Estoy estas semanas intentando resolver un problema familiar que está afectando de forma importante nuestra estabilidad.
Entre otras cosas, hemos tomado una decisión importante que implica un cambio de residencia.
Tenemos localizado el lugar donde queremos trasladarnos y, teniendo en cuenta que es un sitio donde en principio nos vemos viviendo de forma permanente, estaríamos dispuestos comprar la vivienda en lugar de seguir de alquiler como estamos estos últimos años. También suma a la idea de comprar el inmueble, que está en un lugar que lo veo claro como inversión a futuro, tanto por su revalorización como por la posibilidad de conseguir un buen alquiler anual o estacional.
Dicho esto, he realizado una primera consulta al departamento de hipotecas de ING, donde tengo depositada casi el 90% de mi cartera de acciones (que actualmente cuadriplica el valor de mercado de la vivienda). Pues bien, me han dicho que dada mi situación de desempleado, no contemplan ninguna posibilidad de hacer un estudio para la concesión de la hipoteca.
Les he hablado de la posibilidad de pignorar valores en la medida que considerasen oportuna, que se sumase a la propia garantía del inmueble y me han dicho que no.
Quiero pensar que es un problema de la propia forma de funcionamiento estandarizada de ING y que quizá en otro tipo de entidades más personalizadas no voy a encontrarme con esta negativa tajante a estudiar el caso.
Por este motivo quería preguntaros:
¿Alguien tiene experiencia en la adquisión de una vivienda mediante hipoteca garantizada con pignoración de valores?
¿Conocéis alguna entidad que si estuviese dispuesta a tratar este tema? No me importaría trasladar parte de la cartera a otra entidad. Sobre todo si fuese a una de esas que consideramos robustas y fiables (BBVA, Santander, Caixabank…)
También he visto que en algún momento se practicaba la adquisición de inmuebles reemplazando la hipoteca por una pignoración directa de valores. ¿Alguien tiene alguna referencia sobre esta práctica.
Me parece increíble, a día de hoy, que ni estudien tu caso. Teniendo plena garantía al tener tus acciones en la entidad. Y eso que te pre-conceden un préstamo sin pedirlo.
Suerte en lo personal Libfin.
Un abrazo.
Mi padre pignoro acciones como aval de mi hipoteca, así que seguro que en un banco tradicional es posible.
Pignorar implica que no podrás vender esas acciones mientras sean garantía. Además el ratio de pignoración no creo que sea 1:1, al tratarse de un activo cuyo valor fluctúa en el tiempo.
¿la vivenda se la comprarias al promotor? lo digo porque es casi seguro que ya tenga apalabrada una hipoteca con alguna entidad.
En un banco tradicional seguro que podrás pignorar parte de la cartera, pero date cuenta que la propia vivenda tiene que valer como garantía del 70/80 % de la cantidad que te pidan por la vivienda. El contrato de hipoteca es un contrato de garantia
Solo tendrías que pignorar el 20/30% restante. Durante ese tiempo no podras disponer de las acciones que pignores, asi que deja en garantia las mas seguras y estables porque si la bolsa baja un 50% te obligaran a aportar más garantias.
Creo que hay que pignorar como un 30% mas del valor que pides
Ya nos contarás
Muchas gracias por compartir estas experiencias de primera mano.
El lunes iré a preguntar a Caixabank y al BBVA.
Espero que puedan ofrecerme alternativas, aunque también es seguro que será difícil conseguir allí condiciones competitivas respecto a la Hipoteca Naranja.
Será cuestión de analizarlo todo como un pack: condiciones hipoteca, coste oportunidad si no tengo que deshacerme de activos, tranquilidad por diversificar los valores en un banco robusto…
Pues tienes razón respecto a lo del promotor porque las 2 promociones que estoy evaluando en la misma zona son obra nueva. No lo había pensado (se nota que hace años que dejé de pensar en adquirir vivienda en propiedad).
Las primeras gestiones van a ser en esa dirección para ver si en una posible subrogación me aceptan la pignoración.
Como tengo margen entre liquidez actual y posibles ventas parciales de valores que no me están aportando el dividendo que me mantiene en condición IF, creo que si ellos están por la labor vamos a poder llegar a una posición cómoda para las 2 partes.
Te decia lo de obra nueva porque cuando yo compre el mio, desde la firma del contrato hasta la entrega de llaves mientras lo construian se pagaba el 20% y luego ya el promotor te facilitaba si querías una hipoteca ya con un banco por el 80% restante. Eso no quitaba que tu buscases una mejor
Creo que se esta mas estable y tranquilo en la IF con una vivienda en propiedad (para disfrutarla, no como inversion)
Sobre las condiciones, apriétales. A mi una caja me ofrecio euribor + 0,75 y mi padre consiguió en el Santander euribor + 0,50 de diferencial, así que la contrate.
¿Sabes que me dijeron luego en la caja? Hombre, ¿como no lo dijiste? te la hubiéramos igualado. No sé si habrá cambiado desde entonces, ya fue hace años.
En este caso, una de las promociones ya está acabada y la otra se entrega en Mayo. Entiendo que las 2 deben tener hipotecas en marcha a las que subrogarse. Además en la que ya está acabada, la tienen con Caixabank que es mi banco de siempre y donde no me importaría pasar parte de la cartera si las condiciones fuesen decentes.
Creo que tienes razón en lo de la vivienda en propiedad si está situada en un sitio que te guste, no en un sitio al que te has tenido que ir por conveniencia (cercanía al trabajo o similar).
Además en este caso concreto, la zona donde hemos pensado trasladarnos creo que también es una apuesta bastante segura si en un futuro tuviesemos que pensar en esta vivienda como inversión.
Me apuesto que todo sigue igual. La única compañía que veo que es proactiva en este tipo de cosas, es Pepephone. Siempre mejorando tarifas o servicios sin que tengas que apretarlos o amenazarlos con irte.
Después de pasar 2 semanas tratando con los bancos el tema de la financiación de la vivienda, actualizo un poco la información por si alguien en el futuro se plantea un caso como el mío.
He tratando el tema con: ING, CaixaBank, BBVA, Santander, CaixaGuissona y Bankinter. Y voy a intentarlo también con Ibercaja.
Toco tantos palos porque mi intención, por defecto profesional adquirido, era conseguir al menos 3 ofertas distintas sobre las que trabajar.
Conclusiones hasta el momento sobre el préstamo pignorado:
En la únicas entidades que no me han puesto pegas para formalizar un préstamo pignorado ha sido CaixaBank y Santander.
En ambos casos no me interesa esta opción sobre todo por el plazo máximo que me dan para devolver lo que me prestan: 8 años.
El precio que me daban estaba en torno al 3% y el importe máximo del préstamo es en los 2 casos un 50% del valor que se aporta como garantía.
Además en el caso del Santander, porque el director de la oficina me dió la impresión de ir de listillo y la primera condición que me puso era traspasar TODA la cartera de acciones con ellos.
Conclusiones sobre hipoteca convencional:
La mejor oferta hasta el momento es un interés fijo del 2.10% a 20 años.
Estoy alucinando lo que me está costando conseguir ni siquiera que estudien mi caso. Son en general muy pocos flexibles y casi no prestan atención a todas las garantías que en mi caso puedo aportar además de mis ingresos laborales de los 2 últimos años.
No tienen para nada en cuenta los ingresos en efectivo demostrables por cobro de dividendos, constantes en los 3 últimos años.
Tampoco valoran en su justa medida el respaldo que supone la cartera de acciones.
En ING, donde tengo el 90% de la cartera, ni siquiera paso el primer filtro para que estudien mi caso. Aquí la verdad es que he flipado en colores. Pensaba que teniendo mi historial como cliente desde 2004, me pondrían la alfombra roja para solicitar una hipoteca estándar. Un zasca en toda la boca es lo único que he sacado de ellos. Arrieros somos…
No entiendo como todas las entidades menos una, dan más importancia a una nómina, que en los días que corren como no seas funcionario no tiene garantía de continuidad, que a un paquete completo compuesto por: ingresos laborales discontinuos pero importantes (+20K netos/año), más cobro dividendos en efectivo (+20K netos/año sin contar scrip), más una cartera de acciones que multiplica varias veces el importe que pido financiar.
Eso es todo por el momento. Ya actualizaré cuando tenga más novedades.
Deben tener un sistema rigido de aceptación de hipotecas, y si les llegas con algo poco habitual que no sale en su metodologia de trabajo… les despistas.
Son poco inteligentes. Como dices, la nomina esta hoy y ha podido estar los ultimos 30 años, pero… ¿estará mañana?. Las acciones estan y son facilmente valorables.
Hay cosas que parecen inexplicables. Espero el proximo capitulo de esta historia
La operación que planteas tiene un sentido fiscal muy bueno (Te ahorras AJD). Y un diferencial de coste tambien a tu favor. Si lo logras ahorrarás dinero frente a la hipoteca tradicional.Por lo cual entiendo que merece la pena seguir intentando ese crédito con garantia pignorada.
No se el trato que te dieron en el Santander, parece que te hizo dudar, pero es lo normal. El Banco va a pedir que deposites allí la cartera. Tambien lo normal es eso, que te ofrezcan el 50% del porcentaje del prestamo. También es normal que los plazos de amortización sean mucho mas cortos. Como te está pasando.
Este tipo de operaciones es una delicatessen, no se la ofrecen a todos. Que te ha dicho el BBVA?, antes las hacía.
lib no se si te ayudara, pero yo he firmado una hipoteca el mes pasado con el sabadel y con diferencia ha sido el mejor y el de la caixa que has mencionado era la tercera posicion.
El precio del préstamo pignorado acaba siendo casi 1 punto superior al de la hipoteca. Es cierto que en principio tiene menos gastos asociados, peor me mata el plazo de devolución tan corto porque la cuota se dispara. Me encuentro más cómodo con una cuota más baja que se base en un plazo de devolución de 25-30 años.
Lo de llevar negocio allá donde contrate la financiación lo veo totalmente normal, pero que me exija traspasarle la totalidad de la cartera (su valor actual multiplica x7 la cantidad que solicito financiar), me parece abusivo e inaceptable. He debido tener mala suerte con el director de esta oficina del Santander.
Gracias. Lo tengo en cuenta si necesito incorporar alguna entidad más.
Hoy he tenido una entrevista en Ibercaja, y la verdad es que a priori son los que mejor han valorado la operación.
Sus condiciones de partida son buenas y al menos la persona con la que he hablado, cree que desde riesgos van a saber apreciar mis condiciones especiales a nivel laboral teniendo en cuenta la capacidad de ahorro y garantías que puedo aportar.
Vamos a ver cómo evoluciona.
Seran las normas que tienen y no se molestaran en salirse de ellas, pero a mi tambien me resulta curioso que si no hay nomina, directamente no ahi hipoteca.
Dices que actualmente el valor de las acciones que posees multiplica por 4 el valor del prestamo que quieres pedir, pero seguramente aunque multiplicase el valor por 100 tampoco te la darian.
Voy a intentar explicar el motivo de tan poca predisposición de las entidades, sin ser muy experto en el tema y sin entrar en muchos tecnicismos. Hace unos años, la mayoría de entidades se adhirieron al sistema de modelos de riesgos avanzados, que requerían que la concesión de riesgos se hiciera por parámetros objetivos (scoring vaya, debían ser auditados, etc etc). las ventajas a nivel de consumo de capital y otros aspectos regulatorios son enormes
Eso implica que las oficinas ahora tengan prácticamente nulo poder de decisión (antes en muchas entidades operaciones hasta 1M no requerían subir nivel) y me imagino que las garantías que aportan no están en los ticks del sistema
Por otro lado, hace unos años hubo un boom de préstamos para comprar acciones, incluso a nivelm empresarial podemos mirar OHL por poner un nombre. Se pillaron mucho las manos, y ahora le tienen repelús, Lógicamente no es lo mismo una cartera diversificada con Apple, Nestle y Coca Cola que comprar amper, pero a nivel conceptual para ellos sí
Lo que me extraña es que nadie te haya dicho que vendas las acciones y no pidas el préstamo conociendo su cultura financiera
Yo tambien voy a dar mi modesta opinion de los bancos, no la tengais muy en cuenta porque no tengo ningun master ni carrera alguna. Mi opinion solo esta formada por mis años de experiencia y de las tortas que he recibido.
Vamos a ello, nosotros, esta comunidad somos “raros”, en el sentido de que intentamos no “entramparnos”.
Solo por eso ya nos odian.
A bote pronto nos parece insolito que un banco no valore un patrimonio alto a la hora de concedernos un prestamo, pero si lo pensamos detenidamente, es logico. ¿Para que quieren a alguien que no esta “entrampado”?
Ellos ganan cobrando por los intereses de los prestamos que conceden y no por tener almacenado un patrimonio de alguien al que seguramente no podran ni cobrarle comisiones en exceso porque somos tan “usureros” como ellos y no queremos pagar nada, solo cobrar la leche que da nuestra vaca.(en realidad somos como ellos).
Piden nomina porque quieren “entrampados” de los que tengan asegurado el cobro. Y venderlos luego mas productos y ayudarlos a salir de sus trampas “ofreciéndolos el paraguas cuando llueve y quitándoselo cuando escampa…”.
La base del negocio de los bancos es cubrir la “necesidad” que tiene un ciudadano.
El ciudadano que no tiene la “necesidad” no le interesa y si le pides un poco de ayuda, ya que no necesitas la ayuda completa, te dice que el te da la completa o nada.
Pero repito, es solo mi humilde opinion…
saludos y encantado de compartir charlas con mas “raritos” como yo.
