El tema es fácil, tienes que ir del punto A al punto B, puedes ir andando o en coche. Andando vas a tardar mucho mas o puedes coger el coche que tienes al lado con las llaves puestas. En coche te puedes meter una toña severa, andando irás mas seguro, pero andando puede que no lleges. Ahora depende de cada uno. El coche pueden ser prestamos hipotecarios, derivados, negocios, apostar muy fuerte por una accion DGI o cryptos, etc.
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Por contrato por ejemplo la comunidad y las basuras puede pagarlas el inquilino… Y tú desgrabartelas como gasto en el irpf.
Yo conozco a gente if sólo con los pisos. Conlleva riesgos claro pero siempre uno tiene que saber hasta donde puede asumirlos.
Yo tengo un piso y una casa. De momento prefiero no meter más en ladrillo. Pero aquí en la costa se ven muy buenas oportunidades inmobiliarias (y mucha morralla también)
Lo malo de los pisos es que piden pan y llevan faena. Pero con un capital un poco mediano te puedes apalancar bastante sin correr grandes riesgos y el piso se paga solo.
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En ese ejemplo, de un piso de 150k, unos 300€ al mes netos (redondeando), contando que se invierten 50mil€ estamos hablando de un 7% neto, que entiendo que luego habrá que pagar impuestos en la renta.
Todo eso contando que esté todos los meses alquilado.
Si hablamos de alquiler vacacional, da más trabajo, pero la gente estaba sacando bastante más. Y el riesgo más ‘diversificado’.
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@Divideando, espero que no te moleste la pregunta. Imagino que es una información que ya has proporcionado con anterioridad en tu blog. ¿Cuántos pisos has comprado en los últimos cinco años?
Yo de momento voy andando, @Divideando, pero cuando vea en el horizonte el objetivo, cogeré un Ferrari. 
PD: Espero no estrellarme…
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Para el que esté interesado en el tema, le recomiendo el podcast de Carlos Galán:
Carlos Galán es el autor de “Independízate de Papá Estado” que es, en mi opinión, de los mejores libros que hay para iniciarse en bolsa.
Ahora le ha dado por la inversión inmobiliaria y en el podcast entrevista a personas que hacen lo mismo, para que cuenten cómo se iniciaron y cómo lo hacen.
Yo creo que es perfectamente posible la IF con inmuebles y quizás se pueda conseguir más rápido (de hecho, conozco a uno con más de 30 inmuebles empezando desde cero). Eso sí, a cambio de asumir mayores riesgos (de los que a veces no se es plenamente consciente).
Por otro lado, la IF con inmuebles no es totalmente IF. En mi opinión es un trabajo. Y si los inmuebles son muchos, un trabajo duro.
Yo me remito a lo que puse en otro hilo:
Una de las dudas principales de lo que he escuchado en ese podcast y he leído en este hilo, son las rentabilidades por alquiler de las que se habla. Lo que yo veo es que para cobrar 900 eur de alquiler, hace falta un piso de 300.000 eur. Y pisos de 200.000 eur se alquilan por unos 500 eur. Esto son dos casos concretos que conozco.
Supongo que buscando se encontrarán mejores rentabilidades. Pero yo no las veo.
Opción A) 2.000 eur al mes limpios en dividendos de las principales multinacionales del mundo.
Opción B) 2.000 eur al mes limpios en alquileres de 4 inmuebles en la misma ciudad de España.
En mi opinión no hay color en seguridad, tranquilidad, libertad de tiempo, de residir donde quieras, etc.
Yo creo que se puede tener algún inmueble por diversificar el patrimonio, por lo menos la vivienda habitual. Pero como base para la IF no me convence. Aunque respeto y me parece bien a quien le guste.
Yo seguiré con las acciones.
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No veas el peso que me has quitado de encima. Ya empezaba a pensar que los maños eramos los más tontos del territorio nacional.
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Pongamos un piso de 300k que se alquilas por 900€ mes. Das 100k de entrada y financias 200k al 1% a 35 años. Pagas 565€ de hipoteca. Te quedan 335€ limpios menos comunidad ¿unos 250€ limpios al mes?. 3000 euros al año limpios poniendo 100k. Es como comprar coca cola a yield 3%. Luego esta por ver si puedes subir el alquiler mas que coca cola su dividendo. Despues de 35 años si que tienes un subidon con el alquiler cuando la hipoteca pasa a ser 0 cosa que con KO no vas a tener.
El secreto para ser IF con las acciones es haber empezado con 23 años y llevar casi 20 invirtiendo. Si ahorras bastante, empiezas desde muy joven y consigues una cierta revalorizacion anual sostenida (no hace falta ni multibaggers, basta un 7% anual) consigues una cartera de cierto tamaño que puede generar unas rentas decentes.
Con los pisos creo que necesitas poder comprar pisos con descuento y que con reformas o pillando una revalorizacion por el motivo que sea te permitan ir incrementando patrimonio hasta tener varios pisos sin deudas de los que te quedes el 100% de los alquileres.
De todas formas yo no tengo experiencia en el mercado inmobiliario. Cierto que tiene la ventaja de poderte apalancar sin margen pero en España creo que tiene la desventaja de que la rentabilidad por alquiler es muy baja. Los inversores institucionales jamas aceptarian las rentabilidades por alquiler que aceptan los inversores particulares. Otra cosa es que consigas rentabilidades por alquiler del 8%-10%. Entonces los numeros serian otros.
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De hecho, la clave está en que el mercado inmobiliario es oscuro y poco eficiente. En las ineficiencias es donde están los buenos negocios. Mirar donde nadie más mira.
Yo opino como tú. Aunque cuando se tienen muchos inmuebles por un módico precio te los gestionan. Pero siempre, SIEMPRE, hay que estar encima y no fiarse.
Saludos
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Entonces ¿estamos de acuerdo en que para alcanzar la IF mediante la compra de inmuebles hay que buscar pelotazos y no basta con pedir hipotecas al banco una tras otra por muy ventajosas que sean las condiciones?
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Todo tiene sus pros y sus contras, pero lo cierto es que no necesitas un piso de 300k para sacar 900 brutos.
Por ejemplo, y hablo de primera mano, piso en puerta del Ángel con gastos y reforma unos 220k, precio bruto alquiler: 850€ y alquilándolo rapidito.
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También es muy interesante para saber de inversión inmobiliaria el blog de:
https://www.inversordirectivo.com/category/inversion-inmobiliaria/
Hay que tener en cuenta no sólo la rentabilidad del alquiler mensual, sino que al ir pagando la hipoteca en general se aumenta también el patrimonio neto por el valor de la vivienda menos el descenso de la deuda.
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Claro, pero en las cuentas has de comparar lo que pagas de interés; la parte del principal devuelta se podría asemejar a un incremento del patrimonio.
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Sí.
Y No.
Puedes comprar un piso de tres habitaciones en las zonas “menos buenas” por menos de100.000. Tus inquilinos serán marroquíes por ejemplo. Mientras paguen. Y la mayoría de las veces pagan.
No se trata de dar pelotazos (que también). Sino de entender que es un negocio. El que tú no estés dispuesto a vivir en un piso no quiere decir que nadie esté dispuesto a vivir ahí.
Lo dicho. Hay que entender el negocio y sus riesgos, mirar todo con mimo y sobretodo no fiarse.
Luego a nivel fiscal puedes poner todos los gastos, intereses de la hipoteca, gastos de formalización, amortización, comunidad, etc… Lo que puede hacer fiscalmente más ventajoso el alquiler respecto a los dividendos.
Todo hay que mirarlo
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Cierto pero, como ya he dicho alguna vez, la relaciones riesgo/rentabilidad tienden a igualarse.
Mayor rentabilidad por alquiler = Pisos de menor calidad = inquilinos de menor “calidad” = mayor riesgo
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No tiene por qué ser así. Por ejemplo, Villaverde Bajo en Madrid, barrio humilde de toda la vida con precios razonables.
La subida de precios del centro está llevando a familias de clase media a esta zona y el barrio está cambiando a mejor. Aún puedes encontrar pisos con garaje, piscina, bastante nuevos en el rango de 180k para un 2 dormitorios, mientras que los alquileres no bajan de 800/900 brutos por norma general.
Es como todo, tienes que estudiar las zonas y buscar un punto de equilibrio entre coste inversión, riesgo y retorno potencial.
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No te digo que no, pero hay que currar.
La renta variable es mucho más líquida, flexible, transparente y eficiente. Ese trabajo te lo hace el mercado. Y gratis.
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Eso está claro. La vivienda da curro, y mucho
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Yo pongo un ejemplo.
Durante unos 6 años tuve alquilado mi apartamento de la playa, pequeño, 2 habitaciones, 1 baño, unos 70 m, con piscina comunitaria y a 200 metros de la playa.
Lo tuve alquilado por 550 al mes, y me costo encontrar inquilinos que pagaran ese precio.
Solo tuve problemas con el ultimo inquilino pero fue suficiente para que no quisiera alquilarlo mas. Ahora lo disfrutamos nosotros.
Me quedo con las acciones, para mi no hay color.
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Supongo que lo tendrás algo lejos, por aquí algo así no baja de 900-1000 euros.
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