Aprovechando el comentario os comparto por aquí también las cuentas que tengo puestas en mi excel por si le véis alguna carencia u os sirven de algo.
EPP (Earnings per piso )
+Alquiler x 12
-Gastos Comunidad x 12
-Seguro de Hogar (Hipoteca)
-Seguro de Vivienda (Hipoteca)
-IBI
-Tasa municipales (basuras o impuestos aleatorios que cambian según el ayuntamiento).
-Seguro de impago (o bien aprovisionamiento de futuros impagos. Yo tiro por 5% del alquiler anualizado)
-Derramas aleatorias. Yo uso 0,5% del valor del activo + 2,5% del alquiler anualizado.
-Tiempo interinquilinos. Dependiendo del tipo de activo tendrá mayor o menor índice de rotación. Como poco el 5% del alquiler anualizado uso yo.
-Intereses anualizados (No tiene sentido contar la amortización del principal como gasto).
-Impuestos
Desembolso Inicial = Entrada+ITP+Notaría+Registro+Gestoría+ Reforma/Amueblado/Lavado de Cara
Rentabilidades:
Cash on cash return: EPP/Desembolso Inicial (Es bastante difícil que no sea negativo. Bienvenidos a Españita.)
Rendimiento de capital mobiliario: (Hipoteca*12 - Intereses anualizados)/Desembolso Inicial (Aquí está “la chicha”. Lo que dice Marcos, el aumento patrimonial que supone ir pagando el principal con dinero de otro).
Apreciación activo: ( Valor del activo * Crecimiento esperado ) / Desembolso Inicial. Esta parte es la más interesante. El poder del apalancamiento hace que si esperas una revalorización anual del 2% (por debajo del histórico) sólo aquí estés “ganando” por encima del 5%.
Mi conclusión: Si bien lo normal es que la gran mayoría de la inversión inmobiliaria tenga retornos en cash negativos, el poder del apalancamiento (más aún con los tipos actuales) es tan fuerte que, teniendo en cuenta el crecimiento patrimonial, es también difícil no tener rentabilidades bastante razonables.
Mi conclusión2: Si no es apalancado, ni con un palo.
Por aportar una opinión subjetiva en la que yo incluso puedo estar en desacuerdo, hay dos cuestiones que también yo tendría en cuenta.
La primera sería la salida de España de los que han llamado “Fondos Buitre”, los típicos fondos de inversión de grandes fortunas, que en las rebajas de 2012-2014 entraron en el mercado inmobiliario en España. Los gestores de esos fondos no tienen ni idea del mercado inmobiliario, ni de gestionar casas. Ellos solo saben gestionar dinero y entraron con los descuentos de los bancos en propiedades bien ubicadas el resto se lo comió la sareb. Tienen planes a 7-10 años y les toca salir del mercado inmobiliario. Ellos han conseguido descuentos del 80-90%, y con qué hagan un descuento del 30% a mercado aún así salen ganando. Esto no saldrá a mercado directamente, sino a intermediarios. Si quieres más info busca a Tristán el subastero en Youtube.
Y la segunda es que la zona atraiga trabajo, yo no me compraría un piso en Extremadura ni Soria, por ejemplo, si la oferta no fuera de un gran descuento. Incluso con Madrid tendría cuidado porque ya hemos visto lo que ha pasado con deliveroo.
Solo con pisos de 100 / 150 k y apalancado es rentable…y con alquiler de 500 a 600.
Esos son precios viables en Euskadi en pueblos grandes cerca de las grandes urbes( de ahí para arriba) por pisos de tipo medio.
Yo tengo claro que si algún día heredo inmobiliario lo venderé porque tampoco quiero tener más de 2 pisos, si con uno extra ya tienes comederos de cabeza…
Hay un coste que no se tiene en cuenta, el coste emocional que puede suponer tener un desastre de inquilino, que no te pague, que te destroce el piso y tengas que hacer reformas, con lo cual este coste se convierte tambien en economico.
Nosotros tenemos los dos ejemplos, mi apartamento en la playa, un alquiler con problemas con el inquilino, y con la inmobiliaria, que me cargaba cosas que no me correspondian, constantes peleas, hasta que con el ultimo inquilino los mande a paseo a todos y ahora lo disfrutamos nosotros.
Y el alquiler del piso en Galicia de mi mujer, del cual la unica noticia que tenemos de la inmobiliaria es cuando hay cambio de inquilino. Esta situado cerca de un centro de paraplejicos y viene gente a hacer recuperacion o tratamiento, con lo cual es un inquilino que no da problemas. Su unica exigencia es la distancia al centro, lo demas le da igual y no pone ningun problema.
En el alquiler influye mucho la situacion, tipo de inquilino, cual es la razon por la que el inquilino alquila el piso, estudiantes, turistas de temporada, segun todas estas variables te puedes encontrar con mas o menos problemas
En este asunto la casuística es amplísima. Mi caso personal, compre en 1987 un piso por 36.000 euros (bueno, entonces eran pesetas). Lo conserve aunque adquirí otro con posterioridad que es mi vivienda. En la actualidad, lo alquilo por 800 € al mes y lo vendería por 250.000 € en un minuto.
Me parece que es la inversión mas rentable de mi vida…
Yo me hago la cuenta de que cobro 10 meses limpios. Y por la experiencia de todos estos años no se va mucho de eso.
Si a la revalorización le sumas los alquileres… bueno, imagino que habrá quien le saque más rentabilidad pero para mi está muy bien. De hecho, cuando digo la más rentable, es que lo ha sido, no es una forma de hablar.
El tema es quien pudo comprar a precios parecidos a esos (sobre los 100k) en 2012-2014, en zonas más solicitadas como podría ser barberà, cerdanyola, terrassa y demás alrededores de barcelona (hablo de la zona que conozco).
Hoy en día los pueden estar alquilando por 800€ fácilmente.
Pero desde esos años hasta ahora ha habido una subida de precios y alquileres que veo muy arriesgado comprar a estos precios para alquilar, hay que acordarse que en 2009 los alquileres llegaron a bajar un 30-40% en algunos sitios, con esos precios de compra es muy arriesgado pues los gastos dejarían la inversión en negativo.
Tienes toda la razón si metemos en la ecuación de la compra de un inmueble la cuenta vivienda y la desgravación por vivienda habitual… pero me refería al momento actual, no creo que compense comprar un inmueble para alquilar ni por rentabilidad ni por el trabajo que te puede dar…
Pero lo dicho, la inversión inmobiliaria también se puede ver como un modo de diversificación, que si bien da menos rendimiento/ más trabajo, no son simples anotaciones en un bróker…
Cada momento tiene sus variables en una inversión, cuando empecé la cuenta vivienda los tipos estaban en el 4% y los alquileres no se habían disparado, de hecho son entre un 30-50% más caros.
Como te comento el apartamento de la mujer, aun no habiendo sido pensado como inversión se está pagando holgadamente (contando interés y depreciación del 3%, sin deducción obviamente).
Como dices una diversificación más.
Para mi el problema no es tanto la rentabilidad que se le puede sacar ahora, como que una inversion en vivienda sobreponderaria muchisimo en la cartera sobre el resto de sectores, con los riesgos que eso conlleva. A cuanto se podria ir, a un 30%? a un 50% de la cartera?
Porque al menos yo, en esta situacion, con vivienda propia y vivienda para alquilar, la pondria en la cartera.
Edito. Yo no tengo contabilizada la vivienda de mi mujer en la cartera de fondos y acciones, pero si en la cartera ampliada, que incluye ademas planes de pensiones.
En mi caso si la cuento dentro de la cartera seria un 70% ahora mismo (suponiendo que estuviera pagada no sobre coste de inversión inicial) pero estamos en fase de equilibrio aún me que quedan 15 de hipoteca.
Osea aumentando la RV y en 2025 empezare los fondos ( 3 para ser exactos de acumulación) pero no tngo decididos cuales exactamente.
Ahora, con el mismo ejemplo real de @Tomvlc hagamos la misma cuenta pero apalancada. A 34 años asumiendo un rendimiento en cash neutro para el ejemplo durante todo el periodo.
Entrada=7200€. ITP 2880€. Gastos ~540€. 10620€ de desembolso. Un 10,1% de CAGR.
Puse los ejemplos de 6%, 7% y 8%, y todos lo superan.
Comprar apalancado no es igualar condiciones.
De una manera “arriesgas” más que de la otra.
Ya sabemos lo que pasa cuando compras apalancado y luego la vivienda resulta que vale menos.
Te arriesgas más y “puedes” sacar más %, lógico.
Lo que no puedes es comparar una inversión en la que metes “x” con otra en la que inviertes “x” pero tú solo pones una pequeña parte. Si igualas condiciones de partida sigue ganando la inversión en acciones.
Todos, ahora mismo podemos rehipotecar la vivienda y meterlo todo en bolsa y el rendimiento, a largo plazo sería mayor ya que el dinero lo puso el banco. Es una posibilidad, pero estarás de acuerdo en que es más arriesgada.
Sin duda. Estoy de acuerdo contigo en general, era por poner el contexto que faltaba.
El único pro a favor de la inversión en inmobiliario es el apalancamiento, que aquí es mucho más fácil y accesible, y a la vez, menos arriesgado que en RV.
Casi nadie metería el 80% de tu patrimonio o más en un único valor. Cosa que si haces con una vivienda.
Yo estoy loco por meter casi el 20% en BTC. Imagínate el 80% en un solo valor, el que sea. Todos habláis de lo bueno y seguro que es el valor “x” o el valor “y”, pero “nadie” tiene los guebos de meter 50% en “x” y 50% en “y”.
Cuando tengas una cartera o empresa que suden billetes de 500 es cuando empiezas a comprar inmuebles.
Siempre habrá un profesional inmobiliario que lo sabrá hacer pero seguro que no es solo “la hipoteca la paga el inquilino”. Si no, los que trabajan en inmobiliarias tendrían todos varios pisos comprados apalancados, chupado está, oye.
Conocéis a más gente que de la nada vive de las inversiones o que de la nada vive de los alquileres de sus viviendas?
Es menos arriesgado el apalancamiento en sí, en el sentido en que no depende del valor de mercado del activo, ni vas a tener que aportar capital en momentos aleatorios, etc. Dentro de todas las deudas existentes, la hipotecaria es la que tiene las mejores condiciones, tanto de tipos, como de “seguridad” (en la medida en que esto es posible) para el deudor.
La segunda, claro. Y más en España, país histórico de inversión en ladrillo.
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