Entiendo que esta opción le obligaría a estsr pagando un piso que no tiene más el alquiler hasta que pueda entrar en su vivienda.
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Efectivamente el alquiler lo tienes que seguir pagando, pero del piso nuevo te vas quitando capital. Lo planteo como opción a no tener vender la cartera si quieres comprar tu vivienda y no tienes el 20% de entrada. La otra ventaja es que fijas hoy el precio de la vivienda, por lo que si piensas que los precios de hoy son mejores que los de dentro de 2 años puede salir a cuenta
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No se si sigues el blog del Farmaceutivo Activo, pero escribió un post cuando estaba en tu misma situación.
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Como ser lo son, pero bajo determinadas circunstancias. Por lo general lo que te van a decir en un banco es que están limitados al 80% del Loan to Value, que no es otra cosa que el 80% del valor de tasación. El motivo de está “limitación” no es otra que si luego la entidad quiere recurrir a la titulización de hipotecas para financiarse no puede hacerlo incluyendo aquellas en las que el préstamo/crédito hipotecario supere el 80% del valor de tasación (siempre que nos estemos refiriendo a hipotecas cuyo objeto sea la financiación para la compra de la vivienda). Es decir, que si conceden mas del 80% del valor de tasación luego esa hipoteca no sirve como garantía para respaldar una posible emisión de títulos hipotecarios lanzada por la entidad. De ahí que se agarren al no mas del 80% del valor de tasación como si les fuera la vida en ello.
No obstante, pueden pasar varias cosas que pueden alterar esa limitación. En primer lugar, que estemos hablando de una vivienda de las que la entidad posee en su cartera de inmuebles, condición que hace que algunas entidades abran un poco más la mano y permitan ir más allá de ese 80%. Es posible que exijan aval, aumentar plazo, o algún tipo de vinculación adicional, etc, pero existe la posibilidad de ir más allá de ese 80%. ¿Cuánto? depende de cada entidad.
También puede ocurrir que el perfil de cliente que aportes les pueda compensar el margen de riesgo que asumen aumentando el porcentaje financiado. Es decir, aunque sea una perogrullada el escribirlo, siempre ha existido aquello de dinero llama a dinero. En pocas palabras, cuanto mas demuestres que menos te hace falta el crédito más fácil te lo van a poner. Esto es así. Entiendo que en tu caso si estás planteando la cuestión es porque te encuentras con ciertas limitaciones, pero hablando de circunstancias que hacen posible ir mas allá del 80% de financiación esta es una de ellas.
Luego hay otra posibilidad, y es que el valor de tasación sea superior al valor de compraventa. Por regla general, lo que se suele aplicar es que se financie el 80% del valor mas bajo entre el valor de compra venta y el valor de tasación. Esto hace que si la tasación del inmueble es superior al valor de compraventa, y si se negocia con la entidad, el que se pueda financiar mas del 80% del valor de compraventa hasta llegar al límite del 80% del valor de tasación no sea una cosa imposible de conseguir. Cierto es que ello implica el encontrar una vivienda cuyo precio de venta esté por debajo del precio de mercado estimado en esa zona y para las características y calidades de la misma. Objetivo difícil pero no imposible.
Luego, hay otra alternativa. No es aun muy popular pero existe. El Leasing inmobiliario. Como imagino ya habrás deducido es un leasing al estilo del que se realiza en la compra de un vehículo, pero en esta ocasión dirigido a la compra de una vivienda. No conozco bien todos sus detalles, pero podría ser una opción, siempre que el tipo de interés aplicado y los gastos finales de la operación puedan compensar los de la hipoteca teniendo en cuenta las limitaciones de esta que quizás se podrían sortear en este otro modo de financiación.
No son aun muchas las entidades que los ofrecen, y de un tiempo a esta parte poco a poco se va abriendo camino aquí en España. Básicamente se trata de alquilar una vivienda con opción posterior de compra. Con un leasing ya no estaría la limitación del 80%, pues se podría financiar “sin problemas” el 100% (entrecomillo lo de sin problemas porque ello lógicamente dependerá de la calidad crediticia del arrendatario que fijará el % que la entidad está dispuesta a financiar). Suele tener la limitación de que se exigen periodos de alquiler previos extensos, pero que hasta donde yo se suelen ser negociables. Los importes satisfechos durante el periodo de alquiler previo a hacer firme la opción de compra se descuentan del precio final pactado previamente en la firma del contrato inicial de arrendamiento. Tampoco se exige cuota inicial de entrada, es decir, se podría financiar integramente en cuotas todo el pago, sin necesidad de financiar un primer pago mayor al inicio que suele ser uno de los problemas principales a la hora de hacer frente a la compra de una vivienda (de hecho creo que es el caso que comentabas tú).
Lleva aparejado el inconveniente de que hasta que no se ejerce la opción de compra la titularidad del inmueble continua estando a nombre del arrendador, como por otro lado es lógico. Ello hace que todo el tema de reformas, acondicionamientos y demás se pueda ver complicado, salvo que estos se negocien con dicho arrendador. Por otro lado, ese mismo inconveniente se convierte en parcial ventaja, ya que el hecho de no ostentar la titularidad del inmueble hace que fiscalmente no haya que hacer frente a las cargas y obligaciones que de ello se derivan.
En fin, es otra posibilidad que por estudiarla no pasaría nada y así sale uno de dudas de hasta donde se podría llegar con ella.
Un saludo.
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La última vez que se planteó el tema, alguien comentó como otra posibilidad la pignoración de la cartera para obtener la entrada (yo no sabía lo que era).
Pero creo que había varios inconvenientes, uno de ellos, la necesidad de mover las acciones al banco.
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Este es el hilo al que hacía referencia @juanvi
También tenemos un hilo específico para la pignoración de una cartera de valores:
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Gracias a todos por tantas respuestas, es justo lo que esperaba, ver unas cuantas opiniones distintas para ir valorando qué hacer y cómo.
Ya vi los temas sobre pignoración y opciones de conseguir más del 80%. Por la información que vi, con la cartera que tengo no sería suficiente para pignorar, pero sí que hay varias opciones que veo disponibles.
- Tengo una plaza de parking que podría poner como aval.
- Cartera de acciones.
- Demostrar solvencia (la cuota sería de menos del 15% de nuestros ingresos).
- Aval de algún familiar, con los riesgos que conlleva.
Entiendo que la recomendación general es tocar lo mínimo posible la cartera, y en caso de tener que tocarla mucho, seguir de alquiler.
@miguel_angel_sanz tienes razón que es para sentarse tranquilamente y hacer números.
Vender la cartera es algo que me cuesta, tal como dices, por los precios de compra. Lo que voy a hacer seguramente es no invertir más (solo reinvertir dividendos) y si vendo algo será una posición enorme que tengo de santander, que no será ninguna pérdida sentimental jeje.
Sobre los tipos, el cálculo que hago es no hipotecarnos por más de 240mil€, eso es una cuota de 600€, un ahorro importantísimo mientras sigan así los tipos. Si los tipos suben al máximo histórico (5,93%) estaríamos hablando de una cuota de 1200€, prácticamente lo que estoy pagando ahora de alquiler por un piso más pequeño, además tendría una cartera que me respaldara en esos momentos difíciles.
¿Porqué no volverías a comprar? Yo ya compré (y perdí) hace 8 años y ahora me iría genial habérmelo quedado, estaría pagando unos 300€ de hipoteca en vez de los 1000€ de alquiler de ahora, prácticamente podría ser IF.
Creo que todo son momentos y situaciones, lo sí veo es que con alquiler dependes mucho del mercado y, una vez te has asentado y quieres vivir en un sitio, no veo mala opción comprar, pues tienes la inflación de tu lado.
Igualmente, soy muy partidario de alquilar y la libertad que da.
@aeroe buena señal saber que alguien cercano ha podido, al ser un importe más bajo ese 20% es inferior y quizás a mí me ponen más problemas.
Lo que me parece muy interesante y no había pensado es lo de subrogar para quitar el aval pasados unos años.
@fran El ‘miedo’ que da quitarse la cartera es que ahora me siento protegido si se ponen las cosas malas, en cambio si la liquido toda y entro en una vivienda, si llega una mala época me cogería desprotegido.
@aerovector También he mirado, como comentaba las promociones de la zona son ‘desde 360mil€’, he pedido información y me dicen: 10% ahora (36k€), 10% dentro de dos años (36k€ + 36k€ de impuestos). Y mientras tanto tendría que seguir pagando los 1000€ de alquiler, que serán muchos más a partir de diciembre. Imposible sin tocar cartera, prácticamente imposible sin venderla entera XD.
Tampoco veo muy interesante ahora mismo fijar precios de hoy, hace unos años sí, pero este 2019 que he estado mirando el mercado estoy viendo bastante frenazo, y creo que este 2020 va a ser mayor.
También he visto siempre muy arriesgado comprar sobre plano, no sé cuales serán los precios dentro de dos años, ni las condiciones de las hipotecas, ni si la constructora va a quebrar con los cimientos a medio poner.
@fran no lo había visto! muy interesante el post, me siento muy identificado y está genial ver ejemplos reales.
@ciguatanejo es verdad, lo del Loan to Value es lo que está haciendo que no quieran pasar del 80%, y en realidad me parece bien, pues eso asegurará que no se vuelvan a cometer las malas prácticas del pasado. El problema ha sido la escalada de precios, que no es lo mismo poner un 20% de 150k€ que de 300k€, y de lo abusivo de los gastos/impuestos que conlleva una compra a esos precios.
Alquiler con opción a compra sería muy buena salida, por ahora voy preguntando a todos los alquileres que veo, pero nadie está interesado ni en planteárselo.
Bueno, gracias a todos! Por ahora iré preparando el terreno con ahorro y mirando.
Si veo un alquiler a buen precio, quizás no dudo y sigo de alguiler unos años más.
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Pues te lo has respondido tu mismo.
Y no solo por eso. La principal razon para no comprar, en mi situacion y en este momento, es el capital que tienes que movilizar y el coste.
En este momento financiarse es muy barato, tal como dices, con los tipos a 0.
Cuando yo compre mi piso, la hipoteca la tenia en aquellos momentos al 18% el primer año, una barbaridad, que luego fue bajando, al 15, al 10 y el ultimo año al 4 cuando la liquide.
En estos momentos, hipotecarse reconozco que es incluso una buena decision, financiarse muy barato para poder construir cartera, seguramente yo lo haria, lo hago por que mantengo la hipoteca del apartamento de la playa que no llega ni al 1%.
Pero ahora, nosotros, en la situacion que estamos, y con posibilidades de irnos a vivir fuera de Barcelona, el hecho de comprar un piso en una ciudad que no conozcamos nos puede atar y mucho, y si no nos encontramos comodos y nos tenemos que cambiar? El alquiler te da como dices esa libertad.
Y tambien el capital que tendriamos que disponer, ese 30% del valor de un piso, tendriamos que vender una parte de la cartera o vender el piso y no es tan facil.
Le veo mas inconvenientes que ventajas.
El alquiler te permite irte a vivir unos años a Madrid por ejemplo y cambiarte a otra ciudad en 5 años. Mas flexibilidad y menos capital en definitiva.
Son las circunstancias de cada uno las que te llevan por un camino u otro y cada uno tenemos las nuestras. Soltero, casado, con o sin hijos, trabajo, circulo de amigos, son muchas cosas, es una decision muy importante.
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Ya… la respuesta es el ‘depende’, porque los factores son muchísimos.
Yo hace ya cuatro años que me mudé y he estado de alquiler, en ningún momento me planteé comprar, me lo planteo ahora que me gustaría asegurarme vivir donde estoy y que el mercado no me ‘expulse’ a otro sitio si sigue así de descontrolado.
Está claro que el mayor problema para los que estamos en este foro es descapitalizarnos con el 30% de entrada para la compra de vivienda, porque deshace totalmente la bola de nieve.
El tema es que el objetivo de la IF ayuda si puedes ahorrar más al mes y si en 20-30 años sabes que vas a quitar el mayor coste de la columna de gastos.
Si la cartera me pagase la cuota del alquiler quizás ni me plantearía comprar y esperaría momentos más baratos.
Es difícil!
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Asi es, todo depende de cada uno. Todos los foreros te podrian dar una respuesta diferente.
Esa es una razon para comprar, pero si quien te “expulsa” es tu empresa, que por muy estable que sea tu trabajo, hoy en dia es normal, sobre todo si llegas a una edad complicada sobre los 50, imaginate que pasa esto, no encuentras trabajo en tu ciudad y tienes que irte a otra ciudad a trabajar.
Puedes tener tu idea de como enfocar tu situacion, la que has comentado, y cada uno de nosotros te podria dar su vision, pero si tus circunstancias cambian seguramente tambien cambiaria tu manera de enfocar el problema.
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Sí, es todo sobre las circunstancias, por eso dí casi todos mis datos, ya que el consejo podría ser muy diferente.
Vivo en la periferia de Barcelona, en los últimos 12 años he trabajado en diferentes empresas, todas en Barcelona siempre, ojalá tuviera el trabajo cerca de donde vivo, pero me toca sufrir las horas perdidas de ir y venir (bendito teletrabajo que estamos empezando un día por semana y en vistas de ampliar).
Ya doy por hecho que donde vivo y donde trabajo serán sitios distintos, si el mercado me expulsa más lejos aún ya vería que hacer, puedes alquilar el piso que tienes o venderlo. O que aún me quedan 15 años para los 50 y haya sabido gestionar bien la cartera.
Las situaciones cambian, también me hace pensar que si me pasa algo ellos no tengan un techo donde vivir, desde que soy padre me pasan estas cosas por la cabeza, cuando antes pensaba ‘qué locura!’.
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No solemos hablar demasiado de estos temas pero te has planteado contratar un seguro que te cubra precisamente eso, que te pase algo a ti y que a tu pareja no le quede la carga de la hipoteca?
Es que hay un antes y un despues de ser padre y si, de locura
Ahora mismo tengo uno por la empresa que lo cubriría sí.
Si no lo tuviera, en caso de tener hipoteca lo contrataría… y bueno, ahora que lo dices, en caso de seguir de alquiler, también.
Habrá que pensar en hacer un ‘manual de cartera’, que explique como usarla y como entender el excel de seguimiento por si pasa algo.
Debate sobre cómo gestionar la cartera cuando faltemos movido a este hilo.
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Alguien tiene experiencia con empresas de intermediación hipotecaria?
Estas empresas que te ayudan a obtener una hipoteca por encima del 80%
Gracias!
Interesante debate sobre la compra de la vivienda habitual y la conveniencia de escoger hipoteca a tipo fijo o variable, vender parte de la cartera, no vender y pagar la cuota con los dividendos, etc… a partir de este punto en el hilo de Paulshirley
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En TD (Ya se que no se puede contratar desde España) hay una posibilidad muy buena para no vender la cartera y poder comprar la vivienda o conseguir un poco de dinero que falte:
Las condiciones no son espectaculares pero pueden sacar de un apuro. Sobre todo porque no hay que vender nada y no te descapitalizas. Te prestan entre un 50 y un 60% del portafolio y el crédito lo dan en 24 horas.
Por ejemplo, un préstamo de $150,000 - $249,999 es a LIBOR + 3.50%
Una idea magnifica que podrían copiar los brokers “patrios”
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El dia que llegue una correccion gorda nos vamos a reir
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Completamente de acuerdo. Yo lo miro desde un ejemplo de 300kE de cartera y que necesites…unos 30k que te faltan para una entrada o cosas así relativamente rápido.
Por descontado, si haces como en la época en la que yo compré mi piso en España que me dieron para el 100% de la casa, el coche que me compré, la pintura y los muebles de la casa… pues va a ser que no 
Te mete el mercado un 40%, el broker te vende todo para cobrar y te quedas sin dinero y sin acciones!!! 
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Bueno yo me estoy moviendo últimamente por el mercado, por ahora sin intención firme, pero viendo como está realmente para ir planificándome.
He ido a ver unos cuantos pisos, de compra y de alquiler y me he quedado sorprendido con bastantes cosas:
- El alquiler sigue subiendo de precio, pero los pisos no se alquilan. Por ejemplo veo pisos que los suben de 1200€ a 1800€ después de llevar 6 meses sin alquilarse. La ley de la oferta y la demanda ya tal.
Pero el alquiler que más sube es el que estaba más bajo, los alquileres altos no paran de llegarme notificaciones (rebajas de 1800 a 1600, por ejemplo). Me parecen unos importes totalmente fuera de mercado, que solo encuentran salida por trabajadores del norte de europa que vienen por alguna asignación temporal. - Si encuentras un piso de 3 habitaciones con ascensor y que no se caiga a pedazos por 900€, es en una zona en la que necesitas coche para casi todo. A partir de ahí, contra más te acercas a zonas con transporte público y servicios no bajan de los 1000€.
- He pedido información sobre promociones sobre plano, por curiosidad, y las que finalizaban el año pasado estaban todas vendidas, en cambio las que están empezando a construir pasa lo contrario.
Además, lo que más me ha sorprendido es que ya he ido a ver un par de pisos de alquiler por importes estratosféricos que han resultado estar en estas promociones recién terminadas, todos eran de empresas, he visto más así, pero no he ido a verlos, pues al ser empresas ni se plantean negociar precios. - Esta es de las que más me ha sorprendido: Tengo algunos conocidos que también están buscando, jubilados y pre-jubilados, que por sus ingresos no pasan el corte del seguro de impago. Son personas con un patrimonio bastante grande, acostumbrados a cierto nivel de vida, que ven como les deniegan un alquiler. Esto para los que podemos pensar en ser IFs viviendo de alquiler puede ser un problema.
- He visto pisos de compra a un precio, que cuando llegas ya te dicen que han aceptado ofertas a precios más bajos, y me ha dado la sensación que si en ese momento les ofrezco menos también aceptarían. Esto pasa igual que en el alquiler, pasa con los más caros, con pisos pequeños pasa lo contrario.
- En los piso de compra que he preguntado porqué llevan tantos meses a la venta me dicen que han aceptado varias ofertas, pero luego no les han concedido la hipoteca, o no les han concedido préstamo para la entrada (lo decían con total normalidad, y esto sí que me ha sorprendido muchísimo).
- Los de las inmobiliarias muestran 0 interés por vender, tienes que estar preguntando todo el rato por los detalles y ni si quiera te enseñan el piso o te cuentan bondades. Si les preguntas por algo similar te dicen ya te llamaré y luego no te llaman. O van muy sobrados vendiendo, o si no les dices que tienes 80mil€ frescos para cualquier entrada lo ven como una pérdida de tiempo.
Y aquí mi análisis del sector a pequeña escala 
, me da que va a ser un año divertido.
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Muchas gracias por tu análisis. Para mi que estoy buscando país para vivir, me ayuda mucho tu percepción del mercado. Es la misma que me comenta mi familia en España o la que yo he visto en alguna visita a España últimamente.
Podría extenderme pero es que “Spain is different” Yo, de verdad alucino… Solo os comentaré una cosita… Yo vivo y trabajo en Suiza, no soy rico, tengo un sueldo…normal para el trabajo que hago. Aquí no hay salario mínimo como en España pero en casi todas las conversaciones se pone como referencia los/las cajeros de la Migros… no se porqué, y por descontado no tengo nada contra esos trabajos. Yo vengo de una familia bastante pobre.
Bueno, al lio que me enrollo 
Una cajera, suele cobrar unos 3500 Euros al mes (más o menos). Un Policia, unos 6000, 7000 un ingeniero, unos 8000, 9000 y bueno, luego un IT, de bancos, etc… con responsabilidad, etc… pues se va mucho más arriba.
Como os podeis imaginar, los coches, electrónica, etc cuestan lo mismo que en España, incluso a veces menos porque el IVA es menor…pero vamos a la vivienda.
En grandes ciudades, en buenos sitios, etc… el alquiler está caro… Pero si pongo una unidad familiar de una pareja con un niño, un piso con 2 habitaciones en Ginebra o Zurich…podría salir por 2500, 3000 EUR al mes…Eso es muy alto, eh!!! Yo, por ejemplo pago 2000 por 2 habitaciones. Ahora los cálculos:
En mi entorno, trabajando los dos es normal ganar unos 10000 al mes entre los 2… Un piso a 3000 hace un 30% del sueldo… Pero, si miro para ser IF, en zonas no muy alejadas de las capitales, hay pisos por 1000, 1500!!! Con lo cual, he calculado unos 40000 al año para ser IF.
Yo, lo que no entiendo es como puede ser pisos a 1500, 1800 euros en España!!! Pero, las unidades familiares os metéis… 3000, 4000 Euros al mes???
Será que vengo de familia pobre, pero en mi entorno de España muy poca gente tiene esos ingresos!!!
Entre eso, los impuestos, etc… cada vez se está volviendo más imposible ser IF en España. Por 40000 al año, en el Valais, una región que me gusta mucho en Suiza…me sale un 13.6% de impuestos …
Saludos.
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