@PepeElmio, con un dividendo de partida del 2.5%, no te interesaría más invertir en Merlín? Misma geografía, más diversificada y con un dividendo de partida superior (arriba del 5%) ya que cotiza a unos descuentos sobre NAV interesantes (+50%). Suponiendo que haya movimiento suficiente para entrar aquí, estarías entrando a NAV sin descuento y concentrado en el sector logístico, que no parece que sea la bomba. De hecho, a mí me gusta la propuesta de valor de Merlín en cuanto a data centers porque toma suelo inicialmente pensado para la logística y lo desarrolla en un activo con más valor añadido (especialmente estando asociado con un partner experto en el sector y priorizando el mayor margen operativo de los data centers energéticamente eficientes, que los hace más competitivos).
No se. La verdad que nunca mire a Merlin. Asi repasando por arriba el pdf, esto me parece una redflag importante:
As of December 31, 2022, and based on the lease agreements in force at that date, 2 tenants
represented 58% of the Group’s total consolidated revenue from rental income.
Donde has leido lo del dividendo?
Respecto de que es “mejor”, habria que ver el FFO que estiman y el precio de cotizacion luego de la IPO.
Merlin cotiza a 10/11 veces FFO correcto? En este entorno y con la concentración de activos en España y la regulación actual me parece algo caro o mas bien sin margen de seguridad.
Por ejemplo, Repsol cotiza a 4/5 veces beneficios y el FCF yield es inmensamente superior. Ambas industrias son cíclicas, pero creo que se refleja en la cotizacion del activo, donde MRL incluso reinvirtiendo dividendos por ahora ha palamado pasta.
Si se pusiera a 6 u 7 veces FFO y con mas descuento en el NAV, me lo miraria. Pero para descuento por NAV creo hay otras alternativas. En mi caso estoy invertido en Exor NV (EXO) o tmb en su momento he mirado Pershing Square Holdings (PSH).
Gracias igual por hacerme ver la empresa!
Hay un hilo propio de Merlín por si queréis echar un ojo
@PepeElmio, mi aproach a las socimis y REITs es diferente al tuyo. Yo no lo comparo con otras empresas cotizadas sino con los activos reales de real estate. Esto depende de cada uno y no digo que tu approach no sea correcto. Sólo que lo considero un asset class diferente.
Para mí comprar una socimi es comprar un pedacito de vivienda, oficina, trastero o el bien raíz que sea y dejar que otro me lo administre. Hoy me puedo comprar un piso con un yield rate bruto del 4-5% en el centro de una ciudad mediana española que se me va al 2.5-3.5% con mantenimiento, comunidad, seguro, inmobiliaria que me busque inquilino, etc. Cuando le metes impuestos se te va al 2-3%. [caso real de una vivienda que tengo no apalancada]
En cambio, si me compro Merlín, tengo algo parecido pero en otros sectores de bienes raíces en los que no sería fácil invertir directamente. Me da un yield bruto de ~9% con las valoraciones actuales sin mover un dedo y con una empresa detrás considerada BBB. De ahí mi interés … El otoño pasado cargué bien de Colonial y ahora estoy cargando Merlín a tope también. Sé que la rentabilidad no ha sido históricamente buena especialmente por la narrativa del teletrabajo, la subida de tipos y el miedo que hay al commercial real estate al otro lado del charco. De ahí que hayamos visto cotizaciones con descuentos sobre NAV del +50%. En parte porque no han ajustado los NAVs y ahora están inflados … Pero el inmobiliario a pie de calle para curritos aún no se ha ajustado a la subida de tipos, de ahí la gran diferencia de yields. Te estás comprando un pedacito de oficina en zona prime con un descuento del 40% a hace dos años y con una deuda bullet al 2% por 5 años. Mientras tanto, le están pasando la subida de tipos al usuario final y la ocupación no se está viendo afectada (todavía, no sabemos qué pasará a futuro).
No creo que las veamos nunca a 6-7 veces FFO salvo que tengan un problema serio (y entonces no me asomaría) o los tipos se dupliquen. Estaríamos hablando de un yield neto del 12-13% por activos de real estate prime…
Para mí, un REIT/socimi que no emita nuevas acciones y que me de un dividendo del 5% es un bombón a 20 años.
Respecto a Repsol, cuidado con las petroleras al final de los ciclos expansivos de commodities. Suelen presentar unos números buenísimos pero poco sostenibles. El precio del petróleo ha caído de 120$/bbl hace un año a ~70$/bbl, eso le va a pegar a los números de Repsol de este año. Si el avión se nos desvía un poco y se nos complica el aterrizaje suave, el petróleo puede caer aún más. Y, por cierto, tampoco es que a su cotización le haya ido muy boyante en los últimos 20 años 
Copio aquí este post que puse esta mañana en el hilo de Self Bank, por si algún seguidor de este hilo de REITs llevaba también $STOR, recibió el dinero por la compra de la OPA y puede compartir su experiencia, o sea, si le ha pasado o no algo parecido.
Amplío un poco los números de mi caso:
La compré por 3084€ y la vendí (OPA) por 3426€: 342€ de plusvalía.
Hoy me llaman del banco porque tengo la cuenta en descubierto debido a un cargo de 1033€. La persona que me llama me dice que el cargo tiene como concepto “retenciones IRPF”, pero también que está relacionado con la OPA de $STOR. No tenía más información así que le he pedido que me la amplíen y me manden algún justificante, aunque sólo sea para saber cómo poner esto en la declaración de la renta de 2023.
Ojito con los REITs (y lo dice alguien que va cargadito) porque pueden ser bastante trileros. No es el primer caso que me encuentro con chanchullos contables que nadie sabe explicarte.
Ahora pienso que mi gran error fue haber esperado a que se consumara la OPA y no haber vendido antes en el mercado.
Me dejas atónito con lo que te ha pasado. Es que no encuentro explicación razonable.
Saludos
Creo que los tiros deben ir por ahí. Yo la vendí unos días antes para evitar historias ya que nunca me había tocado una OPA y menos aún extranjera.
Como respuesta a la justificación que les he pedido esto es todo lo que me dicen:
“En relación a la conversación telefónica mantenida en el día de hoy, referente a la retención fiscal practicada en su cuenta con fecha de ayer, por importe de 1033,13 euros, le confirmamos que corresponde a una retención practicada en origen del 30% del importe de la venta”
Me guardo el correo como justificante ante posibles explicaciones que me pida Hacienda.
Lo que estoy pensando hacer es incrementar el valor de compra en ese importe, con lo que me resultará una minusvalía, para poder al menos compensar otras ventas con plusvalías. ¿Alguien con experiencia en algo parecido piensa que Hacienda lo dará por válido?
El tema tambien es si el impuesto es recuperable. Entiendo que interpretan que has “vendido inmuebles”. Aqui la retencion a no residentes es el 3% de la venta, y luego pueden hacer el IRNR y ver si les devuelven o no, pero hacienda se asegura de pescar algo.
Si el impuesto no es recuperable entiendo que podria verse como menor valor de venta, que para el caso es lo mismo.
No se si hay alguien que conozca más la operativa en este caso, yo conozco la de no residente que vende el inmueble en España. Habria que ver tambien convenio con USA.
A lo dicho añado que un 30% del valor de venta es una salvajada… Y más cuando se puede haber perdido hasta la camiseta en esa operación.
Volví a escribirles para pedir que me hicieran llegar algún justificante de la operación y que me dieran referencia de la normativa fiscal que amparaba esa retención; o, al menos, contacto del intermediario (proveedor, depositario, corresponsal…) que les había trasladado que en este caso era aplicable este tratamiento fiscal.
No me han contestado, pero no sé si será por haber pedido más explicaciones, el caso es que hoy me encuentro un abono por exactamente la mitad de la cantidad retenida. La explicación sería que si el cargo está justificado porque para la hacienda estadounidense al movimiento le corresponde el tratamiento fiscal de los dividendos, a mí, como contribuyente no residente y con el W-8BEN en orden, me es de aplicación el convenio de doble imposición, por lo que la retención debería haber sido del 15%.
Sigue siendo un palo, pero algo menos doloroso.
La tormenta financiera golpea a los bienes raíces comerciales de EE. UU.
El esperado ajuste de cuentas llega cuando los préstamos para la construcción vencen en un momento de escasez de crédito
“En Nueva York, los edificios se venden por menos del valor del terreno en el que se asientan”, dijo Will Silverman, director gerente de Eastdil Secured, un banco de inversión en bienes raíces. “Estamos viendo precios más bajos de lo que han sido en 20 años en términos de dólares absolutos”.
Se está llevando a cabo un ajuste de cuentas anticipado desde hace mucho tiempo en la industria de propiedades comerciales de EE. UU., con resultados en 529 Fifth y otras direcciones. Tasas en fuerte aumento, una crisis bancaria regional que redujo el crédito y una tendencia hacia el trabajo remoto están causando estragos. Los edificios de oficinas más antiguos han sido los más afectados por la recesión, pero otras categorías de bienes raíces no se han librado…
Se cierne sobre cualquier negociación la incertidumbre sobre el futuro de las oficinas, el sector más grande de bienes raíces comerciales. “La oficina se encuentra en medio de un cambio de paradigma masivo. Creemos que tomará más de cinco años resolver el cambio fundamental en la demanda”, dijo Julie Ingersoll, directora de inversiones de CBRE IM. “Es como ningún otro ciclo inmobiliario que hayamos visto en el pasado”.
Sería interesante saber el apalancamiento inicial que llevaban estas financiaciones que mencionan.
Lo de Blackstone de congelar salidas del fondo allá por finales del año pasado era la antesala de lo que estamos viendo.
El pánico alrededor de un sector sólido suele ser una buena oportunidad de inversión.
Yo sigo poco a poco acumulando en Merlín y Colonial. Con los yield netos que manejan a estos descuentos sobre valor contable, estoy contentísimo (ojo que el valor contable apenas ha corregido en 2022 aunque el yield se ha expandido fruto del traspaso de inflación al consumidor final y al mayor yield de los proyectos en construcción o reforma).
En Europa aún no ha llegado la sangre al río. La filial francesa de Colonial acaba de levantar deuda bancaria suficiente para repagar los bonos (probablemente cotizaban a un buen descuento) y para acometer nuevas inversiones. Le pegan un buen patadón para adelante a la deuda y esperemos que le saquen jugo a esos nuevos fondos con inversiones a un YoC superior.
Viendo la discrepancia de valor entre el valor contable y la cotización más la potencial caída del valor contable de los activos, están pensando en seguir vendiendo activos. El año pasado vendieron €500m (dicen que a valor contable de promedio) mientras que cotiza con un descuento de 30-40% sobre el valor en libros bruto (>50% en neto). Eso es creación de valor para el que invierta a precios actuales. Con esas ventas pagaron deuda, quizás anticipando que el valor en libros va a caer en los próximos trimestres (deberían reflejar la nueva situación macro …) y no quieren pasar del LTV de 40% para mantener el rating crediticio en BBB+. He leído por ahí que el nuevo plan de ventas es de ~€300m pero dependerá de las ofertas que reciban. Esta nueva deuda va a ayudar a que vendan sólo si el precio es atractivo, ya que tienen suficiente liquidez.
Colonial contempla una nueva tanda de desinversiones en la segunda mitad del año (eldiario.es)
Claramente la empresa no está en modo crecimiento aunque los nuevos proyectos que termine de construir y las reformas de edificios les vayan a aportar flujos de cajas para compensar las ventas. La pregunta del millón es cómo van a salir de trasquilados de esta situación. Personalmente creo que no mucho por su relativamente bajo nivel de deuda. Con un LTV inicial del 35%, incluso con una caída del valor del activo del 30% se encontrarían con un LTV final del 50%, que sigue siendo razonable. Tienen mucho activo premium y de ahí los altos niveles de ocupación. Esperemos que para cuando pase el temporal tengan colchón para inflarse a comprar activos con un yield alto. Por ahora dan una rentabilidad por dividendos del 4.6%, que para el sector inmobiliario es atractiva …
Está claro que los Reits son de las pocas cosas a seguir de cerca o comprar en estos momentos, así en general. Luego están las chatarras que ya iremos viendo, MMM, WBA, VFC, etc. El resto a esperar
Yo no he comprado otra cosa en el trimestre que Merlin… y se supone que quería diversificar 
La venta masiva de acciones inmobiliarias es un ‘regalo’ para los inversores, dice este profesional
Con las tasas hipotecarias altas y las oficinas vacías, los inversores se han resentido de las acciones inmobiliarias. Pero no Jeffrey Kolitch, administrador de cartera de Baron Funds.
La aversión del mercado a todo lo relacionado con bienes raíces “nos está brindando un regalo: una oportunidad para comprar compañías de alta calidad a precios atractivos”, dice Kolitch, quien supervisa la empresa de bienes raíces Baron Real Estate de $1.400 millones…
Durante los últimos tres años y medio, las acciones relacionadas con bienes raíces se han enfrentado a una trifecta de vientos en contra. Comenzó con la pandemia de Covid, durante la cual muchos negocios inmobiliarios cerraron efectivamente, lo que perjudicó a las acciones. Entonces, los bienes raíces han estado en el punto de mira del ciclo de ajuste de tasas de interés más agresivo en décadas. En tercer lugar, hay informes sensacionalistas, en nuestra opinión, de una crisis de bienes raíces comerciales en el horizonte. Como resultado, muchas acciones inmobiliarias se han quedado rezagadas con respecto al mercado en general.
A medida que evaluamos una franja más grande de empresas públicas de bienes raíces, las perspectivas de rendimiento de dos a tres años parecen bastante convincentes…
¿Qué REIT le parecen mejores ahora?
Si bien ciertos segmentos de REIT pueden enfrentar vientos en contra en los próximos años, la configuración de los REIT en general es atractiva durante dos o tres años. A principios de 2022, antes del ciclo de ajuste de la Reserva Federal, los REIT se negociaban por 25 veces las ganancias. Ahora son 17 veces las ganancias.
Nos centramos en lo que llamaríamos REIT seculares, cuyos flujos de efectivo son menos vulnerables a una desaceleración económica. Piense en los REIT industriales como Prologis [PLD] o Bienes Raíces Industriales de Rexford [REXR], que se están beneficiando de la tendencia del comercio electrónico y las reconfiguraciones de suministro. REIT de centros de datos como Equinix [EQIX] y Digital Realty Trust [DLR] se están beneficiando de la adopción de la nube, un aumento en el uso de Internet y quizás la inteligencia artificial.
Los bienes raíces de arrendamiento de corta duración, cuyos arrendamientos son de naturaleza más corta, pueden tener la oportunidad de aumentar los alquileres con mayor frecuencia para compensar algunas de las presiones inflacionarias. Piense en REIT de alquiler unifamiliares como [Invitation Homes INVH]y American Homes 4 Alquiler AMH; REIT de apartamentos como [AvalonBay Communities AVB] y [Renta Variable ResidenciaEQR]; o tal vez REIT de autoalmacenamiento como [PSA], [almacenamiento de espacio adicional [EXR] y [CubeSmart [CUBO]…
Una de las empresas que no son REIT destacadas en su carta a los accionistas de fondos de ingresos, Toll BrothersTOL, está estrechamente ligado al mercado residencial. ¿Por qué lo recomienda y cómo ve su valoración y los fundamentos de las acciones?
Toll Brothers es una de las mejores empresas de construcción de viviendas de su clase. Está dirigido por un equipo directivo altamente capacitado. A lo largo de los años, ha adquirido y desarrollado una valiosa cartera de bienes raíces propios en excelentes mercados. Gran parte se compró antes del aumento de los precios de las viviendas durante el Covid, por lo que existe muy poco riesgo para el valor contable.
Es importante destacar que Toll se centra en viviendas de lujo
¿Qué otras oportunidades ve en los bienes raíces comerciales?
Acciones de la mayor firma de servicios inmobiliarios comerciales del mundo, [CBRE Group ]CBRE], han sido presionados porque la empresa se vio envuelta en la narrativa negativa. Eso ha creado una excelente oportunidad para adquirir una vez más una empresa comercial de primer nivel a un precio muy reducido.
Somos optimistas a largo plazo en la industria de servicios inmobiliarios comerciales
Duda fiscal sobre REITs
Me dice MyInvestor que hacen muy bien aplicando un 30% de retención y que debo pedirle a Hacienda el 15% extra, amén del 15% del tratado a pedir en la Renta.
¿Alguien sabe cómo pedirle a Hacienda ese 15% extra que retienen o me voy cambiando de broker, al menos, los reits?