He recordado que escribí un mensaje en otro foro este verano cuando un usuario hizo la misma pregunta. Es un poco tocho y las cantidades está calculadas con las que él dió pero quizás te sirva de algo.
Este es:
"Si usted mañana entra en una sucursal bancaria a pedir un préstamo-hipotecario observará al señor trajeado esbozar una tímida sonrisa, le invitará a pasar y dentro de su gama de préstamos le aconsejará la hipoteca fija para su tranquilidad. Eso de entrada ya debería ponerle en alerta. Por defecto, todo lo que le aconseje su banco, de entrada, sea malpensado. De hecho, la verdadera estafa son las mixtas, las fijas es la manera en que el banco tiene claro que va a ganar más dinero con usted. Pero empecemos por el principio para darle forma a todo.
La práctica totalidad de las hipotecas en España están referenciadas al Euríbor desde la aparición de este en el año 2000. El Euríbor se calcula al aplicar una media entre el tipo de interés en el que los bancos se prestan dinero entre sí. La media anual del Euríbor desde su creación es del 2,00% y su punto álgido fue en julio del 2008 que alcanzó el 5,39% motivando con ello la imposibilidad de muchas familias de hacer frente al pago de la hipoteca y que acabó desembocando (entre otras cosas) en la crisis inmobiliaria que vivió nuestro país.
Desde febrero de 2016 ocurrió un hecho inesperado y que nadie nunca pensó que pudiera pasar y es que el Euríbor entró en negativo con lo que en la práctica podía darse el caso (como así fue) que hubiese gente con hipoteca al que no sólo no se le podían cobrar intereses sino que había que abonarle dinero. Un accidente dijeron. Accidente que lleva 31 meses (este agosto cerrará sobre -0,17) y que tiene pinta que se alargará.
Hemos dicho que en julio de 2008 tocó su techo no??? Bien, años después y a raíz de una demanda de un campesino contra Cajasol por unos intereses desmesurados se descubrió la estafa. La mayoría de bancos europeos habían manipulado el Euríbor y el Líbor (su homónimo anglosajón) entre los años 2005 y 2009. La banca estafando??? no me lo puedo creer. Qué su punto más álgido coincidiera justo en esa etapa??? Casualidad. Hasta entonces nadie se había preocupado de cómo se calculaba. Un sistema opaco y del que nadie daba cuentas. Bien, este era el funcionamiento. Una empresa privada, llamada Tomson Reuters llamaba cada día a varias entidades bancarias (unas 40) para preguntarles por el tipo de interés que se prestaban el dinero entre ellos. De todas las respuestas eliminaba el 15% de las más altas y el 15% de las más bajas y sacaba la media. Ojo, preguntaba !!!. Es decir, una encuesta. Nada de contrastarlo en datos. La estafa que se presumía era tan grande (sólo en España afectaba a 18 millones de hipotecas) que bancos, Banco de España, BCE, reguladores, interventores y prensa afín lo silenciaron tanto como pudieron. Eso no evitó multas millonarias para diferentes bancos y que la Comisión Europea se pusiera manos a la obra.
Lo primero (multas aparte) que se instó desde Europa es a modificar el Euríbor y la forma de calcularlo. Se haría bajo datos reales y fehacientes, con el BCE como gran influencia y mucho más regulado y controlado. Para ello se conminó a los bancos a que en 2016 tuviesen listo el llamado Euribor Plus que se calcula en base a datos reales de préstamos interbancarios. Estamos camino de 2019, seguimos sin noticias del Euríbor Plus y ante la poca colaboración de las entidades financieras. la Comisión Europea ha decidido que sacará ella misma un índice de referencia (se habla del 2020-2021).
Si los bancos han demostrado algo a lo largo de los últimos años es ser poco honestos. Las demandas se les acumulan: cláusula suelo, multidivisa, IRPH, cláusula vencimiento anticipado, gastos hipoteca, prima única,…sin hablar de preferentes, productos estructurados, etc,etc,etc,…, como para confiar en lo que te recomiendan.
Por qué digo que las hipotecas fijas son una estafa??? Primero, es una opinión de cosecha propia (las mixtas si son una estafa con todas sus letras). Las hipotecas fijas han pasado en 5 años de ser residuales a suponer casi el 50% de las que se firman hoy en día. El argumento es que con el interés fijo usted ganará tranquilidad sabiendo que siempre pagará lo mismo, que es el mejor momento porque tienen estudios que hablan de un Euribor en positivo en 2019 (jejeje, llevan así desde el 2016 y hasta el Banco de España ha admitido que no contempla ese escenario hasta 2020-2021) y que nunca un interés fijo ha estado tan bajo.
Bien. se les olvida algunas cosas. De entrada exigen más vinculación (y las vinculaciones a los bancos no son baratas precisamente). Lo máximo que dejan son 15-20 años con lo que el plazo de amortización es más corto y en consecuencia cuotas más altas. De la comisión de apertura no se libra y encima es más alta que la de las variables. Se les olvida explicarle la existencia de la comisión de compensación por riesgo de tipo de interés. También es una forma legal de imponer una clausula suelo.
Por qué tienen tanto interés en promocionarlas??? Pues porque con las que tienen firmadas no ganan dinero. La mayoría tienen diferenciales bajos (sobre el 0,50), súmele el Euribor actual y verá.
Pero vayamos a un ejemplo práctico: hipoteca de 150.000 Euros a 20 años.
A) Tipo Variable Euríbor + 0,99 (que es la estándar en la mayoría de bancos) nos da un 0,82 (0,99 -0,17 Euríbor actual)
B) Tipo Fija: 2,50%
Obviamos aquí comisiones y gastos del préstamos.
- En 20 años, en la variable acabará pagando 12.687,18 Euros de intereses mientras que en la fija serán 40.765,04 Euros. Poquita diferencia no?.
- El primer año la cuota de la variable son 677,86 y la fija 794,85. Una diferencia de 116,99 Euros = 1.403,88 Euros anuales que se ahorra. Invertir 1.400 Euros anuales en MO, JNJ, MMM o PEP durante 20 años sería una mala idea no?
- El primer año la variable paga de intereses 1.203,99 (el 9,5% del total del préstamo) y la fija 3.683,21 (el 9% del total del préstamo). Importante este punto porque es al principio cuando pagamos más intereses. En este caso en una hipoteca a 20 años casi la décima parte lo abonamos el primer año. La diferencia es de 2.479,22 Euros.
Si extrapolamos la situación a 3 años (ya sé que algunos direis que el Euríbor puede subir pero ninguno que puede bajar o mantenerse y si la tendencia como parece se alarga hasta el 2020-2021 no es tan descabellado hacer esta simulación) nos resulta:
- La variable a lo largo de 36 cuotas habrá amortizado 20.962,70 Euros del capital contra los 18.013,05 de la fija.
- La variable habrá pagado 3.440,38 Euros de intereses (un 27% del total) contra los 10.601,70 Euros (un 26% del total) de la fija. Casi nada.
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La diferencia de lo gastado en función de la cuota es de + 4.211,64 Euros a favor de la variable que tendrás en tu bolsillo y que podría servir por ejemplo para amortizar parte del préstamo (otra de las ventajas de la variable que en la fija te crujen con comisiones especiales para ello).
Y como digo no tengo en cuenta aquí ni los gastos derivados de la contratación de la hipoteca, ni las comisiones especiales, ni el poder amortizar anticipadamente con lo ahorrado, ni lo que te clavan con los productos vinculados, etc, sino la diferencia sería más sangrante.
Si esto es sencillo. Si el banco tiene la desvergüenza de ofrecerte la hipoteca mixta (10 años fijo + 10 variable) para que te comas todos los intereses al principio, probad de hacedles la contraoferta inversa: los 10 primeros años variable y los últimos 10 fija. Vereis cuanta predisposición."