¿Que opinais de las plazas de garaje?
Me resulta una inversión atractiva para diversificar.
Requiere una inversion relativamente pequeña.
Tienen pocos gastos fijos.
No tienen riesgo de depreciación por deterioro…
Los problemas con los inquilinos se reducen al cobro de la cuota.
No requieren mantenimiento.
Echando cuentas me salen mejor que el alquiler de una vivienda, ya que si bien los precios de los alquileres vs el precio de compra son menores que en el caso de la vivienda, a penas hay gastos que imputarle (averías, mantenimiento, seguro, etc etc).
Lo más complicado es encontrar un buen ratio alquiler/precio.
En su dia lo mire por encima pero al menos para mi no compensa, si vas a comprar para alquilar deberias asegurarte de que la plaza este en un buen sitio, para no divagar te pondre el ejemplo de bilbao, si compras y alquilas en el centro no hay ningun problema, te la alquilan enseguida, pero tiene un buen inconveniente que la plaza es muy cara, haciendo el ratio de rentabilidad al menos para mi no merecia la pena, y si te alejas del centro, corres el riesgo de que puede que la alquiles o puede que no… yo al menos es un tema que descarte en su dia, si a alguien le falla el trabajo, el alquiler del piso te lo paga, aunque sea la mitad(ayudas al alquiler), pero la plaza no, la plaza es prescindible, comer y techo no… no se, al menos a mi es una opcion que no me gusta, y eso que en su dia he tenido dos plazas en alquiler, y las dos han ido fuera
En mi opinión, por un lado veo que la rentabilidad que da es bastante pobre, aun teniendo la ventaja de la escasez de gastos, pero sobre todo que se difumina mucho la gran ventaja del inmobiliario que es el apalancamiento barato y amplios LtV
En segundo lugar que si se hace bien (que pocos lo hacen) se deben alquilar con IVA…
Por ultimo, no veo que tenga una gran ventaja/estabilidad cara al futuro
En resumen me parece que la rentabilidad ajustada al riesgo no compensa
Gracias por los comentarios. Lo de la gente no tenga coche particular no creo que lo vea yo. Trabajo en el sector y llevan una década diciéndonos desde las marcas que si el coche compartido, que si el pago por uso… Es cierto que poco a poco se va implantando pero son pocos los que en España no tienen un coche a la puerta de casa.Va en nuestra cultura.
Lo del coche compartido/ pago por uso está muy bien si vives en una ciudad grande bien comunicada, si no es el caso el coche se convierte en un consumo básico…
Yo me compré un piso hace relativamente poco y no compré plaza de garage precisamente por eso. De hecho, vendí el coche.
No lo utilizamos para trabajar, entre plaza de garage, seguros, ibis… me salía unos 3000€ año, me sale mucho más barato alquilar un coche cuando lo necesito o usar taxi/VTC.
Además de que yo creo que taxis autónomos sin conductor estilo VTC que los pidas por una aplicación, no tardaremos más de 10 años en verlos.
se me olvido comentar, por poner alguna ventaja diria que al menos yo nunca he visto el alquiler de una parcela con contrato, es decir, va todo en negro y no me refiero a lo que yo haya alquilado como arrendador o como arrendatario, nunca he conocido a nadie que pague o cobre legalmente las parcelas de garaje, con lo cual es un 21% que te ahorras frente al resto de cosas
Yo creo que lo he comentado por aquí o en mi propio hilo, tengo una plaza de garaje alquilada.
Es un caso muy particular la verdad, en momento post-crisis el banco sacó plazas a la venta y la compré por un precio ‘de broma’ (si miro ahora por la zona ahora mismo todo está a la venta por tres veces más, como mínimo). Ahora incluso me arrepiento de no haber comprado alguna más, pues en ese momento tenía líquido.
6 años después, la he tenido alquilada desde el primer mes y ya he ingresado en neto (alquiler-comunidad-derramas-ibi) un 40% del coste total con impuestos. También he de decir que la tengo alquilada a un vecino del mismo bloque por un precio por debajo de mercado, que a cambio me da mucha tranquilidad, y cada mes ese dinero va directo a acciones.
Yo le veo estas cosas (algunas ya habéis comentado):
Pros:
Mantenimiento mínimo.
Se alquilan bastante rápido si están en zona demandada.
Es mucho más fácil de diversificar que comprando pisos.
No hay riesgo de okupación ni nada similar.
Más liquidez que un piso si se quiere vender.
Contras:
Normalmente son muy caras en comparación a lo que se puede sacar de alquiler (a precios normales, veo que plazas que piden unos 20mil€ más impuestos se puede pedir unos 80€ brutos), hay que regatear mucho el precio para que salgan a cuenta.
No hay facilidades para comprar de forma apalancada como un piso.
Parece que el coste de comunidad es barato, pero si tienes una mala racha con la puerta, que es lo que siempre suele fallar, te limpia los beneficios de unos años de golpe.
Suelen ser comunidades de vecinos y si lo alquilas a alguien de fuera de la comunidad, puede haber problemas.
Sobre donde comprar, yo creo que lo suyo es en pueblos del extrarradio (más barato) en zonas donde sea difícil encontrar aparcamiento, para eso hay que conocer bastante la zona.
En general, lo veo un buen activo para diversificar, pero no a los precios que se piden ahora y, en centros de ciudades grandes, hay mucha incertidumbre de qué pasará los próximos años.
Como en cualquier tipo de inversión, lo de las plazas de garaje es todo un arte…
Yo tengo un familiar al que este tema le apasiona. Ha invertido ya en varias desde los años 80 y con unas rentabilidades más que interesantes. Hace poco, charlando con él del tema, me comentaba su experiencia:
Es muy importante elegir bien el sitio. Me comentaba que el analiza mucho la época de construcción del inmueble, si los pisos tienen garaje, si los garajes son pequeños o grandes, etc.
Uno de los temas en que más se fijaba era que hubiese en la zona muchas familias con hijos de 10-15 años, ya que es habitual que a los pocos años compren un nuevo vehículo y se incremente la demanda de plazas.
Analiza muy mucho el tema de los gastos de la comunidad. Muy importante, que el garaje esté en buenas condiciones, si pertenece un edificio que el mismo esté más o menos en buen estado, etc
Muy interesante la opción que ofrecen algunos ayuntamientos de derecho de superficie con uso durante 99 años. Evita gastos de notario, registro de la propiedad, IBI, etc
Hay que tener en cuenta también la mayor o menor dificultad de aparcamiento en la zona, si hay gente que va a trabajar en coche, si hay zona azul, zona verde, etc
Suelen ser activos que se deprecian mucho en épocas de crisis. En general, bastante más que los pisos. Por ello, muy importante comprar en esos momentos ya que de otra forma la rentabilidad suele ser muy pobre.
Dicho esto, a mi me parece que es un negocio muy poco interesante, por los siguientes motivos:
La relación entre el coste y el ingreso por alquiler no es nada del otro mundo, en especial en zonas “premium”
Es habitual que tengan bastante rotación, aunque hay excepciones
La gestión del cambio de inquilino te hace perder mucho tiempo, para un importe de alquiler generalmente muy bajo.
Como tengas la mala suerte de tener una derrama en el edificio, se te puede ir el ingreso del alquiler de un año entero.
En épocas de crisis la plaza puede estar varios meses sin inquilino. La gente prefiere dejar el coche en la calle, sobre todo en zonas que no son “premium” de grandes ciudades
La generalización del coche eléctrico durante los próximos años puede hacer que haya que invertir cantidades ciertamente relevantes en poner cargadores eléctricos en las mismas. Ello implica no solo un coste, sino también una gestión, mantenimiento, etc
Como se ha comentado, parece que hay ciertos cambios generacionales y mucha gente joven ya no compra coche, sino que simplemente utiliza servicios de alquiler, pago por uso, etc
Aunque su precio es mucho menor que el de un piso, tampoco es un activo especialmente líquido
La rentabilidad media del alquiler de viviendas en España ronda el 5% en los últimos 26 años, frente a la ganancia anual del 8% del índice de la Bolsa española, incluida la retribución al accionista, desde su creación en 2009
La verdad es que hay que tener en cuenta nuestra vida bursátil, los años que llevamos en esto y también lo que se ha dicho en otras ocasiones, el lugar del inmueble, los pros y contras…
Una rentabilidad bruta del ~5% en inmobiliario, hipotecado al 80%, y teniendo en cuenta todos los impuestos y gastos, se va al entorno del ~7-9% de rentabilidad neta (dependiendo del activo, claro), sin tener en cuenta el incremento en el valor del activo. Sólo Cashflow y devolución de deuda.
A lo que habría que sumar el incremento del valor del activo, al cuál estás también apalancado. Cada 1% de inflación esperada te da un ~3,8% de rentabilidad adicional. Si se sostiene este 6,5% de inflación, se suma un 25%.
Sobre el papel pueden cuadrar los números pero hay que trabajarlo, es decir, estar pendientes de arreglos, reformas, averías, etc. Y ahí todo dependerá de la vida que tenga cada uno y lo que mejor le valga para sacar esos rendimientos… Y los inmuebles tienen que estar muy bien situados, ciudades y zonas, de lo contrario ese 5% a lo mejor no sale hoy en día o a partir de hoy.
Un saludo
Como con la bolsa, ¿no? Quiero decir, si usamos números agregados, usamos números agregados para todo. Normalizamos el escenario, normalizamos el precio y normalizamos el momento de ciclo, ya que lo demás “is very difficult todo esto”.
Lo “coherente” que se puede esperar de revalorización del activo es la inflación. Si se normaliza a un 2% anualizado, tu rentabilidad adicional por el apalancamiento es un 7,5%, muy por encima del doble dígito.
PD: Si no se quiere normalizar, que me parece razonable, por supuesto. Personalmente soy bastante más bullish con el inmobiliario (en agregado) que con la renta variable (en agregado) para la próxima década. Dado el punto de partida actual.