Se han podido comprar pisos en mi zona por 45/65000 € que se alquilan por 400€ fácil, con 10.000€ tienes los gastos porque daban el 100% de la hipoteca al ser de embargo,el que ha pillado eso (y conozco gente) ahora están en 80/100.000€ aunque la cosa está fea hoy por hoy ganarían con la venta y aparte el alquiler cobrado todo ese tiempo,que cubrían gastos y dejaban propina
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Ya voy tardísimo, como siempre, pero comentaré que los dividenders os estáis haciendo trampas con las cuentas de la inversión en inmuebles. Comprar inmuebles, al igual que las acciones, lleva su estudio y no vale ponerse a comprar en cualquier momento. Hay épocas mejores y peores (seguramente los próximos años sean mejores).
Comprar un piso por 300.000 y alquilarlo por 900 es una mala inversión. Pero es que en ciertas épocas ha habido pisos de mucho menos de 200.000 euros (en Madrid) que se han alquilado por esos 900 euros o más y la financiación conseguida muy, muy buena y % elevados. De hecho, ahora se comenta que empezaban a dar más del 80% de financiación (ya en la era post-bicho no lo sé). Es decir, que se multiplicaba la rentabilidad.
Invertir en pisos tiene sus épocas y en estos últimos años encontrar un piso que después de descontar todos los gastos diera una rentabilidad interesante era complicado, sobretodo en grande ciudades.
Esto que hablo es todo repitiendo lo que dicen los compis del grupo de inversión que tenemos de Madrid, que hay unos cuantos que invierten en inmuebles. De hecho, uno de ellos asegura lo mismo que Divideando, que la única manera de llegar rápido a la IF es mediante el apalancamiento “sano”, como el del sector inmobiliario si lo conoces bien y tienes paciencia, ya que te permite obtener rentabilidad de tu dinero superiores al 10%. Pero repito que hablo de experiencias de otros.
Dicho esto, tengo cero pisos en mi haber.
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Es cierto lo que indicas, hay épocas en que es rentable comprar pisos. Como en las acciones hay periodos alcistas y bajistas. En los periodos alcistas la forma mas segura de ganar dinero con los pisos es comprar sobre plano a una inmobiliaria fiable, ir pagando la entrada poco a poco los meses que tarden en construirlo y antes de la entrada de llaves y la firma de hipoteca, venderlo a alguien que se encargue de seguir pagando la hipoteca con beneficios. Esa era la forma típica de ganar dinero. Ahora estamos en fase bajista y la mejor forma de ganar dinero es comprar pisos ruinosos en zonas valiosas, reformarlo y venderlo por el precio de la zona.
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Siempre hay oportunidades, siempre. Pero requiere bastante esfuerzo y experiencia. Por ejemplo:
- Un señor se queda viudo y su hija con la que no se lleva demasiado bien le pide la legítima. El pobre señor tiene prisa por vender.
- Una matrimonio de personas bastante mayores deciden irse a una residencia para “no molestar a los hijos”. La salud de la señora se está deteriorando bastante y les corre prisa vender.
- Un señor se Soria tiene varios inmuebles en la Costa Catalana. Está asustado por el tema de la independencia (porque tiene bastante patrimonio allí) y quiere quitarselos cuanto antes.
Alguno dirá que esto es aprovecharse o abusar de personas en situaciones excepcionales. La realidad es que la iliquidez de los inmuebles tiene un coste y el vendedor debe aceptarlo. Si yo te ofrezco X ahora mismo y nadie más te lo quiere comprar tú decides si venderlo o esperar a que alguien más te ofrezca X+1.
Claro para enterarse de estas cosas hay que estar paseando, llamando y viendo pisos. Sonsacarles la información a los vendedores y hablar con los vecinos y comerciantes aledaños. Los que trabajamos 8 horas lo tenemos más complicado. Los que viven de los pisos pueden hacerlo e incluso se entretienen haciéndolo.
Con la forma típica de hacer dinero con los pisos ya no se hace, por desgracia, tanto dinero como antes. El comprar cosas buenas y baratas, igual que en las acciones, ahí es donde se hace el dinero de verdad.
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Yo personalmente, y que nadie se sienta ofendido, creo que en el ladrillo español se junta una cantidad muy importante de liantes. Por mi experiencia viendo pisos cuando compramos el actual tenía la sensación se que siempre me la estaban intentando colar.
La cantidad de información que tienes sobre un piso está limitadísima. Dispones de lo que te diga el dueño, el catastro y la nota simple. Poco más. Lo considero un mercado hecho por y para los pelotazos. ¿Por qué no puedo tener un registro de precios a los cuales se ha vendido un piso? O de las reformas que ha tenido y por qué importe? O de la morosidad en la comunidad? De lo problemáticos que son los vecinos?
En mi caso personal prefiero las acciones. Números públicos, auditados y que si pasa algo “fuera de lo común” no estoy solo
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Que no digo yo que no pero esta afirmación el día después de la sentencia sobre la OPV de Bankia ha perdido mucha fuerza.
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No lo sabes tú bien…
Así es. Por eso es importante investigar y tener cierta sensibilidad y experiencia. Yo conozco a varios que viven de los pisos. Los dos tienen muchos contactos en inmobilarias y gestorias por lo que suelen tener información de primera mano. Es lógico, pues tienen un montón de pisos. La mayoría lo tienen en alquiler pero también compran y venden. Por eso tienen una mayor certeza de los precios reales de compra/venta y alquiler, al menos de la zona en la que “operan”.
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Buenos días
A ver si me podéis echar una mano con algunas dudas sobre este tema, que se que hay bastante gente que son unos fieras en cuanto a impuestos.
El año pasado realice mi primera compra de vivienda y tribute por ella unos impuestos ITP del 4% reduciendo del 8% por ser vivienda habitual.
Ahora bien, en octubre de este año voy a empezar a alquilar una de las habitaciones y me hace tener dudas sobre ciertas cosas:
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Según he leído para que una vivienda habitual se consolide tienes que vivir en ella durante 3 años y al alquilar parte de ella esas partes(habitación) ya no se considera vivienda habitual, lo que me hace preguntarme si ahora:
- Debería pagar la compensación a hacienda de ese otro 4% del que me beneficie antes.
- Solo tengo que devolver la parte proporcional de la vivienda que alquilo(la habitacion que supone un 14% del total de m2 del piso) de ese 4%.
- No tengo que hacer ninguna de las anteriores.
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Como se tributarían estos ingresos de alquiler, por favor alguien puede hacerme un ejemplo practico para dummies, porque no hago mas que buscar información pero soy incapaz de entender nada, tengo una laguna bastante grande en cuanto a fiscalidad. Si que se que se descuentan gastos como el seguro de la vivienda, el IBI, basuras y el 3% de amortización del precio del inmueble, pero no soy capaz de “echar cuentas” para hacer una previsión.
Desde ya muchas gracias, esta comunidad esta llena de cracks y de gente de bien. 
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Alquila en negro…
Pero yo no te he dicho nada, ni lo haría, ni lo recomiendo, ni lo haré…
Solo una reflexion a nivel ético:
Si compras un parking de uso habitual pero lo compras después de la vivienda para hacienda ese no es un parking para ti y te imputa unas rentas. Eso en principio, a mi personalmente, me legitima ética y moralmente a intentar no pagarles un duro. Ya que ellos asumen que soy un defraudador no les voy a quitar la razón…
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Creo que no tengo opcion a hacer eso, porque la chica que va a alquilar la habitacion necesita presentar el contrato de alquiler para la obtencion de una beca, asi que presupongo que eso va a llegar hasta el conocimiento de hacienda.
Si fueses a alquilar la vivienda entera por habitaciones a NO estudiantes/temporales te podría decir que puedes aprovecharte de la desgravación del 60% para alquiler de largo plazo, pero este es un caso muy particular.
Lo mejor, un asesor!
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Al margen de la evidente carga ideológica del artículo y de que igual algún punto no sea exacto del todo, hablan de
Medidas ya en marcha como:
1. Prohibición de desahucios
A diferencia de lo que han hecho muchos otros países ricos, cuyos gobiernos han concedido prestaciones y ayudas a los afectados para que puedan seguir pagando sus rentas, el Gobierno optó aquí por derivar el coste de la crisis hacia los propietarios, de modo que estos tengan que asumir obligatoriamente las pérdidas causadas por la morosidad de sus inquilinos.
2. Cortes de suministros
Los propietarios de los inmuebles tendrán que hacer frente a las facturas de luz, agua y calefacción de sus inquilinos morosos durante el tiempo que dure la suspensión de los desahucios, tanto si tienen contrato como si no. Es decir, tampoco podrán cortar los suministros a los okupas.
3. Legalización de okupas
el real decreto aprobado por el Gobierno extiende la prohibición de los desahucios a los okupas si se hacen con viviendas vacías de grandes tenedores (propietarios de más de diez inmuebles), aunque estos podrán solicitar una compensación si demuestran que la suspensión del lanzamiento les ha ocasionado un perjuicio económico “al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble”. Es decir, sólo podrán reclamar justiprecio en determinados casos, excluyendo así muchas vivienda vacías.
Otras dos propuestas que se podrían materializar en los próximos meses:
1. Precio máximo de alquileres
la fijación de un precio máximo en los alquileres de determinadas zonas calificadas como “tensionadas” a través de la futura Ley de Vivienda. Este tipo de controles ya se ha intentado aplicar en otros países y, de hecho, ya está vigente en Cataluña, y el resultado ha sido un rotundo fracaso, puesto que se ha reducido la oferta de alquiler, con la consiguiente subida de precios.
2. Expropiación de pisos vacíos
posibilidad de penalizar a los propietarios de viviendas vacías mediante nuevos recargos fiscales. De hecho, Podemos va incluso más allá y habla abiertamente de la posibilidad de expropiar, de forma temporal o definitiva, e incluso confiscar, sin indemnización posible, los inmuebles vacíos de grandes tenedores de vivienda.
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La verdad es que en cualquier país europeo esa noticia sería la inocentada del día. Lo trágico es que en España no solo es algo verosímil sino que probablemente no sea ninguna inocentada. De momento el piso que tengo alquilado hasta mayo en que termina el contrato dejará de estar alquilado y lo venderé. Lo siento por el inquilino que además es buen pagador…
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Qué bien explica Rallo que el problema de la vivienda es de escasez de oferta (por las restricciones gubernamentales).
Estos del gobierno gobierno se creen más listos que el mercado 
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No he leido el articulo, pero por lo que has copiado… ¿cuantas veces han prohibido ya los desahucios este año? He perdido la cuenta
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Ahora ser IF sera mas facil gracias a poder okupar sin que te desahucien
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Y está vez, no es inocentada.
Perdona que te haga un poco de reflote, pero yo me siento muy identificado con esto porque empece con 23 y creo que ahora ahorro bastante y quiero confirmar que si creo que llegaré a ser IF.
El problema viene que el perfil que se ve que llega para invertir suele ser persona ahorradora de unos 40 años casado con hijo que acaba de terminar de pagar la hipoteca y se planta la siguiente situacion:
40 años
Sin hipoteca
Ingresos familiares de 3000
ahorros iguales a la antigua hipoteca de 700/800 osea un 25%
Y claro echas cuentas y no llegas salvo que te metas en otra hipoteca para alquilar el piso.
Yo en mi caso en unos 10 años más (llevo 7) creo que mis ingresos pasivos cubriran mis gastos. Creo que cumplo pues lo de empezar con 23 y cuando lleve 20 invirtiendo hablamos
También os digo, tengo ya amigos que son IF antes de los 30 porque los padres les han dado en vida un buen piso que alquilan por 1800€ al mes… hay de todo
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Hola! Os planteo la eterna reflexión para la inversión en inmuebles. Tengo intención de adquirir una vivienda. Objetivo: alquilar. Puede ser un buen complemento de la cartera y permite diversificar. Me gusta la entrada de rentas pasivas y mas si vienen de diferentes activos.
Al grano, para la compra estoy viendo algunas hipotecas. Los diferenciales dadas las circunstancias son asumibles.
Ahora la duda. Estoy analizando si firmar a tipo fijo, variable o mixta…
Estadísticamente las hipotecas suelen amortizarse antes de su plazo inicialmente marcado. Este es un planteamiento posible que puedo aplicar.
A partir de ahí creo que los tipos pueden seguir bajos o muy bajos al menos 5-10 años. Seguro que me equivoco pero la dependencia de tipos bajo e inyecciones de liquidez tiene pinta de ir para largo.
Con este panorama, parece que la opción a tipo variable puede ser la más interesante. Aunque a más de 10 años cualquiera sabe. Ya tengo una hipoteca a variable y he llegado a pagar el 5,5 y el 0% por lo que me da la sensación de que la reversión a la media es un hecho.
Con la fija, pones piloto automático y te olvidas. Cómodo en todo caso. Es verdad que tengo la sensación de que la banca es lo que está potenciando ahora. Y soy de la opinión de que la banca potencia lo que al cliente NO le interesa pero a ella sí.
Finalmente hay una hipoteca mixta (la desconocía). Con tipo fijo los 10 primeros años y variable el resto. Curiosamente la cuota es la más baja y el importe totalmente a devolver también. Y aquí creo que algo se me escapa porque no me termina de cuadrar el porqué.
Qué os dice vuestro análisis o intuición de cara a los tipos y el mejor producto para un horizonte de 10-15 años?
Cualquier opinión seguro que me será de utilidad para reflexionar.
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