Esas cuentas siempre me han parecido bastante optimistas. Es decir, me parece un alquiler muy alto o un precio de compra muy bajo.
Ventajas? desde luego el apalancamiento es la mayor de todas. Si sacas neto un 7% al precio de compra, imagínate si solo pones un 20% del piso.
Otra ventaja es psicológica, pasear por la calle y saber que X piso que ves es tuyo.
No obstante para mi las desventajas son muuuuucho mayores.
Obviamente, en sus videos no hacen referencia a los riesgos intrínsecos inherentes al alquiler.
Riesgo de impago.
Riesgo de no alquiler
Riesgo de perdida de valor de la vivienda
Costes de mantenimiento más allá de la cuota de la comunidad por deterioro del bien…
Coste fiscal del alquiler
El papel todo lo aguanta, hay que ver si tu estomago también aguanta la realidad
No hay duda de que hay gente para todo, no todo el mundo lleva bien los vaivenes del mercado bursátil, piensa que hay que ser muy aventurado para poder gestionarlo, y otros piensan que llevar la incertidumbre de un alquiler incierto es superior a su capacidad.
Si eres paleta, por ejemplo, te preocupará menos tener que hacer la cocina nueva que tener que aguantar una caída de mercado, entre otras cosas, porque el tiempo que dedica a hacerla, no lo verá como un coste, por ejemplo.
El efecto apalancamiento es doble, por un lado ejerce un efecto multiplicador de tu rentabilidad, pero si pierdes el alquiler, ¿que haces con el coste de financiación ? ¿Puedes asumirlo?
Si puedes asumirlo sin la renta, también puedes apalancarte para invertir en el MSCI World, solo tienes que ser capaz de separar mentalmente la financiación de la inversión.
Algunos, probablemente inconscientemente, lo hacemos, dedicamos parte de nuestro dinero a invertir en bolsa sin haber liquidado nuestra hipoteca de la vivienda.
¿Es razonable? bueno, depende de como lo mires, los costes de financiación actualmente son ridículos y cualquier inversion “razonable” te permite asumir esa financiación incluyendo parte del principal y no solo los intereses.
Resumiendo, como todo, depende de cada uno y sus circunstancias, de lo que le haga sentirse cómodo, y luego está la ley de la diversificación, un poco de todo, sin sobreponderar ninguna de las opciones.
Yo he hecho su curso y es muuuuuy completo. Todos los pros y contras están perfectamente explicados.
A la parte fiscal por ejemplo le dedica un tema entero que está bastante bien, deja pocos cabos sueltos.
Muchas gracias por vuestros aportes. Como comentáis @juanjoo y @Darkside tal como escuchaba las charlas echaba en falta que comentaran todos esos riesgos que yo sí que tenía en mente y que para mí forma de pensar son más importantes que los vaivenes de la bolsa.
Le veía la ventaja del apalancamiento a estos tipos de interés, pero si luego no consigues alquilarlo, esa ventaja se convierte en un problema.
Y habiéndolo hecho, cuál es tu opinión de la inversión en inmuebles?
Pues que yo me voy a meter de lleno, la demanda de alquiler va a existir siempre y cuando estés dentro de precios de mercado, por lo que tu objetivo es intentar no tener un piso vacío.
Lo más importante es la selección del activo, ya que como decía Robert Kiyosaki, los beneficios se obtienen en la compra. Cuanto más bajo consigas comprar un inmueble respecto a su precio de mercado más margen tendrás para mantener un alquiler a buen precio que te permitirá poder escoger los mejores inquilinos.
También hace mucho hincapié en la financiación, él busca el mayor porcentaje de financiación posible para tener que dedicar la menor cantidad posible de su propio bolsillo.
Yo no me voy a centrar en la compra de pisos baratos para alquiler de vivienda completa, prefiero pisos más grandes para alquiler por habitaciones (al menos 4 inquilinos) por las siguientes razones:
Sí, los contras de este tipo de inversión son:
Invertir en inmuebles puede suena a anticuado, pero si se realiza de una manera mínimamente profesional, se pueden evitar muchos de los problemas habituales que acarrea este tipo de inversiones. Y para ello el curso de Carlos Galán, un chico que se llama Aitor de Flipping House (con este no he hecho ningún curso, pero está haciendo directos constantemente y te va enseñando su operativa) y el sentido común se puede conseguir de manera bastante sencilla
Si lo pensamos, la inversión inmobiliaria puede ser el tipo de inversión más antiguo de la historia y muchas de las mayores fortunas se han hecho de esta manera.
La cultura de pelotazo y los excesos de la crisis inmobiliario han hecho mucho mal a este tipo de inversiones, pero como comenté antes, con criterio y un mínimo de rigor se pueden reducir (que no eliminar) la mayoría de los riesgos.
Y qué c**o, el poder del apalancamiento con este tipo de inversiones y con los tipos actuales pues qué quieres que te diga. Los bancos te dan dinero para que recibas unos ingresos recurrentes bastante seguros (si haces las cosas bien).
Personalmente yo no creo que podría hacer como alguna gente que conozco que tienen más de 5 propiedades (Carlos Galán hace entrevistas a gente con 15 e incluso 20 propiedades…) porque me gustaría mezclar estas inversiones inmobiliarias con los indexados, pero eso ya sería otra historia que ya contaré.
El apalancamiento tambien lo puedes tener con acciones. Se que no es lo mismo, pero puedes compras unas Enagas con apalancamiento en el broker e ir recibiendo tu 6% en dividendos.
Con la ventaja añadida de que un stop-loss te puede ahorrar una crisis, y que si necesitas mas o menos liquidez lo solucionas con un click sin tener que pasar por el notario.
No soy muy de inmobiliario, pero ojala tuviese 10 o 15 propiedades por la Castellana 
Definitivamente vivo en un país distinto al de estos caballeros.
O eso o no tengo ni repajolera idea de como encontrar chollos inmobiliarios.
Los pisos en los que se centran no son en los que a nosotros nos gustaría vivir, pero son los que permitirían poder ofrecer un alquiler asequible y aún así conseguir buenas rentabilidades. No son los típicos pisos que verías en idealista, se consiguen a base de mucho patearse la ciudad, hacer contactos y conseguir que te ofrezcan las mejores oportunidades antes de que salgan a la luz en los distintos portales generalistas.
Por supuesto está el factor de la negociación, ofreciendo rebajas importantes sobre el precio de venta. Muchos no aceptarán pero… y el que sí?
Este chico, Carlos Galán creo que tiene ya alrededor de 15 propiedades de este tipo y le va de narices.
Es meterme en un ámbito que no domino. Pero el tema es el importe del alquiler. En mi ciudad (capital de provincia pequeña) por 450€ tienes pisos/apartamentos muy majos para vivir, y si los compras no los encuentras por esos 90k.
Ahí está el tema de buscar en aquellas ciudades donde en encuentren las mejores rentabilidades como son los de la Comunidad Valenciana, Murcia, etc…
Pero en cualquier ciudad se encuentran cosas interesantes, todo es buscar y no solo en los portales de Internet
Yo a parte de la bolsa, tengo parte de patrimonio invertido en un inmueble en ciudad de 200-300k habitantes. He hecho la jugada que plantea siempre kiyosaki, mínima entrada inicial para que salga rentable la adiquisición (que el alquiler cubra todos los gastos derivados del piso y deje un cashflow positivo a final de mes).
Tengo incluso algo de margen para bjar el alquiler en caso de que el mercado caiga y seguir teniendo beneficios. Eso sí, es algo que hay que medir muy bien, muchos pisos que me parecían mejores y a los que podía acceder no cumplían del todo bien esta regla, dejándome un cashflow cercano a 0 que a penas deja margen de maniobra.
Una de las cosas que mejor pude apreciar es que las mejores oportunidades están en los pisos de gama media-baja. Los pisos en zonas céntricas o semicéntricas suelen exigir enormes cantidades inciales que no se compensan ni de lejos con la diferencia de alquiler con una zona más alejada (He visto casos de 50 k de diferencia en el precio de compra para ganar 50€ más de alquiler como mucho…)
Una de las cosas que mejor pude apreciar es que las mejores oportunidades están en los pisos de gama media-baja. Los pisos en zonas céntricas o semicéntricas suelen exigir enormes cantidades inciales que no se compensan ni de lejos con la diferencia de alquiler con una zona más alejada (He visto casos de 50 k de diferencia en el precio de compra para ganar 50€ más de alquiler como mucho…)
Mejor no lo podría haber explicado. Así es cómo consiguen las mejores rentabilidades
Todo es ponerse a rebuscar sin prisa, yo en la ciudad donde resido , que tambien es capital de provincia pequeña despues de un par de meses buscando encontre un piso que consegui rebajar en torno a los 40k, ojo con su posterior reforma de otro tanto, que el piso estaba para hacerlo nuevo casi, y ahora segun esta, comparandolo con lo que se ve por la zona, se que facil lo podria alquilar por unos 600 brutos a descontar luego impuestos, tasas y demas, pero bueno de momento ha sido para vivienda habitual.
Y se de buena tinta que el piso justo de enfrente mio lo compraron aun mas barato, el mio es de 100m2 y el otro sera de unos 80. De hecho el otro, hablando con el dueño lo ha cogido exclusivamente con la idea de alquilarlo, y la reforma la ha ido haciendo el a ratos, osea que me imagino que tendra una rentabilidad una vez lo alquile bastante buena.
Haberlos hailos, pero hay que echarle tiempo y a parte tener suerte.
Otro que no tiene ni puta idea del negocio, pero, ¿cómo le puede afectar la “no pirámide” poblacional?
Sólo un ejemplo, mis padres 2 pisos y herencia de 1/4 de casa. Somos tres hermanos, con 3 pisos más y nuestras parejas aportarían otro piso y otra casa. En total somos 7, un hermano sin pareja y 7,25 viviendas, para un sólo heredero, un único nieto.
Estoy seguro que siempre habrá lugares muy demandados, pero tiene pinta que a la larga, sobran viviendas si seguimos reproduciendonos así y con la oferta de trabajo actual del país no parece que se necesite mucha mano de obra extranjera.
Toda la razón, es una situación que puede darse perfectamente, pero ahora la gente se separa más, vive más tiempo sola, etc lo que multiplica también la necesidad de vivienda sin aumentar la población.
Que en España se va reducir la población está más que claro. Cuánto? Es la famosa bola de cristal. De ahí que hay que buscar en las localizaciones que vayan a tener más demanda durante más tiempo
Muy cierto, pero la pela es la pela, y acabarán con amig@s divorci@s compartiendo gastos y “lo que surja”.
Lo que está cambiando es la tipologia de las viviendas, antes se demandaban viviendas de 4 habitaciones, y cada vez más se construyen viviendas de hasta 3 habitaciones por que antes las familias de hasta 3 hijos eran normales y ahora, 3 hijos son familia numerosa.
Es obvio que una persona sola no puede mantener una vivienda de 4 habitaciones (por costes y mantenimiento ) y por eso aumenta la demanda de viviendas más pequeñas.
O grandes para alquiler por habitaciones o compartido.
De todas maneras, es un mercado que, como todo, está cambiando, pero los cambios de oferta y demanda son muy lentos… el nieto en cuestión tardará una tiempo en disponer de las 7,25 viviendas para el solo…
Hola a tod@s, me gustaría saber si alguien del foro invierte en plazas de parking y trasteros para comentar algunas experiencias por privado.
Este tipo de inversión me parece mas interesante que los pisos, pero tiene una gran desventaja que es la fiscalidad, ya que las rentas del alquiler tributan por Iva y por Irpf… vamos, que no hace falta tener acciones en el extranjero para catar la doble imposición…
Gracias!
Se te olvida el IBI.