En primer lugar, desearos Feliz Año 2021 y que todas vuestras familias y allegados estén bien.
He tenido un hueco para escribir y me lanzo a contaros otro periodo inversor
TERCERA FASE INVERSORA: CAMBIO DE ESTRATEGIA
En el 2007, ya tenía todas mis heridas más ó menos curadas, con dinero en liquidez y listo para ser el rey de los mercados.
En este momento, cometí dos errores mayúsculos que pasaré a describir.
1º Comprar dos apartamentos para alquilar
2º Vender la cartera desde niña de mi mujer,
1º Comprar dos apartamentos para alquilar
En el 2001, había cambiado de trabajo y era realmente feliz con el nuevo empleo. Mi mujer consiguió el traslado ese mismo año y las cosas nos seguían yendo bien.
Fueron pasando los años, nuestros sueldos aumentaban, no teníamos deudas y la bolsa se iba recuperando después del 2002.
El caso es que llegamos al 2007 con varios años de ese boom inmobiliario que cualquier cosa que comprases, se revalorizaba al instante, ¿os suena la historia a lo que ya conté 10/12 años antes?
Estos son los momentos que uno entra en contradicciones. Teniendo bien claro, que era una barbaridad lo que se estaba pagando por pisos y apartamentos, la avaricia, te hace perder los papeles. Me había quedado con muchas ganas de comprar algo en Adeje (Tenerife). Vimos urbanizaciones espectaculares que todavía en el año 99, eran muy “pagables”, pero las ganas futuras de volver, nos echaba para atrás. No quiero echar la culpa a nadie, pero la educación recibida en relación a la propiedad inmobiliaria, tiene un peso determinante en nuestra sociedad, ó al menos para mi mujer y para mí.
Las cuentas en esos años eran muy fáciles: Teníamos liquidez, las hipotecas, te daban el 100% (que locura) y los tipos eran ridículos, comparados con tiempos pasados. A esto, le sumabas que pagabas de hipoteca 300€ y recibías 500€ de renta: blanco y en botella. Te pagaban los inquilinos los pisos y te sobraba dinero. Compramos el primero y fue un éxito rotundo. Un año después, compré otro, evidentemente, más caro, pero seguían saliendo las cuentas. Seguía viendo esto un sin sentido, pero no quería perderme el baile. Recuerdo que para la hipoteca del segundo piso, no nos pidieron nada hasta el momento del acuerdo final. No lo podíamos creer. Todo valía.
Como os comenté, soy persona previsora y todas las medidas de seguridad que ponía a la operación, salían las cuentas. Después lo llamaron stress test…
- Subida de tipos: lo podíamos pagar
- Bajada de ingresos de alquiler: lo podíamos pagar
- Perder un puesto de trabajo: lo podíamos asumir. Los dos: era Cisne Negro, aun así, teníamos margen
- No alquilar: lo podíamos asumir
2º Vender la cartera permanente desde niña de mi mujer
Esta ha sido mi mayor barbaridad. Dos motivos:
- Porque, aunque fuésemos matrimonio, esto era el legado de sus padres y yo me metí a gestor.
- Porque la convencí para que una parte del dinero fuese para reducir hipoteca y otra parte para invertir en bolsa porque ahora sí, sabía cómo se invertía bien.
En este punto, hago una descripción de la cartera de mis suegros y su método inversor, el cual ignoré, juzgando de poco rentable. Evidentemente el interés compuesto era algo que había estudiado en el colegio y nunca había puesto en práctica.
Ellos tienen una cartera de valores nacionales comenzada en los años 80, con sus aciertos y sus errores, donde únicamente buscaban el dividendo y casi nunca se vendía… ¿os suena?
Iban incorporando valores con las OPV y sólo vendían con algún acontecimiento extraordinario: coche nuevo, alguna reforma importante, viaje especial y bodas de los hijos.
Imaginaros ENDESA, REE, ABERTIS, TABACALERA desde sus inicios en OPVs, que dividendos rentando,
Incluso las SAN, TEF, BBVA, aunque muchas estén a precios que tendrían que subir un 500 o 600% para igualar el precio de compra, sólo en dividendos, ya han merecido la pena.
Nunca se preocupaban si subía o si bajaba, sólo las rentas que les producía. Es más, tan poco se preocupaban, que hubo muchos valores que desaparecieron, como papeleras, cementeras, móviles y algún banco que todos conocéis y que durante 30 años fue la mejor inversión que hubo en este país.
Esa era la cartera de mi mujer.
En mi nueva etapa inversora del 2007, había descubierto lo mejor del análisis técnico: las tendencias.
Ahora, también incorporaba los dividendos como hacían mis suegros. ¿qué hice?, comprar valores con buena tendencia y BUENOS DIVIDENDOS (claro, en esos años de subida, todos los valores tenían esas tendencias…).
Toda la carne estaba en el asador.
Nuevamente, ya era el más listo de la clase, compraba en la parte baja del canal y tenía empresas fantásticas como TEF, BBVA y SAN, sumadas a gloriosas repartidoras de dividendo al 7% como Antena 3, Sol Meliá, ó ARCELOR. Y como esto era aburrido, pues un poco de Telepizza y Jazztel, Puleva Biotech y similares, para que el muchacho no se aburriese.
Además, para profesionalizar el asunto, contraté a un “asesor personal” que me llevaba la mitad de la cartera con más picante para que estuviese al día con las tendencias.
¿Qué pasó a partir del 2008?, todos ya conocéis más o menos la historia, bajadas gigantes, pérdidas de ponerse realmente nervioso, volatilidad de montaña rusa y cuando volvía a subir un 60%, a los tres meses, volvía a caer el mercado en el mismo porcentaje.
En cuanto al “asesor”, un año como 2007, donde todo subía, me encontré con la declaración de la renta un Excel kilométrico de centenas de operaciones, donde mi beneficio era muy escaso y el del gestor en comisiones, era muy abultado.
¿Cuándo te conviertes en inversor de largo plazo? Cuando quedas atrapado porque la tendencia se rompe y ahora te queda confiar en un dividendo que no es sostenible.
ERRORES COMETIDOS: Muchos, pero básicamente, volví a cometer errores del pasado:
- No tener la formación adecuada y por ello, ser independiente en la toma de decisiones.
- Volver a Vender en momentos inoportunos
- Comprar empresas que realmente no tenían dividendos sostenibles
- Seguir leyendo muchos periódicos de color salmón
- No diversificar correctamente la cartera
Así, llegamos al 2012, con grandes pérdidas.
Con las subidas del 2012 al 2014 intentando compensar fiscalmente, los éxitos con los fracasos.
En paralelo, durante los años de la crisis, los inquilinos empezaron a perder sus trabajos, los pisos acumulaban algún mes parado, las rentas de alquiler, bajando y lo que era un chollo, pasó a ser un “elemento molesto”.
Te das cuenta de lo siguiente, al igual que la bolsa, los mejores pisos, están en las zonas más caras y aunque inicialmente te parezcan menos rentables, a la larga, son mejores.
Otra experiencia de los pisos asimilándolos a las empresas fue la siguiente:
Cuando empresa no va bien, prescinde de trabajadores y los trabajadores, son los que alquilan los pisos. Con esto, me fui dando cuenta que ó tienes pisos en las mejores zonas o se propietario de las mejores empresas que son las que más dinero ganan y por tanto, las que menos empleados despiden en malos momentos.
NOTA: A lo largo del texto, me centro más en los malos resultados que en los buenos, e incluso aunque parezca un descerebrado. El motivo es consciente y trato de contar una historia centrada en señalar errores que aporte valor a quien lo lea. Aunque tuve grandes éxitos, al final, siempre tenía la sensación de estar desaprovechando muy buenas oportunidades.
La bolsa, siempre pagó nuestros caprichos y nuestros lujos. Recuerdo un año, que compré Bankinter y Popular y vendí a los 2 meses ganado un 50% de la inversión. Teníamos programado un viaje a Baqueira y cambiamos al mejor hotel de la estación. Buenos restaurantes, buenos viajes y comodidades, la bolsa lo respaldaban. Pero el regusto era amargo. Te das cuenta, que esta estrategia está marcada más por el azar que por la toma de decisiones acertadas.
Mi último gran error antes de llegar a nuestra estrategia de dividendos fue a mitad del 2012. Compré unas 10.000 IBERDROLA, a unos precios medios entre 3 y 5€, que iba vendiendo/comprando según se iban revalorizando ó cayendo.
Esporádicamente, empecé a encontrar algún artículo disperso sobre esta estrategia, pero para no mentir, el día me lo ocupaba mi trabajo, en el cual me sentía muy realizado. Incluso el tiempo de ocio, siempre estaba salpicado de trabajo. A inicios del 2014, tuve la suerte de conocer el blog de Dondividendo y el de Alvaro Musach: sobre todo este último, fue como el Santo Grial. Por fin, encontraba a un inversor, de una edad similar a la mía, con una trayectoria inversora similar en el tiempo y que ponía en orden las mil ideas que tenía en mi cabeza. Le estaré eternamente agradecido. Por cierto, creo que su blog ahora no tiene el contenido y es una verdadera pena, porque es la biblia inversora nacional. Tampoco es que fuera B&H, pero como indiqué anteriormente, ordenaba las ideas que no podía compartir con nadie conocido.
En la siguiente entrega, llegaremos a estos años últimos desde el 2014 a la actualidad.
Es un camino largo, así que ayuda siempre tener pequeños exitos por el médio para mantener la motivación (o así lo espero).
y mi intención, es seguir publicando,
