Lo que ocurre es que si has aumentado las acciones para adquirir propiedades que también están más baratas eso no supone necesariamente ningún problema.
Me sorprende que te sorprenda
Los REITs y demás empresas pass-through funcionan así
No pensaras que pueden pagar el 90% de los beneficios y además crecer orgánicamente en negocios intensivos en capital
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A ver si me explico…
Si te miras un REIT que tenga 100 inmuebles con una estrategia que te hace sentir cómodo y va creciendo al 2% (no más porque casi todo lo reparte en dividendos), en 20 años va a tener 150 inmuebles de los cuales conoces bien 100 y para los otros 50 has ido viendo con tiempo si se desvía de la estrategia y si los yields cambian mucho. Es decir, el activo es maduro en manos de este REIT.
Si el mismo REIT duplica las acciones (y la deuda) en 3 años, se va a comprar 30-35 inmuebles nuevos al año. En 20 años el REIT se va a parecer al actual como un huevo a una castaña. Los nuevos activos pueden ser la leche o no (esta incertidumbre es el riesgo extra). Son activos no maduros en manos del REIT. Va a conseguir extraerle el valor que espera la directiva? Con bajo crecimiento, las cuentas son muy predecibles. Con alto crecimiento menos. Depende más de la directiva. Ahí el riesgo extra.
Es cierto que hay mayor diversificación si creces rápido pero yo no creo que a O le haga falta diversificarse. Y si tú quieres estar expuesto a los casinos, pues te pillas un REIT de casinos. Los REITs no tienen que cubrir todas las estrategias que te gustan. Puedes acudir a otros REITs que hagan otras estrategias que te gustan y diversificar tu cartera. Sobre todo porque quien es bueno gestionando viviendas y oficinas a lo mejor no es bueno gestionando hospitales …
Como yo veo los REITs es como un negocio cíclico. Te asomas a los conservadores (maduros) cuando el mercado los detesta, como ahora, y luego los dejas dormir. Los dividendos que vayan a comprar otros sectores.
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No lo pienso.
El crecimiento orgánico que tienen, aunque prácticamente nulo, a mí me vale.
Sólo digo que a mí no me gusta el crecimiento inorgánico en los REITs.
Si no te gusta que un REIT se expanda a otros sectores y tampoco el crecimiento inorgánico, ¿qué te gusta de Merlin Properties? Porque es un REIT que se ha ido expandiendo a diferentes tipologias de activos (oficinas, centros comerciales, logistica, data centers) y cuyo crecimiento ha sido prácticamente todo vía adquisiciones.
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Videos de estos que ve alguno por aburrimiento, según este señor el dividendo de O peligra porque los EPS no cubre el pago del mismo, en fin cada día tengo más claro que a más información hay, más desinformada está la gente.
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Clicktrade me ha ingresado unos centimillos por concepto de “Tax Adjustment for Reclassification” de Orion Office Reit.
Con suerte, ha llegado esa esperada fecha del año en la que los REITs reclasifican dividendos y (previsiblemente) podais/podamos recuperar parte del 15% extra de retención que realizan algunos brokers (30% retención sobre REITs)… veremos.
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Tenemos movimiento importante, adquisición de Spirit Realty Capital:
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He mirado este reit que van a comprar y es un buen reit de calidad con un buen balance. Aquí como siempre el tema es si se está pagando un buen precio para adquirir este reit.
En cuanto a las propiedades son principalmente retail y tienen también una parte importante de Industrial (un 25%) por lo que me resulta bastante interesante. Luego tienen en oficinas un residual 3%.
A priori parece una operación interesante siempre que el precio que se va a pagar sea atractivo.
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La noticia no ha gustado mucho, ya cae más de un 5%. Necesitan hacer este tipo de movimientos para crecer al ritmo que necesitan, por su tamaño.
Para acabar de ver si está bien o mal aparte del precio interesaría saber cómo lo van a financiar…
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Mediante ampliación de capital. Se va a pagar con acciones.
Vamos, que nos diluyen…
Creo que el truco es que no es una compra sino una fusión, de forma que se les dará a los actuales accionistas de Spirit nuevas acciones de Realty de forma que “no hay que acudir a los mercados de capitales” sino transformar acciones de Spirit a las de Realty a 0.762 acciones de Realty por una de Spirit.
Si esto es bueno o malo para los actuales inversores pues dependerá de si la tasa de conversión de acciones es buena o no.
Realty Income and Spirit Realty to create $63bn net lease REIT via merger | News | Real Assets.
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Exacto, es un una fusión all-stock. Y lo resultante acaba siendo que los accionistas de Realty Income tendrán el 87% de las acciones y los de Spirit el 13% restante aproximadamente.
Para los accionistas de O, esto va a suponer un +2.5% de incremento del AFFO por acción, teniendo en cuenta unos millones de recortes que van a hacer en los gastos de G&A.
En fin, nada del otro jueves parece, 9B$ de adquisición para un mísero +2.5% de incremento en el AFFO. Claro, si que es cierto que Spirit te aporta una nueva capa de diversificación a lo que ya tenías y parecen buenos activos, pero así a priori por lo que leo tampoco parece una ganga en lo que a precio se refiere.
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A este paso no va a haber inmuebles suficientes para que O pueda crecer
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Eso significa diluirse un 13% para aumentar solo un 2.5% el AFFO?
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Entiendo, sin conocer la empresa adquirida, que el mercado penaliza que con la acción en mínimos se pague la adquisición íntegramente en acciones.
Saludos
Edito: Mientras escribia hay varios post nuevos y parece que es una fusión, no una adquisición