Invertir en inmuebles

Hola estaba mirando y comparando el tema de inversiones inmobiliarias “versus” dividendos.

En concreto, me refiero a este sistema que ya van introduciendo algunas empresas en España, que permite a cualquiera convertirse en dueño de una vivienda a través del sistema de “financiación en masa”. Es decir, entre un gran grupo de inversores compran la vivienda y cada uno será propietario de una parte, se puede invertir desde 50€ en adelante. Así que ya no hace falta grandes cantidades de dinero para convertirse en propietario de inmuebles, eso si, la empresa elige el piso/local a comprar lo pone en alquiler y reparte beneficios en razón de lo invertido por cada uno.

Se habla en prensa que con ese sistema se están repartiendo rentabilidades netas anuales en torno al 3,29% incluso 3,50% (está bien) y además con una revalorización de activos (los inmuebles) en torno al 10% anual (mucho me parece). Pero en cualquier caso, parece que supera al sistema tradicional de rentabilidad anual por dividendos actualmente.

¿Es esto así? ¿Habéis probado alguno este sistema? ¿Algún problema o inconveniente que no diga la prensa pero que en la practica hayáis visto o vivido?.

Gracias.
Salud

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Creo que estas hablando de Housers.

El problema que veo, es que cada compra de un inmueble es “una empresa” y tu decisión pesa poco (igual que en una junta de accionistas jeje) pero quizás estas contento con la rentabilidad del alquiler y la mayoría decide vender el inmueble y no puedes hacer nada para evitarlo.

Además en caso de que necesites liquidez, te será más difícil vender tu participación en el inmueble que vender una acción del IBEX.

Por lo que me han contado amigos, en Alemania es una forma común de invertir en inmuebles. En realidad lo que hacen es “comprar” un piso y ponerlo en alquiler de forma transparente. Es decir, no sabes que piso has comprado solo sabes que el alquiler estipulado es tanto.

Por ejemplo, pones 100.000 euros y sabes que la empresa te va a dar un alquiler de 400 euros al mes actualizable cada año. No puedes vivir en el piso, de hecho no sabes ni la dirección del piso, pero puedes venderlo.

hola, yo estuve mirando el tema de Housers hace mucho tiempo y no me convenció. Tampoco ayudó mucho cuando empezaron a regalar jamones por invertir con ellos, la verdad.

En facebook hay un grupo que se llama morosidad crowlending y hablan algo de ellos. También en www.forofintech.org puedes encontrar personas que han invertido con ellos.

No digo que sea mala idea pero lo veo algo “raro” (sin saber ni que quiero decir con la palabra raro).

No obstante algo muy muy similar puedes hacer comprando socimis.

Y, sobre todo, invirtiendo en socimis cuentas con la liquidez que proporciona el mercado de valores.

Yo ni me lo planteo, para eso invierto yo directamente en inmuebles.

Aqui en Sevilla hay pisos por unos 40.000€ (zona Macarena), aunque ultimamente han subido y ya es dificil pillarlos a ese precio. Sin mucha dificultad se los alquilas a estudiantes, que te vienen pagando unos 550€ al mes. Tengo tres en propiedad y los estudiantes pagan como un reloj.

En housers toda la pasta se ira en papeleo e intermediarios.

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Si, Housers es una de ellas. Privalore o Inveslar creo que son también otras plataformas. Según he visto ellos sacan varias ofertas y el precio de compra de cada inmueble, y si quieres te apuntas, si se apunta la suficiente gente (en realidad suficiente capital), formalizan la compra y si no la oferta muere. Hasta ahi tu elección, vamos que es Tipo Crowfounding.

Por lo que dices… aquí parece que funciona algo diferente a Alemania. Si se sabe qué y donde se va a comprar. NO es totalmente a ciegas, aunque el poder de decisión reside en la empresa, eso si.

Jajajaja, me parto, jamones, también hay promociones de rebajas de un 75% en las comisiones…gracias por el link lo estoy mirando y está muy bien, hay usuarios directos, tanto compradores como inquilinos de las plataformas.

Si, así es las SOCIMIS tenian esa garantia, saber qué dividendos iban a repartir y la liquidez. Pero lo cierto es que las SOCIMIS, que podían ser las hermanas mayores de estas, fallan en su objetivo, demasiada regulación estricta (plazos enormes en cartera por ejemplo) y una fiscalidad de locos.

Si, si se tiene el capital casi mejor comprar individualmente; el problema es que hay patrimonios que no pueden acceder a inmuebles tan fácilmente.

Gracias a todos por vuestra opinión. Veo que en general no la valoráis como buena opción. Como inversión de objetivo único desde luego no parece nada del otro mundo, como diversificación tal vez si.

Si que parece que las participaciones de la sociedad que se crea para cada compra se pueden vender en el mercado interno de la propia empresa, supongo que te asarán a comisiones pero al menos hay liquidez (aparentemente). Hablan de comisiones de hasta 10% de los beneficios del alquiler, pero no veo mucha info sobre tema Fiscal, y precisamente es uno de los que me llamó la atención, y en su web no dicen nada. Sobre los contratos a firmar tampoco es que digan mucha cosa. Tal vez les escriba tienen un mail de contacto, a ver que tal funciona la atención al cliente.

Como punto fiscal en contra de este tipo de operaciones se me ocurre que…Como propietario “normal” te deduces los gastos necesarios en IRPF, y puedes llegar a tener hasta una reducción de un 60% de los ingresos (según los casos)…pero al ser una empresa la propietaria eso se pierde para el inversor. Ummmm!.

Si veo que la controla la CNMV pero no hay un Fondo de Garantía de Inversores para este tipo de modelo de negocio, así que al riesgo operación hay que añadir el riesgo empresa.

En fin gracias de nuevo a todos, seguiré mirando.

Si alguien tiene más info (especialmente Fiscal o Legal) o experiencia dierecta se agradece.

Salud

Justamente, hoy mismo están quejándose en facebook de no haber cobrado en housers este mes.

Ya, si por eso pregunto…veo mucha publi de ellos y “noticias” que se nota que son info pagada por ellos. Porque hay mas plataformas y solo ellos salen en prensa. En teoria reparten dividendos cada mes.

Pero ya digo como modelo, están en un limbo juridico y es en los limbos donde se puede ganar en las inversiones…claro que tambien se corren más riesgos.

Salud y gracias de nuevo

Hola!

Vengo a buscar un poco de orientación en el foro. Seguro que alguien sabe de primera mano o a través de otros que tal funciona el alquiler turístico. Plataformas tipo Airbnb ponen mucho más fácil el contacto entre dueños/visitantes y hay mucho ruido sobre el asunto. Me gustaría saber vuestra opinión. El caso es este:

  • Tengo un pariente muy cercano que tiene un apartamento muy céntrico. Sin embargo lo tiene desocupado y al no vivir en la ciudad no le es cómodo encontrar inquilinos ni tampoco atenderles muy bien si hay problemas. Pero tampoco es que le sobre el dinero como para tenerlo vacío.
  • Yo tengo un trabajo flexible en el que no me es problema quedar a cualquier hora para entregar o recoger llaves, hacerme cargo de un mantenimiento básico, etc.

Mi idea es proponerle que alquile el piso a través de Airbnb y que yo me encargue de vigilar y dar las llaves, etc. A comisión o por un fijo. No lo hago tanto por dinero como por enterarme bien si esto de los pisos turísticos puede resultar una buena inversión. Si lo fuese quien sabe si no me lanzaría a comprar uno y sacarle rentabilidad así.

Pero antes de comentarle nada a mi pariente, me gustaría conocer vuestras opiniones/experiencias sobre los pisos de alquiler turístico.

Gracias por anticipado

Bueno, yo he usado esa web como turista y bien todo. Desde el otro prisma creo que en breves tendrá una mayor regulación, permisos, limitaciones vecinales, impuestos… vamos asemejarlo a un hotel/hostal. Y con lo que veo muchos problemas es con la “comprensión” de los vecinos.

Dicho esto ni en pintura me plantearía comprar un piso con este fin. Ahora, si el piso de tu familiar ya lo tiene, no hay que hacer muchas reformas, hay buen royo con él… si que me animaría a intentarlo.

El asunto está en evolución. Mira en tu CCAA porque algunas son mas restrictivas que otras en cuanto a permisos e inspecciones (en caso de denuncia de algun vecino). Los ayuntamientos tambien pueden variar en sus controles. Desde el punto de vista de Agencia Tributaria (Central) se han de declarar los ingresos en IRPF, aunque gran mayoría de los propietarios no lo hace (supongo que serán estos propitarios que no declaran los que dicen que es un gran negocio).

Por lo que se rumorea la regulación legal generalizada es inminente ya que está habiendo sintomas de burbuja, además de generar bastante rechazo social. Dicha regulación va en la onda de desincentivar la actividad. En algunas CCAA va a tenerse que registrar la vivienda bajo la denominación de alojamiento turístico, darse de alta en el Impuesto de Actividades Económicas. Será necesario emitir una factura por cada estancia y aplicar el correspondiente IVA…Por ahi va el tema en lo fiscal.

Desde el punto de vista del huesped supongo que os irá bien, desde el punto de vista de los vecinos que tienen que aguantar fiestas de fin de semana, deterioro de instalaciones (que pagan todos), la cosa cambia como es obvio. Ya hay plataformas vecinales contra ese sistema especialmente en las grandes ciudades y zonas turisiticas, más si el propietario (como suele ocurrir) no da nada a cambio, es decir, que cobra pero no se preocupa por ejemplo ni de pintar la escalera (que considera bien general) ni de controlar a sus inquilinos que dicen ser 3 pero al final se meten 18 en el piso.

Si te digo que en las revistas especilizadas (legales) se aconseja que los vecinos comiencen a modificar los Estatutos de la Comunidad para prohibir la actividad. Si la actividad está prohibida en los estatutos el juicio es evidente y meridiano a favor de la Comunidad de Vecinos.

Desde el punto de vista económico, no sabría decir si se gana tanto como dicen, pero me temo que no es oro todo lo que reluce.

Ya nos dirás como te va.

Salud.

Buenas,

Por aportar algunas ideas, que no tengo muy claro como va. Se que amigos lo han usado y muy bien.

Lo primero es ver quien se te mete en el piso, ahora no está demasiado masificado, pero en el futuro se va a usar mucho por eso de todo este conflicto, y un tema del que no se está hablando y que puede afectar a propietarios es que si una vez que han entrado unos inquilinos y no se quieren ir ¿Cómo los echas? La ley española en este sentido creo que apoya poco al propietario, o es muy lenta para resolver este tipo de conflictos. Supongo que usar la plataforma para asegurarte de quien entra es un paso.

Luego está el tema de la ley que en España hasta que no ha aparecido este fenómeno, siempre han existido los alquileres vacacionales de amigos conocidos, … causando los típicos conflictos veraniegos. En mi caso estoy alquilado en un piso durante todo el año (ya llevo en el piso 7 años) y la propietaria nos hace alquileres vacacionales (contratos de 11 meses) para que no tengamos el derecho de quedarnos en el piso durante un largo periodo (creo que eran 5 años).

Este sistema lo están usando empresas extranjeras y propietarios patrios les está picando mucho, primero porque no se les ha ocurrido a ello, y segundo porque cualquiera puede entrar en este negocio donde ante estaban metidos unos cuantos. La solución sería tan fácil como multas a los ruidosos (lo que ocurre es que sonómetros para medir el ruido no lo tiene los policías locales) y multas a los propietarios por no pagar impuestos. Pero como ocurre siempre en este país van a prohibir antes que regular.

Me parece que sería una buena opción de tener el piso en movimiento y rentabilizarlo un poco.

No sabía que se puede hacer esto. Como medida preventiva no está mal… En algunos sitios es un verdadero problemón.

Ya digo, está en evolución…pero el asunto saltó incluso a la prensa general. Al menos en Madrid, el problema es que el alquiler turistico está encareciendo de manera brutal el alquiler “normal”…mira este enlace, ya te habla de ello, de la posibilidad de control vía estatutos. Y en Baleares ya tienen ley, y va en la misma onda.

https://www.elmundo.es/madrid/2017/06/27/59523b86268e3e256c8b45b4.html

Salud

Hola exit,

me dedico al sector hotelero desde hace 11 años y a la vez tengo 2 propiedades en alquiler turístico en Airbnb (ambas con licencia turística).

Para mi las claves son:

  • Normativa de la comunidad autónoma: En Catalunya y Baleares ya se está regulando. Desconozco como está en Madrid y demás sitios, pero tarde o temprano habrá una normativa que lo regule (los hoteleros presionan día y noche). En el caso de baleares, las multas son descomunales (alrededor de 40.000€ si no se dispone de licencia turística) además facilitarán una aplicación para hacer denuncias anónimas.
  • Tipo de propiedad: Cuando se trata de un piso en un bloque, un apartamento en un edificio o condominio. Las probabilidades de que se prohiba su comercialización son muy elevadas. El problema está en la incompatibilidad del uso residencial y turístico en un mismo edificio, por los conflictos que genera y por un sinfín de cosas más.
  • Ubicación: Ciertamente puede parecer que el centro de la ciudad sea el lugar idóneo para alquilar. Desde el punto de vista del propietario si, pero si tenemos en cuenta que para eso existen los hoteles, dudo mucho que se llegue a legalizar. Si estuviéramos hablando de un municipio costero o zona vacacional, entonces muchas cosas cambian a tu favor.

Cuando analizo propiedades para invertir como activo turístico descarto las que no cumplan los siguientes requisitos:

  • Vivienda unifamiliar (chalet, apartamento o casa) con jardín y piscina (necesitas diferenciarte de la competencia, que ahora mismo es brutal). En el caso de Baleares, hay más plazas ilegales que legales.
  • Ubicado en zona turística y cerca de la costa.
  • Que legalmente se pueda conseguir la licencia turística según la normativa vigente.

Si se dan esos 3 casos, es verdad que Airbnb es una herramienta muy buena para generar un rendimiento del 7-8% limpio anual sobre la inversión. Antiguamente, me lo gestionaba una empresa que se dedica al alquiler vacacional, y aunque me garantizaban el alquiler (se ocupara o no), este rondaba un 3-4% limpio.

En el lado negativo, ten en cuenta que lleva mucho más trabajo de lo que parece, los inquilinos te machacarán a preguntas antes de llegar y una vez estén en la propiedad, casi van a querer que les hagas de guía turístico. Tendrás que estar disponible por si se produce alguna avería. Tendrás que limpiar multitud de sábanas, toallas, etc. Algunos llegarán a las tantas de la noche porque el vuelo se les ha retrasado. Te pedirán ventiladores cuando haga calor y estufas cuando haga frío. Se estropearán las cosas más rápido de lo que piensas. Y así un largo etcétera.

Yo con mis dos propiedades estoy muy contento con su rendimiento y porque diversifico una parte importante de los ingresos procedente de rentas inmobiliarias. Sin embargo, se tratan de 2 muy buenos activos. No todo vale.

Espero que mi opinión te sirva.

Un saludo

Buenas,

Pongamos por caso, que queréis comprar vuestra primera vivienda, por ejemplo valor 70.000€, y tenéis ese dinero invertido en empresas con dividendos crecientes.

¿Desinvertiriais para comprar la casa a toca teja, o haríais hipoteca a interés euribor+0.99%?

No sólo hay que contar los intereses, sino también los gastos iniciales de la hipoteca, unos 2.500-3.000€.

Luego está el tema de ‘dejar’ de ganar durante un tiempo ingresos pasivos, si se compra a toca teja.

Si puedes pagar comodamente las letras de la hipoteca, y no es a muchos años, yo me hipotecaría, y seguiría invirtiendo. En realidad las dos opciones son buenas. Cada una tiene sus ventajas y sus inconvenientes. Pagarla a toca teja, te dará mucha tranquilidad. Pero dejarás de ingresar las rentas de tus inversiones.

Si el Euribor empieza a subir, siempre puedes ir vendiendo parte de tus acciones para ir amortizando la hipoteca. Intenta que no te cobren comisiones por amortización anticipada.

Yo tengo dos hipotecas que no me las quito precisamente porque el interés es muy bajo, y saco mas dinero invirtiendo ese dinero.

En genérico prefiero hipotecarse.

Ahora bien, con los números que pones hay que tener en cuenta lo que dices: una hipoteca implica dos escrituras, un impuesto de ajd, dos apuntes en el registro… Y claro sobre 70.000€ pues si son 3000€ son un 4,28%. Y un 4.28% en limpio en dividendos no es poca cosa.

Me lo pensaria.