cobren por amortizar la hipoteca a tipo fijo, aunque sea solamente hasta 30.000 €. ¿Estás totalmente seguro de estas condiciones?
Además de eso, te os podrías plantear las siguientes cuestiones:
- Contratar una parte de la hipoteca a tipo fijo y la otra a tipo variable. Por ejemplo, mitad y mitad. De este modo podrías decidir cuál de las dos amortizar dependiendo de cómo evolucionen las tasas de interés. No sé si esto lo hacen todos los bancos, eso sí.
- Si pretendéis amortizar 17.000€ al año y siendo que probablemente tenéis mayor capacidad de ahorro (como deduzco de tu comentario), ¿no sería mejor pedir una hipoteca a tipo fijo solamente a 20 años? Supongo que el interés en ese caso podría bajar a un 1,6-1,7%, lo que supondría un ahorro bastante considerable a 20 años vista.
Espero que eso te ayude a tomar la decisión.
Saludos
| 1999 | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3,069 | 3,949 | 4,574 | 3,483 | 2,705 | 2,216 | 2,312 | 2,833 | 4,064 | 4,498 | 2,622 | 1,232 | 1,550 | 1,837 | 0,575 | 0,562 | 0,298 | 0,042 | -0,095 |
Es el Euribor anual, yo lo primero estableceria claramente cuanta cuota podriais llegar a pagar, vivir bien, gastos que podriais prescindir… Si te fijas la barbaridad esta de tipos negativos es una anomalia historica de la cual no saben muy bien como van a salir…y mas aun que consecuencias puede tener.
Y calcula, la cuota que pagas a fijo y variable actual.
Y la mas importante, la variable a tipos del 2 y 4% que podria llegar sin ningun problema. Por que la cuota que calculas hoy en variable se te podria ir tranquilamente a un x2.
Como otro dato España esta pagando por su TBond un 1,7x % y Usa acaba de pasar los 3,x%. Y no nos cuadran las cuentas y la deuda ha subido la de D… En 2011 post Z la pagamos al 7-8%, hacer cuentas con los PGE a ese tipo de interes.
Pues yo voy a ir a contracorriente.
A 20 años y pensando amortizar yo firmaría la variable.
cuando todas las entidades financieras te intentan orientar al fijo… tu tira para el variable.
Exacto. La prueba del algodón. De primero de “como tratar con el banco” = hacer justo lo contrario que te recomiendan o quieren vender.
Es una medida de defensa similar a la intuición femenina. Ellas te preguntan si el vestido azul o el rojo. El que escoges tú es el que descartan ellas.
He recordado que escribí un mensaje en otro foro este verano cuando un usuario hizo la misma pregunta. Es un poco tocho y las cantidades está calculadas con las que él dió pero quizás te sirva de algo.
Este es:
"Si usted mañana entra en una sucursal bancaria a pedir un préstamo-hipotecario observará al señor trajeado esbozar una tímida sonrisa, le invitará a pasar y dentro de su gama de préstamos le aconsejará la hipoteca fija para su tranquilidad. Eso de entrada ya debería ponerle en alerta. Por defecto, todo lo que le aconseje su banco, de entrada, sea malpensado. De hecho, la verdadera estafa son las mixtas, las fijas es la manera en que el banco tiene claro que va a ganar más dinero con usted. Pero empecemos por el principio para darle forma a todo.
La práctica totalidad de las hipotecas en España están referenciadas al Euríbor desde la aparición de este en el año 2000. El Euríbor se calcula al aplicar una media entre el tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí. La media anual del Euríbor desde su creación es del 2,00% y su punto álgido fue en julio del 2008 que alcanzó el 5,39% motivando con ello la imposibilidad de muchas familias de hacer frente al pago de la hipoteca y que acabó desembocando (entre otras cosas) en la crisis inmobiliaria que vivió nuestro país.
Desde febrero de 2016 ocurrió un hecho inesperado y que nadie nunca pensó que pudiera pasar y es que el Euríbor entró en negativo con lo que en la práctica podía darse el caso (como así fue) que hubiese gente con hipoteca al que no sólo no se le podían cobrar intereses sino que había que abonarle dinero. Un accidente dijeron. Accidente que lleva 31 meses (este agosto cerrará sobre -0,17) y que tiene pinta que se alargará.
Hemos dicho que en julio de 2008 tocó su techo no??? Bien, años después y a raíz de una demanda de un campesino contra Cajasol por unos intereses desmesurados se descubrió la estafa. La mayoría de bancos europeos habían manipulado el Euríbor y el Líbor (su homónimo anglosajón) entre los años 2005 y 2009. La banca estafando??? no me lo puedo creer. Qué su punto más álgido coincidiera justo en esa etapa??? Casualidad. Hasta entonces nadie se había preocupado de cómo se calculaba. Un sistema opaco y del que nadie daba cuentas. Bien, este era el funcionamiento. Una empresa privada, llamada Tomson Reuters llamaba cada día a varias entidades bancarias (unas 40) para preguntarles por el tipo de interés que se prestaban el dinero entre ellos. De todas las respuestas eliminaba el 15% de las más altas y el 15% de las más bajas y sacaba la media. Ojo, preguntaba !!!. Es decir, una encuesta. Nada de contrastarlo en datos. La estafa que se presumía era tan grande (sólo en España afectaba a 18 millones de hipotecas) que bancos, Banco de España, BCE, reguladores, interventores y prensa afín lo silenciaron tanto como pudieron. Eso no evitó multas millonarias para diferentes bancos y que la Comisión Europea se pusiera manos a la obra.
Lo primero (multas aparte) que se instó desde Europa es a modificar el Euríbor y la forma de calcularlo. Se haría bajo datos reales y fehacientes, con el BCE como gran influencia y mucho más regulado y controlado. Para ello se conminó a los bancos a que en 2016 tuviesen listo el llamado Euribor Plus que se calcula en base a datos reales de préstamos interbancarios. Estamos camino de 2019, seguimos sin noticias del Euríbor Plus y ante la poca colaboración de las entidades financieras. la Comisión Europea ha decidido que sacará ella misma un índice de referencia (se habla del 2020-2021).
Si los bancos han demostrado algo a lo largo de los últimos años es ser poco honestos. Las demandas se les acumulan: cláusula suelo, multidivisa, IRPH, cláusula vencimiento anticipado, gastos hipoteca, prima única,…sin hablar de preferentes, productos estructurados, etc,etc,etc,…, como para confiar en lo que te recomiendan.
Por qué digo que las hipotecas fijas son una estafa??? Primero, es una opinión de cosecha propia (las mixtas si son una estafa con todas sus letras). Las hipotecas fijas han pasado en 5 años de ser residuales a suponer casi el 50% de las que se firman hoy en día. El argumento es que con el interés fijo usted ganará tranquilidad sabiendo que siempre pagará lo mismo, que es el mejor momento porque tienen estudios que hablan de un Euribor en positivo en 2019 (jejeje, llevan así desde el 2016 y hasta el Banco de España ha admitido que no contempla ese escenario hasta 2020-2021) y que nunca un interés fijo ha estado tan bajo.
Bien. se les olvida algunas cosas. De entrada exigen más vinculación (y las vinculaciones a los bancos no son baratas precisamente). Lo máximo que dejan son 15-20 años con lo que el plazo de amortización es más corto y en consecuencia cuotas más altas. De la comisión de apertura no se libra y encima es más alta que la de las variables. Se les olvida explicarle la existencia de la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. También es una forma legal de imponer una clausula suelo.
Por qué tienen tanto interés en promocionarlas??? Pues porque con las que tienen firmadas no ganan dinero. La mayoría tienen diferenciales bajos (sobre el 0,50), súmele el Euribor actual y verá.
Pero vayamos a un ejemplo práctico: hipoteca de 150.000 Euros a 20 años.
A) Tipo Variable Euríbor + 0,99 (que es la estándar en la mayoría de bancos) nos da un 0,82 (0,99 -0,17 Euríbor actual)
B) Tipo Fija: 2,50%
Obviamos aquí comisiones y gastos del préstamos.
- En 20 años, en la variable acabará pagando 12.687,18 Euros de intereses mientras que en la fija serán 40.765,04 Euros. Poquita diferencia no?.
- El primer año la cuota de la variable son 677,86 y la fija 794,85. Una diferencia de 116,99 Euros = 1.403,88 Euros anuales que se ahorra. Invertir 1.400 Euros anuales en MO, JNJ, MMM o PEP durante 20 años sería una mala idea no?
- El primer año la variable paga de intereses 1.203,99 (el 9,5% del total del préstamo) y la fija 3.683,21 (el 9% del total del préstamo). Importante este punto porque es al principio cuando pagamos más intereses. En este caso en una hipoteca a 20 años casi la décima parte lo abonamos el primer año. La diferencia es de 2.479,22 Euros.
Si extrapolamos la situación a 3 años (ya sé que algunos direis que el Euríbor puede subir pero ninguno que puede bajar o mantenerse y si la tendencia como parece se alarga hasta el 2020-2021 no es tan descabellado hacer esta simulación) nos resulta:
- La variable a lo largo de 36 cuotas habrá amortizado 20.962,70 Euros del capital contra los 18.013,05 de la fija.
- La variable habrá pagado 3.440,38 Euros de intereses (un 27% del total) contra los 10.601,70 Euros (un 26% del total) de la fija. Casi nada.
-
La diferencia de lo gastado en función de la cuota es de + 4.211,64 Euros a favor de la variable que tendrás en tu bolsillo y que podría servir por ejemplo para amortizar parte del préstamo (otra de las ventajas de la variable que en la fija te crujen con comisiones especiales para ello).
Y como digo no tengo en cuenta aquí ni los gastos derivados de la contratación de la hipoteca, ni las comisiones especiales, ni el poder amortizar anticipadamente con lo ahorrado, ni lo que te clavan con los productos vinculados, etc, sino la diferencia sería más sangrante.
Si esto es sencillo. Si el banco tiene la desvergüenza de ofrecerte la hipoteca mixta (10 años fijo + 10 variable) para que te comas todos los intereses al principio, probad de hacedles la contraoferta inversa: los 10 primeros años variable y los últimos 10 fija. Vereis cuanta predisposición."
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en que banco obtienes un E+0,45 en variable ahora mismo???
Buenas tardes
Primero agradeceros a todos vuestras aportaciones, muy diversas y enriquecedoras.
Comentáis la opción muchos de amortizar pero ahora mismo en el País Vasco no tiene mucho sentido destinar más de 17.000€ a hipoteca a no ser que los tipos suban hasta el entorno del 1,5%. Se que muchos pensáis que mejor no fiarse de los políticos! y no puedo estar más de acuerdo, pero no veo cambiando esta situación en los próximos 10 años siempre que la hacienda se mantenga independiente.
Con todo ello, alguna entidad sigue mejorando sus propuestas 
por lo que ahora tenemos que:
- A tipo variable euribor+0,45
- A tipo fijo 1,65% a 20 años o 1,8% a 25 años
Deciros además que depende del banco las recomendaciones son muy dispares entre fijo o variable por lo que entendemos que hemos llegado a un punto donde ellos mismo no saben con que hipoteca van a obtener más beneficios.
En cuanto a los bancos donde conseguir estas condiciones…pues la verdad que todos están en unos baremos muy parecidos y es más una razón de competencia en un mercado muy concreto lo que nos permite llegar a estas ofertas.
La opción fija parece la más lógica pero…
Un saludo!
Efectivamente. Yo tampoco lo tengo claro:
- Variable a euribor +0,45% es muy buen diferencial (0,45)
- Tipo Fijo a 1,65% 1,85% pues tambien esta muy bien. No te puedes quejar .
Unos vaticinan inflacion alta y que van a subir los tipos de interes mucho. A nada que los tipos suban al 1,50% ya tendrías en variable un 1,95%. ¿Subirán tanto los tipos?
Yo creo que los bancos ofrecen tambien fija porque no les interesará tener morosidad. Si los tipos suben, la variable puede generarles más morosidad y prestamos impagados.
Eso sí, las condiciones que te han dado en la variable creo que son muy buenas.
Ah y ya de paso queria comentar algo para los que son o quieren ser IF. A una persona que tenga 15K en dividendos y 8K del trabajo y llame para financiar un móvil de 300€ o un coche de 20k por ejemplo o para subir el limite de la tarjeta la respuesta será NO. Sólo miran rendimientos del trabajo.