Invertir en inmuebles

Legalmente, esa deducción deja de ser aplicable, de hecho hacienda con esto del COVID y no tener que atender por ventanilla, ha iniciado una campaña e revision de deducciones por compra de vivienda y pide la acreditación de que estas empadronado en la vivienda objeto de deducción durante todo el periodo deducido.

Hacer trampas a veces sale rentable, pero si te pillan, te va a doler muy mucho… además de no ser éticamente honesto, pero eso ya, es una decisión personal.

Otra cosa es que te apetezca para usarla en vacaciones o otras razones personales, pero es mal consejo mezclar rentabilidades con deseos.

En términos económicos VENDE y reinvierte.

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No deja de ser mi vivienda habitual ya que de Abril a Octubre lo pasaré allí (casa con jardín en un pueblo pequeño), además de algunos fines de semana de Invierno. Por supuesto sigo empadronado.

Alquilarla es un opción pero ahí si que no podría desgravar y dado que es un pueblo no hay demanda ni los precios son altos. Como añadido está el tema de posible problemas con los inquilinos.

Tengo claro que si la convierto en dinero liquido puedo reinvertirlo y ganar (o perder) dinero, al igual que puedo ganar (o perder) con la revalorización de la vivienda.

Pero si la vas a usar, 6 meses al año, ya no la puedes VENDER… si te quedas empadronado en la vivienda actual, sigues deduciendo su compra con normalidad…

Lo que no veo claro es que le puedas sacar rentabilidad solo en invierno… pero vaya que en tu situación no perdería el tiempo haciendo números raros, me la quedaria y de aquí unos años cuando realmente no me interese, la vendería y listo.

Querer rizar el rizo es como el market timing, para una vez que te sale bien, te equivocas 1000, y el coste/beneficio no lo veo tan interesante como para liarte la manta a la cabeza.

Decirle al alcalde que haga un evento de esos cada fin de mes, evidentemente.

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Informate bien pero muy probablemente como alquiles, aunque sea poco y salga a la luz, te llame hacienda al orden:

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Buenas,

Esta semana he estado leyendo un poco más sobre la inversión en inmuebles y tengo ciertas dudas.

Viendo unos vídeos de Rubén Blanco y de Carlos Galán hablan de invertir en pisos baratos entre 40-80k para alquilarlos a partir de 450€.

Al final buscan una rentabilidad bruta entre el 8-12% pero que cuando le quitas los gastos se queda en un 6-7%.

Os lanzó una pregunta, suponiendo que el MSCI World tiene una rentabilidad anualizada del 8% aprox. Que beneficio tiene invertir en inmuebles en vez de directamente en el MSCI por ejemplo?.

Estoy seguro de que lo hay porque sino los inversores no lo harían, pero yo no logro verlo.

El beneficio podría ser el apalancamiento a intereses bajos? Con esta inversión tendríamos la misma renta anual, no perderíamos el efecto bola de nieve?

Saludos y gracias

El inmueble puede subir de valor un 5% anual (o no) además de cobrar el alquiler, y el MSCI solo tiene la revalorización de ese año (o no) y no te da una paguita cada mes
Es lo que se me ocurre

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Esas cuentas siempre me han parecido bastante optimistas. Es decir, me parece un alquiler muy alto o un precio de compra muy bajo.

Ventajas? desde luego el apalancamiento es la mayor de todas. Si sacas neto un 7% al precio de compra, imagínate si solo pones un 20% del piso.
Otra ventaja es psicológica, pasear por la calle y saber que X piso que ves es tuyo.

No obstante para mi las desventajas son muuuuucho mayores.

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Obviamente, en sus videos no hacen referencia a los riesgos intrínsecos inherentes al alquiler.

Riesgo de impago.
Riesgo de no alquiler
Riesgo de perdida de valor de la vivienda
Costes de mantenimiento más allá de la cuota de la comunidad por deterioro del bien…
Coste fiscal del alquiler

El papel todo lo aguanta, hay que ver si tu estomago también aguanta la realidad

No hay duda de que hay gente para todo, no todo el mundo lleva bien los vaivenes del mercado bursátil, piensa que hay que ser muy aventurado para poder gestionarlo, y otros piensan que llevar la incertidumbre de un alquiler incierto es superior a su capacidad.

Si eres paleta, por ejemplo, te preocupará menos tener que hacer la cocina nueva que tener que aguantar una caída de mercado, entre otras cosas, porque el tiempo que dedica a hacerla, no lo verá como un coste, por ejemplo.

El efecto apalancamiento es doble, por un lado ejerce un efecto multiplicador de tu rentabilidad, pero si pierdes el alquiler, ¿que haces con el coste de financiación ? ¿Puedes asumirlo?

Si puedes asumirlo sin la renta, también puedes apalancarte para invertir en el MSCI World, solo tienes que ser capaz de separar mentalmente la financiación de la inversión.

Algunos, probablemente inconscientemente, lo hacemos, dedicamos parte de nuestro dinero a invertir en bolsa sin haber liquidado nuestra hipoteca de la vivienda.

¿Es razonable? bueno, depende de como lo mires, los costes de financiación actualmente son ridículos y cualquier inversion “razonable” te permite asumir esa financiación incluyendo parte del principal y no solo los intereses.

Resumiendo, como todo, depende de cada uno y sus circunstancias, de lo que le haga sentirse cómodo, y luego está la ley de la diversificación, un poco de todo, sin sobreponderar ninguna de las opciones.

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Yo he hecho su curso y es muuuuuy completo. Todos los pros y contras están perfectamente explicados.
A la parte fiscal por ejemplo le dedica un tema entero que está bastante bien, deja pocos cabos sueltos.

Muchas gracias por vuestros aportes. Como comentáis @juanjoo y @Darkside tal como escuchaba las charlas echaba en falta que comentaran todos esos riesgos que yo sí que tenía en mente y que para mí forma de pensar son más importantes que los vaivenes de la bolsa.

Le veía la ventaja del apalancamiento a estos tipos de interés, pero si luego no consigues alquilarlo, esa ventaja se convierte en un problema.

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Y habiéndolo hecho, cuál es tu opinión de la inversión en inmuebles?

Pues que yo me voy a meter de lleno, la demanda de alquiler va a existir siempre y cuando estés dentro de precios de mercado, por lo que tu objetivo es intentar no tener un piso vacío.
Lo más importante es la selección del activo, ya que como decía Robert Kiyosaki, los beneficios se obtienen en la compra. Cuanto más bajo consigas comprar un inmueble respecto a su precio de mercado más margen tendrás para mantener un alquiler a buen precio que te permitirá poder escoger los mejores inquilinos.
También hace mucho hincapié en la financiación, él busca el mayor porcentaje de financiación posible para tener que dedicar la menor cantidad posible de su propio bolsillo.
Yo no me voy a centrar en la compra de pisos baratos para alquiler de vivienda completa, prefiero pisos más grandes para alquiler por habitaciones (al menos 4 inquilinos) por las siguientes razones:

  • Mayor cashflow y mejores rendimientos netos
  • Precio de las habitaciones más asequible que vivienda completa
  • Que se te vayan todos los inquilinos a la vez es muy improbable por lo que siempre contarías con algún tipo de ingreso.
  • Okupación, es muy difícil que un okupa profesional entre ya que hay más personas viviendo en esa casa y como propietario puedes acceder a las zonas comunes de la casa
  • Los alquileres por habitación no se rigen por la LAU (muuuy beneficiosa para el inquilino pero no para el propietario) si no que por el Código Civil, por lo que puedes redactar el contrato casi como mejor convenga a ambas partes.
  • Si el contrato de alquiler por habitación lo haces de mínimo un año, se puede entender que es vivienda habitual y puedes acogerte a la desgravación del 60% en el IRPF.
  • Llevo viviendo de alquiler en pisos compartidos muchos años por lo que es un “mercado” que conozco bastante bien como cliente (y como propietario de una piso esta es una palabra que hay que interiorizar muy mucho, tus inquilinos son clientes y como tal has de tratarlos) y sé lo que me gusta y lo que no.

Sí, los contras de este tipo de inversión son:

  • Coste de oportunidad hasta que tienes el dinero disponible para acceder a una hipoteca
  • Mayor cantidad de dinero disponible para la entrada de la hipoteca, ya que vamos a viviendas más grandes y de mejor calidad
  • Mayor tiempo dedicado la gestión (aunque si haces el trabajo de selección de los inquilinos bien, estos no deberían darte demasiado el coñazo)
  • No existen seguros de impago
  • Todos los riesgos que conocemos en este foro de riesgo país, riesgo del €, regulaciones y un largo etc.

Invertir en inmuebles puede suena a anticuado, pero si se realiza de una manera mínimamente profesional, se pueden evitar muchos de los problemas habituales que acarrea este tipo de inversiones. Y para ello el curso de Carlos Galán, un chico que se llama Aitor de Flipping House (con este no he hecho ningún curso, pero está haciendo directos constantemente y te va enseñando su operativa) y el sentido común se puede conseguir de manera bastante sencilla
Si lo pensamos, la inversión inmobiliaria puede ser el tipo de inversión más antiguo de la historia y muchas de las mayores fortunas se han hecho de esta manera.
La cultura de pelotazo y los excesos de la crisis inmobiliario han hecho mucho mal a este tipo de inversiones, pero como comenté antes, con criterio y un mínimo de rigor se pueden reducir (que no eliminar) la mayoría de los riesgos.
Y qué c**o, el poder del apalancamiento con este tipo de inversiones y con los tipos actuales pues qué quieres que te diga. Los bancos te dan dinero para que recibas unos ingresos recurrentes bastante seguros (si haces las cosas bien).

Personalmente yo no creo que podría hacer como alguna gente que conozco que tienen más de 5 propiedades (Carlos Galán hace entrevistas a gente con 15 e incluso 20 propiedades…) porque me gustaría mezclar estas inversiones inmobiliarias con los indexados, pero eso ya sería otra historia que ya contaré.

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El apalancamiento tambien lo puedes tener con acciones. Se que no es lo mismo, pero puedes compras unas Enagas con apalancamiento en el broker e ir recibiendo tu 6% en dividendos.

Con la ventaja añadida de que un stop-loss te puede ahorrar una crisis, y que si necesitas mas o menos liquidez lo solucionas con un click sin tener que pasar por el notario.

No soy muy de inmobiliario, pero ojala tuviese 10 o 15 propiedades por la Castellana :stuck_out_tongue:

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Definitivamente vivo en un país distinto al de estos caballeros.
O eso o no tengo ni repajolera idea de como encontrar chollos inmobiliarios.

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Los pisos en los que se centran no son en los que a nosotros nos gustaría vivir, pero son los que permitirían poder ofrecer un alquiler asequible y aún así conseguir buenas rentabilidades. No son los típicos pisos que verías en idealista, se consiguen a base de mucho patearse la ciudad, hacer contactos y conseguir que te ofrezcan las mejores oportunidades antes de que salgan a la luz en los distintos portales generalistas.
Por supuesto está el factor de la negociación, ofreciendo rebajas importantes sobre el precio de venta. Muchos no aceptarán pero… y el que sí?
Este chico, Carlos Galán creo que tiene ya alrededor de 15 propiedades de este tipo y le va de narices.

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Es meterme en un ámbito que no domino. Pero el tema es el importe del alquiler. En mi ciudad (capital de provincia pequeña) por 450€ tienes pisos/apartamentos muy majos para vivir, y si los compras no los encuentras por esos 90k.

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Ahí está el tema de buscar en aquellas ciudades donde en encuentren las mejores rentabilidades como son los de la Comunidad Valenciana, Murcia, etc…
Pero en cualquier ciudad se encuentran cosas interesantes, todo es buscar y no solo en los portales de Internet

Yo a parte de la bolsa, tengo parte de patrimonio invertido en un inmueble en ciudad de 200-300k habitantes. He hecho la jugada que plantea siempre kiyosaki, mínima entrada inicial para que salga rentable la adiquisición (que el alquiler cubra todos los gastos derivados del piso y deje un cashflow positivo a final de mes).

Tengo incluso algo de margen para bjar el alquiler en caso de que el mercado caiga y seguir teniendo beneficios. Eso sí, es algo que hay que medir muy bien, muchos pisos que me parecían mejores y a los que podía acceder no cumplían del todo bien esta regla, dejándome un cashflow cercano a 0 que a penas deja margen de maniobra.

Una de las cosas que mejor pude apreciar es que las mejores oportunidades están en los pisos de gama media-baja. Los pisos en zonas céntricas o semicéntricas suelen exigir enormes cantidades inciales que no se compensan ni de lejos con la diferencia de alquiler con una zona más alejada (He visto casos de 50 k de diferencia en el precio de compra para ganar 50€ más de alquiler como mucho…)

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Una de las cosas que mejor pude apreciar es que las mejores oportunidades están en los pisos de gama media-baja. Los pisos en zonas céntricas o semicéntricas suelen exigir enormes cantidades inciales que no se compensan ni de lejos con la diferencia de alquiler con una zona más alejada (He visto casos de 50 k de diferencia en el precio de compra para ganar 50€ más de alquiler como mucho…)

Mejor no lo podría haber explicado. Así es cómo consiguen las mejores rentabilidades

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