Se han podido comprar pisos en mi zona por 45/65000 € que se alquilan por 400€ fácil, con 10.000€ tienes los gastos porque daban el 100% de la hipoteca al ser de embargo,el que ha pillado eso (y conozco gente) ahora están en 80/100.000€ aunque la cosa está fea hoy por hoy ganarían con la venta y aparte el alquiler cobrado todo ese tiempo,que cubrían gastos y dejaban propina
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Ya voy tardísimo, como siempre, pero comentaré que los dividenders os estáis haciendo trampas con las cuentas de la inversión en inmuebles. Comprar inmuebles, al igual que las acciones, lleva su estudio y no vale ponerse a comprar en cualquier momento. Hay épocas mejores y peores (seguramente los próximos años sean mejores).
Comprar un piso por 300.000 y alquilarlo por 900 es una mala inversión. Pero es que en ciertas épocas ha habido pisos de mucho menos de 200.000 euros (en Madrid) que se han alquilado por esos 900 euros o más y la financiación conseguida muy, muy buena y % elevados. De hecho, ahora se comenta que empezaban a dar más del 80% de financiación (ya en la era post-bicho no lo sé). Es decir, que se multiplicaba la rentabilidad.
Invertir en pisos tiene sus épocas y en estos últimos años encontrar un piso que después de descontar todos los gastos diera una rentabilidad interesante era complicado, sobretodo en grande ciudades.
Esto que hablo es todo repitiendo lo que dicen los compis del grupo de inversión que tenemos de Madrid, que hay unos cuantos que invierten en inmuebles. De hecho, uno de ellos asegura lo mismo que Divideando, que la única manera de llegar rápido a la IF es mediante el apalancamiento “sano”, como el del sector inmobiliario si lo conoces bien y tienes paciencia, ya que te permite obtener rentabilidad de tu dinero superiores al 10%. Pero repito que hablo de experiencias de otros.
Dicho esto, tengo cero pisos en mi haber.
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Es cierto lo que indicas, hay épocas en que es rentable comprar pisos. Como en las acciones hay periodos alcistas y bajistas. En los periodos alcistas la forma mas segura de ganar dinero con los pisos es comprar sobre plano a una inmobiliaria fiable, ir pagando la entrada poco a poco los meses que tarden en construirlo y antes de la entrada de llaves y la firma de hipoteca, venderlo a alguien que se encargue de seguir pagando la hipoteca con beneficios. Esa era la forma típica de ganar dinero. Ahora estamos en fase bajista y la mejor forma de ganar dinero es comprar pisos ruinosos en zonas valiosas, reformarlo y venderlo por el precio de la zona.
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Siempre hay oportunidades, siempre. Pero requiere bastante esfuerzo y experiencia. Por ejemplo:
- Un señor se queda viudo y su hija con la que no se lleva demasiado bien le pide la legítima. El pobre señor tiene prisa por vender.
- Una matrimonio de personas bastante mayores deciden irse a una residencia para “no molestar a los hijos”. La salud de la señora se está deteriorando bastante y les corre prisa vender.
- Un señor se Soria tiene varios inmuebles en la Costa Catalana. Está asustado por el tema de la independencia (porque tiene bastante patrimonio allí) y quiere quitarselos cuanto antes.
Alguno dirá que esto es aprovecharse o abusar de personas en situaciones excepcionales. La realidad es que la iliquidez de los inmuebles tiene un coste y el vendedor debe aceptarlo. Si yo te ofrezco X ahora mismo y nadie más te lo quiere comprar tú decides si venderlo o esperar a que alguien más te ofrezca X+1.
Claro para enterarse de estas cosas hay que estar paseando, llamando y viendo pisos. Sonsacarles la información a los vendedores y hablar con los vecinos y comerciantes aledaños. Los que trabajamos 8 horas lo tenemos más complicado. Los que viven de los pisos pueden hacerlo e incluso se entretienen haciéndolo.
Con la forma típica de hacer dinero con los pisos ya no se hace, por desgracia, tanto dinero como antes. El comprar cosas buenas y baratas, igual que en las acciones, ahí es donde se hace el dinero de verdad.
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Yo personalmente, y que nadie se sienta ofendido, creo que en el ladrillo español se junta una cantidad muy importante de liantes. Por mi experiencia viendo pisos cuando compramos el actual tenía la sensación se que siempre me la estaban intentando colar.
La cantidad de información que tienes sobre un piso está limitadísima. Dispones de lo que te diga el dueño, el catastro y la nota simple. Poco más. Lo considero un mercado hecho por y para los pelotazos. ¿Por qué no puedo tener un registro de precios a los cuales se ha vendido un piso? O de las reformas que ha tenido y por qué importe? O de la morosidad en la comunidad? De lo problemáticos que son los vecinos?
En mi caso personal prefiero las acciones. Números públicos, auditados y que si pasa algo “fuera de lo común” no estoy solo
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Que no digo yo que no pero esta afirmación el día después de la sentencia sobre la OPV de Bankia ha perdido mucha fuerza.
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No lo sabes tú bien…
Así es. Por eso es importante investigar y tener cierta sensibilidad y experiencia. Yo conozco a varios que viven de los pisos. Los dos tienen muchos contactos en inmobilarias y gestorias por lo que suelen tener información de primera mano. Es lógico, pues tienen un montón de pisos. La mayoría lo tienen en alquiler pero también compran y venden. Por eso tienen una mayor certeza de los precios reales de compra/venta y alquiler, al menos de la zona en la que “operan”.
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Buenos días
A ver si me podéis echar una mano con algunas dudas sobre este tema, que se que hay bastante gente que son unos fieras en cuanto a impuestos.
El año pasado realice mi primera compra de vivienda y tribute por ella unos impuestos ITP del 4% reduciendo del 8% por ser vivienda habitual.
Ahora bien, en octubre de este año voy a empezar a alquilar una de las habitaciones y me hace tener dudas sobre ciertas cosas:
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Según he leído para que una vivienda habitual se consolide tienes que vivir en ella durante 3 años y al alquilar parte de ella esas partes(habitación) ya no se considera vivienda habitual, lo que me hace preguntarme si ahora:
- Debería pagar la compensación a hacienda de ese otro 4% del que me beneficie antes.
- Solo tengo que devolver la parte proporcional de la vivienda que alquilo(la habitacion que supone un 14% del total de m2 del piso) de ese 4%.
- No tengo que hacer ninguna de las anteriores.
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Como se tributarían estos ingresos de alquiler, por favor alguien puede hacerme un ejemplo practico para dummies, porque no hago mas que buscar información pero soy incapaz de entender nada, tengo una laguna bastante grande en cuanto a fiscalidad. Si que se que se descuentan gastos como el seguro de la vivienda, el IBI, basuras y el 3% de amortización del precio del inmueble, pero no soy capaz de “echar cuentas” para hacer una previsión.
Desde ya muchas gracias, esta comunidad esta llena de cracks y de gente de bien. 
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Alquila en negro…
Pero yo no te he dicho nada, ni lo haría, ni lo recomiendo, ni lo haré…
Solo una reflexion a nivel ético:
Si compras un parking de uso habitual pero lo compras después de la vivienda para hacienda ese no es un parking para ti y te imputa unas rentas. Eso en principio, a mi personalmente, me legitima ética y moralmente a intentar no pagarles un duro. Ya que ellos asumen que soy un defraudador no les voy a quitar la razón…
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Creo que no tengo opcion a hacer eso, porque la chica que va a alquilar la habitacion necesita presentar el contrato de alquiler para la obtencion de una beca, asi que presupongo que eso va a llegar hasta el conocimiento de hacienda.
Si fueses a alquilar la vivienda entera por habitaciones a NO estudiantes/temporales te podría decir que puedes aprovecharte de la desgravación del 60% para alquiler de largo plazo, pero este es un caso muy particular.
Lo mejor, un asesor!
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Buenas tardes a todos,
Entro en este foro para pedir opinión. Vuestra ayuda puede ser muy valiosa y puede ahorrarle a mi familia un mal trago.
Os expongo la situación:
Mi suegro cobró hace unos meses una indemnización por despido de casi 100.000 euros. Siempre ha tenido en la cabeza comprar una segunda vivienda para alquilarla, no le interesa otra cosa. Un amigo suyo, que vive en Barcelona, le habló hace un par de semanas sobre un tipo de venta o inversión, no se bien como llamarlo, que ofrece la empresa ‘Pierre et Vacances’, una compañía francesa bastante tocha, que por lo que he visto cotiza en bolsa y tiene miles de complejos y apartamentos turísticos por Europa. Yo no la conocía.
Básicamente ellos te dicen que si les compras uno de sus inmuebles que tienen a la venta, ellos automáticamente te lo alquilan por 10 años, si quieres, y te aseguran el pago del alquiler durante todo ese tiempo con una rentabilidad de hasta el 5%.
Yo esto no lo había escuchado en mi vida, así que me puse a buscar información en internet y la verdad es que hay poca en español, en francés hay mucha más. Encontré la web de la empresa hablando de esto y llamé al teléfono donde me atendió una comercial.
Esto es lo que ellos ofrecen:
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Tú compras uno de sus inmuebles, que siempre están en lugares turísticos, exactamente como comprarías cualquier otra propiedad.
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El día de la escritura, tú firmas un contrato de arrendamiento con ellos de 10 años. En el que ellos te garantizan el alquiler durante ese tiempo y se hacen cargo de todos los gastos de la casa, excepto el IBI.
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En ese momento tienes dos opciones:
- No utilizas la casa en esos 10 años. Recibiendo alrededor de un 5% anual de rentabilidad.
- Eliges utilizar la casa varias semanas al año, que obviamente sigue siendo de tu propiedad, pero con una menor rentabilidad, ya que el tiempo que tú estás en ella, ellos no la pueden tener alquilada. 3’5 - 4% de rentabilidad.
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En esos 10 años en los que ellos gestionan tu propiedad, tú solo tienes que pagar el IBI. Ni gastos de comunidad, ni seguros, ni mantenimiento, ni desperfectos, nada.
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Pero es que además tampoco pagas el IVA.
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En el momento de la escritura, todo esto según sus palabras, no pagas ni el ITP ni el IVA.
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Me dice que el alquiler está garantizado incluso ahora, con todo lo que está cayendo. Y que esto no es algo nuevo, que llevan operando en España 14 años.
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Además como residente español, en el momento que declaras el alquiler, que te lo pagan una vez al año todo junto, también te puedes hacer muchas deducciones como una empresa. Gastos de la casa, amortización del inmueble, de los muebles, etc.
14 años operando en España y jamás había oído nada parecido. ¿Alguien tenía idea de que esto existía? Cualquier comentario será bienvenido.
Muchas gracias
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Pues tiene pinta de ser como los árboles o los sellos.
Cuando los depósitos dan un 0,algo% y los bonos a 10 años, por lo mismo rondan.
Que te ofrezcan un 5% tiene que ser por el riesgo que asumes. Dónde está el riesgo? Ni idea.
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En el mismo sitio que en los sellos o los árboles. ¿Quién controla la contabilidad de esa empresa?, ¿te fías de las auditoras?. Si eso fuera seguro, nadie compraría acciones con RPD irrisorias.
Si el piso está a tu nombre en escritura pública pues bueno. Pero al final estás poniendo todos los huevos en la misma cesta (o muchos huevos en una cesta). Con lo que te cuesta el piso te puedes comprar unas cuantas empresas de primer nivel. A lo mejor alguna es una Enron, pero no todas.
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Desconozco exactamente como es el funcionamiento de esta empresa, pero parece ser que el problema radica en que esos pisos o apartamentos estan normalmente situados en residencias de vacaciones, por lo que no permitirian que tu pudieras alojarte en esos apartamentos y que siempre tuvieras que alquilarlo o que una empresa como Pierre et vacances se encargará del alquiler durante un periodo que suele durar 10 años, permitiendo disfrutar de tu propiedad una o dos semanas al año
El problema viene al finalizar esos 10 años, ya que estarias obligado a firmar un nuevo contrato con esa empresa (o encargarte de gestionar tu mismo el alquiler) para poder renovarlo te exigen una cuantia que suele ser bastante elevada en concepto de reformas, ademas de normalmente una disminución de la rentabilidad ofrecida
Resido en Francia y es cierto que estos pisos o apartamentos que tienen un “bail” firmado son mas baratos pero si bien he entendido es que no se trataria de pisos para un uso residencial, si bien es cierto que para residentes fiscales en Francia podría ser interesante porque hay diferentes leyes inmobiliarias que permiten reducir la base impositiva, cumpliendo ciertos requisitos
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Aquí en mi pueblo hay un residencial con apartamentos vacacionales, y en el que el año pasado estuvo trabajando una amiga.
Al parecer la estrategia de esto, es que tú lo alquilas por 10 años, y ellos lo gestionan salvo el tiempo que quieras usarlo, aquí era normalmente 3 semanas al año. Pasados esos 10 años aparece un proyecto de reforma de las zonas comunes, por lo que habrá que pagar una derrama elevada. En ese caso, para ahorrártela decides alquilar por otros 10…
Cómo inversión se podría estudiar, el problema de eso es que al final no es una venta libre, siempre esta sujeto al alquiler vacacional, con lo que la liquidez del activo es ciertamente cuestionable…
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Desconozco esta empresa y este tipo de negocio. No obstante entiendo que siempre va a haber un inmueble concreto que va a estar a tu nombre (si no fuera así descartaría por completo este tipo de inversión), por lo que por muy mal que lo haga la empresa entiendo que no vas a perderlo todo.
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Bastante tocha no parece y su trayectoria no es muy buena. Aún así, como aspecto aislado, que esté cotizada en bolsa creo que aporta un extra de garantías.
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Quizás sea como dices. No obstante tampoco creo que estas rentabilidades sean tan asombrosas. Entiendo que el negocio es que ellos gestionan inmuebles al estilo Airbnb, sacan alrededor del 8-10% de rentabilidad sin tener que tener ellos la propiedad y te pagan un 5%.
Que no digo que me guste como idea de inversión, prefiero invertir en un reit diversificado con el 5% de rpd como puede ser O, stor,…
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Desde luego, parece más sencillo y fácil de entender lo del Reit.
Además, si te equivocas, tiene pinta de poderte salir antes y con menos gastos con el Reit.
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