Como subrogar tu hipoteca o prestamo personal al Broker

Hola a todos, aunque he escrito en varios hilos, creo que es el primer tema que inicio. Lo he hecho en otros foros de inversión y quiero compartirlo en Cazadividendos también por todo lo que me ha aportado esta comunidad. Además he pillado el gustillo a esto de escribir artículos que creo interesantes, y así también dejarlos como apuntes para mí mismo de cara a consultas futuras. Esta vez, se trata de cómo podemos subrogar nuestro préstamo personal o hipotecario a nuestro bróker, y en concreto a Interactivebrokers.

Motivaciones

El principal motivo de realizar esta operación sería la subida de tipos en nuestro préstamo hipotecario, o bien, el alto interés que se paga por los préstamos personales. Pero hoy os contaré nuestro caso particular, donde hemos “subrogado la hipoteca” de mi mujer a Interactivebrokers.

Situación de partida

  • Hipoteca Pendiente: 57.800€
  • Años pendientes: 8 años y 3 meses.
  • Interés deudor: Euribor trimestral + 0,60. Actualmente un 3% y subiendo.
  • Cuota actual del Préstamo: 650€/mes

Situación Objetivo

  • Deuda en francos suizos (CHF) aproximadamente 57.600CHF.
  • Nuevo Plazo de Amortización: Variable, al menos serán los 8 años y 3 meses.
  • Interés deudor: El correspondiente al franco suizo que actualmente es un 2,2% o el yen japonés 1,5%.
  • Nueva Cuota: Variable, yo decido el importe que amortizo de capital cada mes.

¿Cómo se implementa la estrategia?

Lo primero que necesitaríamos es tener cuenta en Interactivebrokers y una cartera con un tamaño suficiente para que sirva de colateral/garantía del préstamo. En nuestro caso, el tamaño de nuestra cartera nos permitía hacer la operación, aunque afectando como es de esperar, al margen requerido por Interactivebrokers. Dicho margen iremos recuperándolo con los pagos mensuales del “préstamo” y las nuevas aportaciones para el resto de cartera además del cobro de los dividendos.

Vayamos con la operativa:

De nuestro bróker necesitamos retirar €uros que no tenemos, por lo que lo primero que tenemos que hacer es conseguirlos. Para ello, podemos utilizar un par de estrategias:

Primera
Con opciones financieras, hacer lo que se llama una Short Strangle Invertida sobre un subyacente que elijamos. No se asusten, porque a continuación explico de que se trata, aunque hay que tener unos mínimos conocimientos de opciones financieras.
Para hacer esta operación lo que tenemos que hacer es:

  • VENDER una Opción PUT In the money.
  • VENDER una Opción CALL In the money.
    *In the money: Para los que no conozcan el termino, significa que la opción financiera se vende por encima del precio de cotización actual del subyacente en el caso de la PUT, y en el caso de la CALL, la opción se vende por debajo de la cotización del subyacente sobre el que se vende la opción financiera.

El subyacente que eligiremos será en este caso el Índice de la bolsa suiza cuyo ticker de bolsa es SMI.
En el momento que escribo este artículo, su cotización aproximada es de 11.300, por lo que para nuestro ejemplo la venta de opciones sería la siguiente:

  • Venta de PUT a 14.000 vencimiento el que elijamos.
  • Venta de CALL a 8.000 vencimiento el que elijamos.

La prima que ingresaremos por estas dos operaciones será aproximada a la diferencia de strikes, es decir, 14.000-8.000 = 6.000 CHF, como el multiplicador es x10, el ingreso que obtendríamos serían 60.000 CHF. Si se dan cuenta, dado que el cambio EUR.CHF está mas o menos a la par, ya tendríamos los 60.000€ necesarios para cancelar nuestra hipoteca actual de 57.800€. Es decir, una vez que tenemos en nuestra cuenta del bróker los 60.000 CHF, hacemos un cambio de divisa a EUROS.

A continuación, hacemos una retirada de efectivo a nuestra cuenta de la hipoteca, y procederíamos a la amortización de esta.

Se preguntarán ¿qué ha pasado en el bróker?, y lo que ha pasado es que la cuenta en francos suizos se ha quedado a cero tras el cambio a euros y cuando se produzca el vencimiento de las opciones vendidas (PUT 14.000 y CALL 8.000), se liquidará la posición automáticamente tirando de margen y dejándonos con un descubierto en francos suizos de -60.000CHF, y por ese descubierto Interactivebrokers nos cobrará un interés del 2,25% anual que se irá devengando diariamente.

En este caso si hacen los cálculos, los días 3 de cada mes (que es cuando líquida los intereses Interactivebrokers), se cargarán en la cuenta unos 100 CHF, es decir, si no hiciéramos nada, la deuda incrementaría a -60.100 CHF tras el primer mes.

Segunda
La segunda estrategia para conseguir los 60.000 CHF pasa por ponerse en corto en alguna acción suiza. En este caso vamos a elegir la archiconocida NESTLE.
¿Cómo se pone uno corto de una acción?, pues muy sencillo, en este caso sería vendiendo el equivalente a 60.000 CHF de acciones de NESTLE, que en el momento en el que escribo estas líneas su cotización ronda los 113 CHF, por lo tanto, aproximadamente venderíamos 530 acciones que no tenemos en cartera (como no las tenemos por eso le llaman ponerse corto, si estás especulando esperas que la cotización baje para recomprarlas más baratas en un momento posterior y obtener así la plusvalía).

Con dicha operación ingresaremos en la cuenta del bróker los 60.000 CHF que necesitamos, volvemos a cambiarlos a EUR, hacemos una retirada de fondos, y ahora de nuevo tendríamos la cuenta de francos suizos del bróker a cero.
Seguimos teniendo una posición en cartera de -530 acciones que, para deshacerla, tenemos que comprar 530 acciones de NESTLE. Para ello, simplemente nos vamos a la posición, le damos a comprar tirando de margen del bróker, y ya tendríamos nuestra deuda de nuevo con -60.000 CHF.

Una vez que tenemos los EUR que hemos retirado del bróker a nuestra cuenta bancaria de la hipoteca, no tenemos mas que amortizar la deuda. Depende del banco, se podrá realizar online o habrá que acudir a una sucursal. Una vez cancelada la deuda, también habrá que hacer la cancelación registral del préstamo hipotecario.

Hasta aquí, lo que sería la operativa, ahora hablemos de las ventajas e inconvenientes de haber pasado la deuda al broker.

Ventajas
Pues tenemos varias ventajas y me parecen todas muy interesantes, así es que me cuesta decidirme por cual empezar :blush::

  1. Yo decido el importe y la periodicidad con la que pagaré mi hipoteca. Ahora ya no tenemos ningún recibo que el banco nos pase los días “x” de cada mes, somos nosotros quienes decidimos cuando hacerlo. Así es que yo me he hecho un Excel con un cuadro de amortizaciones, donde cada mes dependiendo del interés del CHF y el periodo en el que haya decidido que voy a amortizar el préstamo, obtendré el importe de la cuota. Resumiendo, flexibilidad del prestamo.

  2. Otra ventaja muy interesante es que a mi mujer ya no le aparecerá la deuda en la CIRBE, por lo que, para futuras inversiones, el rating de endeudamiento ante las entidades financieras sería menor y le/nos sería más fácil conseguir una nueva financiación para futuros proyectos de inversión.

  3. Si en un momento dado, otra divisa tiene un interés mas competitivo, el cambio de “hipoteca” es más fácil y sencillo y lo gestiona uno mismo. No es gratuito, siempre hay un pequeño coste de cambio de divisa y la fluctuación de esta, pero estamos hablando de alrededor de 200€ de coste, mucho menos que en la realidad de hacerlo en un banco con una hipoteca multidivisa.

Inconvenientes

  1. Como alguno ya se habrá imaginado, tenemos otro variable en la “hipoteca subrogada”, y es el tipo de cambio EUR.CHF. Que puede ir a favor, o en contra, y que esperemos minimizar con el DCA (Dollar Cost Average) por un lado y con la inversión por otro (detallo en el siguiente apartado, esto último respecto a minimizar el impacto con la inversión).
  2. El margen de nuestra cuenta en el bróker ha bajado, el “cushion” como lo llama Interactivebrokers, nos ha pasado de un cómodo 63% a un 52%, pero mes a mes con los nuevos ingresos, irá mejorando. Recordemos que, si el margen llega a 0%, el bróker te notificará un “margin call” y podrá liquidarte posiciones para cubrir el riesgo.

*Cushion: Para que quede más claro para aquellos que no estén acostumbrados a utilizar este término, en el caso de Interactivebrokers, el valor se calcula dividiendo el NLV (Net Liquid Value) entre el ExLiq (Exceso de Liquidez). Así, si tenemos una cartera cuyo valor es de 60.000, y el ExLiq que marca el bróker es de 45.000, el cushion se calcularía como (45.000/60.000)*100= 75%. Y en este caso el Margen de Mantenimiento que nos está requiriendo Interactivebrokers sería de 15.000 (60.000-45.000), es decir, Margen de Mantenimiento 25%. Como comentaba en el punto anterior, hay que vigilar que el “cushion” no llegue a 0%.

Estrategia de inversión para afrontar la subrogación y sus variables
Como comentaba en el punto 1 de los inconvenientes, para minimizar el impacto de tener una “hipoteca/prestamo multidivisa”, mi mujer y yo hemos decidió trazar un plan de la siguiente forma:

  1. Mi mujer seguirá ingresando 650€ al mes, pero en lugar de hacerlo a la cuenta bancaria de la entidad financiera donde tenía la hipoteca, ahora lo hará en la cuenta del bróker.
  2. Esos 650€ los vamos a dividir en 2, es decir, va a pagar una cuota equivalente a un periodo de amortización de 16 años, que equivale a un importe aproximado a día de hoy de 367 CHF (260 CHF de capital y 107 CHF de intereses). Esto equivaldría mas o menos a 367€.
  3. El resto hasta los 650€, es decir, 283€ los iremos invirtiendo en varios activos como ETFs (Exchange Trade Fund) de crecimiento con bajo yield y CEFs (Closed End Fund) con alto yield, consiguiendo una rentabilidad por dividendo media inicial de aproximadamente un 5,5%.
  4. Al cabo de 8 años y 3 meses (periodo original de la hipoteca), la deuda pendiente que le quedará a mi mujer será de aproximadamente 37.000 CHF. Pero al haber invertido la otra parte tal y como explicaba en el punto 3, tendrá unos ahorros de aproximadamente 30.000€ en cuanto a valor de la cartera, y por el camino habrá ingresado en dividendos netos tras impuestos unos 7.000€.
  5. En este punto, podría cancelar casi el total de la “hipoteca/préstamo” con el bróker, pero no es la idea. A esas alturas, los ingresos por dividendos que generarían los 30.000€ ahorrados en activos financieros, estarían generando al mes casi el total de la cuota del préstamo, así es que dejaría de ingresar los 650€ al mes en el bróker con el objetivo de pagar la deuda.

Bueno, y hasta aquí, la historia de la subrogación de la hipoteca de mi mujer al bróker. Espero que les haya gustado y resulte de interés.

He de decir, que en su día (2007) ya tuvimos la hipoteca multidivisa con yenes y tenemos experiencia, pero no teníamos la flexibilidad y rapidez de ejecución que te da el bróker para todo, como comprar divisa al instante cuando interese, o cambiar de divisa el préstamo en unos minutos, flexibilidad del plazo, decidir el importe cada mes, etc.

Siendo metódico y cumpliendo los compromisos adquiridos de ingresos en el bróker, esperamos que resulte una operación exitosa. Además, el resto de las operaciones financieras que hacemos habitualmente en el broker, compensarán seguramente cualquier desvío inesperado del plan.

Saludos
Richard_IFI (@fabricaingresos en twitter)

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En base a la época turbulenta de tipos de interés que tenemos en actualidad, mi pregunta es:

Si hace 2 años, podías haber obtenido una hipoteca fija al 1,30% o inferior, porque no os planteasteis la operación bancaria?

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Si lo planteamos y la hipoteca de nuestra vivienda habitual ya la hicimos a interés fijo. La del ejemplo se trata de una hipoteca concedida en el 2007 y que era multidivisa, ya estuvo en yenes y ahora estaba en euros, se va pagando con las rentas del alquiler, y con esta operación incurro en muchos menos gastos q si lo hiciera con un banco tradicional y lo más importante la deuda desaparece de la CIRBE :wink:

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Si hubierais subrogada la hipoteca a una fija, hubierais tenido que controlar 0 incógnitas.

Con esta estrategia, vuestras incógnitas son importantes, y están totalmente fuera de vuestro control. Cosas que se me ocurren:

  • El cambio EUR/CHF

  • Las cotizaciones de la bolsa. Tanto para no tener problemas de margen con la deuda que hayáis sacado, como para la parte que supuestamente váis acumulando para pagar las cuotas en un par de años.

  • Por no decir, que mañana Interactive Broker vea que la deuda de sus clientes en CHF ha explotado (si mucha gente hiciera lo mismo), y le sume por ejemplo 100 puntos básicos al interés que cobra.

Creo que queda claro que yo no haría algo así, aunque espero que no se materialicen los posibles riesgos.

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Yo soy muy lanzado para estas cosas cuando lo tengo claro :sweat_smile: entiendo que cada uno tiene que hacer lo que estima más conveniente para el. Yo solo planteó una posibilidad que se me ha ocurrido, he implementado y me parece interesante. En este foro he aprendido mucho y es mi forma de contribuir a @cazadividendos

Los riesgos los conocemos de sobra y el margen es el que menos nos preocupa dado que nosotros seguiremos con nuestro plan inversor, ingresando todos los meses dinero en el broker como hacemos hasta ahora, pero añadiendo 650€ más al mes.

El cambio EUR.CHF, pues ahí está, si tenemos la suerte de que va a nuestro favor y se pone a 1.20 en 3 meses, pues lo mismo me interesa deshacer la posición y quedarme la deuda en EUR pero esta vez en el broker. Aunque pagase más intereses sería sobre unos 14.000€ menos y quizás compensaría. Como ve, lo que me gusta de esta opción es la flexibilidad que me da.

Saludos
Richard_IFI

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Somos conscientes tal y como comento en el hilo y ya hemos pasado por ello en el 2007.

Con la compra de ETF y CEFs, buscamos una yield mayor al interés pagado en la divisa, y la dividir los 650€ entre amortizar deuda e invertir a un mínimo inicial del 5,5%, desde el primer mes va a generar ingresos pasivos que compensen las variaciones (los CEFs pagan mensualmente). Esta claro que puede que no lo compensen al 100%, pero ese dinero invertido a largo plazo ira creciendo y la divisa podrá tener ciclos a favor y en contra, y se trata de aprovechar los de viento de cola.

Al broker esto le da igual, no va a cambiar su política porque 4 gatos hagamos esto, o incluso 100 gatos, a ellos les viene que ni pintado, cobran los intereses, comisiones, y además tu cartera hace de colateral, así es que ellos no van a perder.

En cualquier caso, gracias por sus comentarios, animan el hilo y compartimos puntos de vista que enriquecen la tertulia. Y gracias por desearnos que nos salga bien :wink: Os ire informando cada cierto tiempo de la evolución.

Saludos
Richard_IFI

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Como decía, el mayor peligro que veo a la estrategia es que dejas de tener el control de si vas a poder pagar tu hipoteca.

Con una a tipo fijo, sólo necesitas asegurarte de que vas a poder pagar tu cuota en el peor escenario imaginado.

Con una estrategia tan, para mí al menos, complicada como ésta, es difícil saber cuál sería ese peor escenario.

Lo de que al broker le da igual si muchos clientes hicieran algo así, , creo que no es cierto. Porque el broker tendría un broker excesivo ligado a una divisa, y o bien tendría que asegurarse contra ese riesgo, o añadir ese coste a los clientes.

Sobre otro tipo de inversiones tipo Etf, CEF, etcétera, pues ya hemos visto lo que puede cambiar la fiscalidad de un vehículo de inversión, y estos planes son a muchos años vista por tanto pueden sufrir este tipo de cambios.

En fin ya digo que no es para mí y aunque no sea tu caso, es más un aviso para otros que quisieran copiarte, que haga todos los cálculos necesarios para no tener que lamentarlo en el futuro.

Saludos.

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No está mal pensado. No es apta para todo el mundo, eso sí. Pero hace pensar, y ver que hay diferentes enfoques para todo.

Gran aporte compañero.

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Entiendo que tienen en cartera invertido un capital del mismo importe que la deuda, que es el que dejan como colateral/garantía. Entiendo que en caso de “catástrofe” les liquidarían las posiciones para pagar esa deuda.

Lo cierto es que para llevarlo a cabo es necesario conocimiento en opciones, sin lugar a dudas.

Me gusta mucho como alternativa a un préstamo hipotecario tradicional, las alternativas son siempre bienvenidas. Además que los bancos tradicionales no miran el patrimonio que tienes en acciones o fondos, suelen mirar contrato laboral (antigüedad y salario).

Lo malo de las hipotecas fijas @slow es que los buenos tipos por debajo del 2% ya pasaron. Me toca mirar hipoteca a partir de febrero/marzo, en pico de euribor… :cold_face:

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Gracias por el aporte @Richard , en mi caso la hipoteca no , pero si miré este tipo de operativas para préstamo personal, yo lo había estudiado hacer en euros, pero claro con la subida de tipos lo dejé estar.

Teniendo claro los riesgos que se asumen, me parece una buena forma de ahorrar intereses, por ejemplo para comprarte un vehículo, si dispones de una cartera de acciones que no quieres vender para pagar el coche , en vez de pagar el 7% de interés al financiar con conce, puede llegar a salirte a interés 0 con esta operativa.

Por supuesto hay que contar con que pueden llegar momentos de bajada de mercado tipo Marzo 2020 y agarrarse los machos viendo como te acercas a un margin call.

Saludos

Dado que todo el mundo esta preocupado por el margen, ya tengo otro articulo en el tintero explicando como funciona el margen en esta operación, para que cada uno pueda echar sus cuenta y saber el riesgo que está asumiendo.

Eso si, lo podre explicar desde el punto de vista de un usuario de Interactivebroker que es lo que conozco como funciona, en DeGiro etc, la verdad es que no se como es pero no debería de ser muy diferente…

Saludos
Richard_IFI

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Tengo que citarte porque en ningún punto de este hilo he visto un análisis de riesgos.
Más que gestión de riesgos he visto audacia, mucha audacia.

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Hola a todos los lectores de este hilo…. ha pasado ya algo más de 3 meses desde que hicimos la operación de “subrogación” de la hipoteca al bróker, y se me ha ocurrido que quizás pueda ser de interés el hacer un seguimiento de las operaciones realizadas y evolución de la inversión/estrategia cada cierto tiempo. Así es que paso a los números y detalles….

Recordemos las premisas iniciales fueron:

  • Cuota mensual que ingreso al bróker equivalente a la provisión de fondos que hacía en cuenta en para pagar la antigua hipoteca: 650€
  • Importe pendiente Hipoteca original: 56.394€
  • Importe “solicitado” al broker: 59.676,84€ (pedí un poco mas para cubrir posibles costes de comisión de amortización y cancelación de hipoteca que al final no fueron necesarios)
  • Deuda equivalente en francos suizos: 59.153,84 CHF

La verdad es que no es fácil explicar o exponer todo lo que he hecho, pero voy a intentar simplificar…

  • Francos suizos Pagados hasta el momento a modo de letra de Hipoteca: 995,79 CHF (999,68€ equivalente real).
  • Deuda pendiente en Francos Suizos: -58.554,12 CHF
  • Saldo en la cuenta de Francos Suizos: 588,80 CHF
  • Deuda actual si hubiera seguido con mi antigua hipoteca: 53.874€

Alguno se preguntará, si tiene una deuda de 58KCHF, ¿cómo es que tiene saldo positivo en la cuenta de francos suizos?

Pues el motivo es que, aunque el interés para saldos deudores del franco suizo es de alrededor del 2,25% en Interactivebroker (va cambiando cada “x” tiempo y se puede ver en este enlace), lo que he hecho es una operación con opciones financieras denominada BOX sobre el índice SMI Suizo, y a vencimiento de septiembre de 2023. Por esta operación he ingresado la cantidad que debía, y para el vencimiento, cuando se cierre la operación, tendré que devolver dicha cantidad más un coste adicional algo inferior al 2,25%.

No se si esto habrá quedado claro, pero lo que hago es financiarme a un coste algo menor al interés oficial, he calculado que rondará el 1,90%, pero aun no he hecho los números al céntimo ya que he hecho ya varias operaciones de este tipo, y cada una ha sido con un coste distinto, pero siempre menor o igual al 2,25%. Con estas operaciones, consigo que el saldo negativo que tendría en cuenta no devengue intereses al interés oficial que marca Interactivebroker, y así decido o mejor dicho, influyo un poco en el interés a pagar en cada periodo (repetiré la operación cada 2 – 3 meses).

¿Qué hago con el importe que ingreso todos los meses en el broker a modeo de cuota de la “hipoteca”?

Pues la mitad (325€) se destina a comprar Francos Suizos, la compra la hacemos cuando nos interese el tipo de cambio EURCHF, y mientras, se quedan en la cuenta del bróker.

La otra mitad, se invierte y de momento he abierto posición en los siguientes activos:

  • $VTI Vanguard Total Stock Market Index Fund ETF Shares
  • $JEPI JPMorgan Equity Premium Income ETF
  • $CHI Calamos Convertible Opportunities and Income Fund
  • $ARCC Ares Capital

Con estas posiciones, a fecha de hoy (fecha de la entrada del post), la cartera de la hipoteca tiene el siguiente aspecto:

El Yield, Yoc e ingresos estimados anualmente queda así:
image

Es una carrera de largo. La hipoteca original, como comenté en el primer mensaje del hilo, le quedaban 8 años de vida. Ahora el planteamiento es “duplicar” la vida de la hipoteca, para pagar la mitad de letra y la otra mitad invertirla, con el objetivo de que dentro de 8 años, los ingresos pasivos que genere la cartera, paguen las cuotas mensuales de la “hipoteca subrogada” y que el valor de dicha cartera sea igual o superior a la deuda pendiente…. Veremos cómo evoluciona.

Saludos

Richard (@fabricaingresos at Twitter)

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