Así es. Dos amigos que viven de los pisos y párquines (uno en Zaragoza y el otro en Salou) sin conocerse entre ellos prácticamente hacen la misma rutina:
Se levantan relativamente temprano y se van a pasear. Normalmente se detienen a saludar en una o varias inmobiliarias.
Hablan con todo el mundo y preguntan a todo el mundo así estén en el gimnasio, en el bar, en supermercado o en la farmacia.
Van mirando Idealista y Fotocasa.
Son rápidos, cuando ven algo interesante al momento insitu firman arras (uno de ellos en tiempos llevaba 5.000 euros en metálico en un sobre)
Evidentemente es un “trabajo” prácticamente 24/7. No todo el mundo sirve, y además hay que valer.
Hay que valer, y también hay que saber valorar los riesgos y precios muy bien. Cuando te metes en estos temas, llamemoslos “peliagudos” te puedes meter en un follon si calculas mal el problema que vas a resolver al comprar.
Porque es precisamente eso, tu vas a resolver un marron (comunidad conflictiva, herencias complicadas, problemas de convivencia…) y por ese motivo vas a comprar más barato.
Eso no quiere decir que este tipo de compras sean imposibles, sino que necesitan de tu esfuerzo en cierta medida.
A mí no me salen los números por ningún lado. En Madrid, en operaciones “peculiares” calculé un piso, comprando a mitad de precio de mercado, y aún así me salía una rentabilidad por alquiler de entorno al 8% SI SE CONSEGUÍA COMPRAR A MITAD DE PRECIO.
Entonces yo no te digo que no haya conseguido esos números, pero, o se mete en operaciones muy muy muy complejas, o está haciendo la trampita de que luego salga que el 8% es de YOC con un piso comprado en 2018 (Precovid los fondos se quitaban los activos como si nada)
Existen miles de situaciones. Una pareja de ancianos que viven solos, ya están muy mayores y los hijos viven en el extranjero. Con las justas pueden valerse por si mismas y se van a ir a una residencia. Están muy preocupados por el piso que se quedará vacío, porque no quieren líos de alquileres ni problemas de herencias para los hijos, y se les puede meter un okupa, y mire usted.
Tu te enteras de rebote en la farmacia, porque como la señora está sola anda contando las penas a las cajeras del supermercado, a la farmacéutica, a la frutera, etc.
“Señora buenos días, yo estoy buscando una vivienda, me voy a casar, queremos tener hijos, blablabla. Quizá ustedes me podrían vender el piso”
Ellos se acuerdan de haber pagado 10.000.000 de pesetas. Le das 100.000 euros y todos tan contentos. Yo no sé si eres un aprovechado hijo puta o les estás haciendo un favor. El caso es que todos están contentos.
El caso es real. Un piso de 160.000 euros y para entrar a vivir por 100.000 euros. Eso no pasa todos los días, hay que estar alerta, tener la pasta y valer.
¿Un tío corriente y moliente puede conseguir eso? Yo creo que no. Una de estas aparece una vez cada 10 años. Los chollos existir existen y lógicamente no se pregonan a los 4 vientos y rara vez aparecen en fotocasa. Como bien dices imposibles no son pero encontrarlos es un arte y un trabajo 24/7.
Otro se encontró un tesoro, oro y joyas que los hijos no sabían no se acordaban o no sabían que tenia su difunta madre. Lo más normal es encontrarte algún sapo escondido.
Entonces o estos dos que conozco yo tienen mucha suerte, o como bien indicas valoran muy bien las cosas.
Pues que quieres que te diga, varios años de estar preocupado y ocupado en estos temas para que cada diez años consigas un negocio así no le salen las cuentas. Moralidad aparte.
Sigo pensando que es mejor opción un etf del sector inmobiliario. Te quitas de líos y obtienes esas rentabilidades.
Es que los riesgos son clave, y en mi opinión no merecen la pena. Al final con suerte si estás en el rango 6% - 8% de rentabilidad es porque todas las variables te han salido de cara, tienes que descapitalizarte, asumir unos riesgos que con los precios y la situación política para los propietarios es un riesgo multiplicado.
Emérito Quintana llegó a decir que para esos rendimientos mejor un REIT americano y que muchos españoles no estaban preparados para esa conversación, yo estoy de acuerdo. Finalmente la diferencia estará en un 1-2% de rentabilidad pero mucho más tranquilo.
Yo empecé una inversión inmobiliaria fuera de España y lo lógico es ver rentabilidades de doble digito para asumir esos riesgos, en Portugal lo normal es anunciar rentabilidades de 4-6% ¿en serio?
Otra opción es los inmuebles tokenizados / inversión en crowlending donde también hay rentabilidades a doble digito y se puede empezar por muy poco.
Ahora mismo o tienes mucha experiencia o es complicado encontrar oportunidades.
Es que con este tipo de operaciones hay que tener una rentabilidad de doble dígito.
Otro tema será que estés preparado para todo lo que viene con el pack de arrendador (que también influye). Yo soy inmobiliario de profesión y todos estos temas los mamo desde hace varias décadas, pero entiendo que una persona ajena a esto, se le puede hacer un mundo.
Si vas a dormir mal porque el inquilino no te paga, mejor un reit o similar y que se preocupe otro
En vez de Fondo buitre seria el buitreman jaja.
Es o debe de ser muy jodido dedicarse al inmobiliario como decis que hacen esos amigos…hay que valer.
S2
Los seguros de impago te cubren 12 meses. Y para evitar problemas de vulnerabilidad, se piden avalistas solventes, a los que ya les joderá que les reclames la deuda del vulnerable.
Ya lo hemos hablado muchas veces, pero el negocio inmobiliario está en el apalancamiento y en que casi nunca baja. No hace falta obtener rentabilidades por alquiler del 10% para hacer negocio.
Lo de buscar pisos en zona malas, reformarlos con tus propias manos, pegarse con okupas, etc… Para sacar un 12% por alquiler, es ya para gente que valga.
Desconozco si Galán y compañía se refieren a lo primero o a lo segundo.
Yo creo que hay varios caminos para invertir. El ladrillo ha sido el más tradicional en España (ladrillo o plazas de garage). Hay otra gente que se siente más cómoda invirtiendo por dividendos o bien porque sea más pasivo o porque tú no te endeudas (se endeuda la empresa en la que inviertes). Otros opinan que mejor indexarse, que es aún más pasivo, tienes más rentabilidad y sólo tienes que retirar el 3-4% anual cuando llegue el momento. Otros dicen que mejor la cartera permanente porque tiene menos volatilidad y puedes maximizar cuanto puedes sacar al año sin que se te seque la hucha.
Al final todos los modelos son válidos con sus ventajas y desventajas. Y existen porque cada uno nos sentimos más cómodos con uno que con otro.
Si hay algo común a todos los caminos es el de que los atajos a largo plazo son negativos. Si hoy día te pones a comprar como loco acciones de empresas que te dan una rpd del 8-10% cuando lo normal es un 3-4% no te auguro un buen futuro a largo plazo. Por poner ejemplos patrios, ya vemos donde quedaron Enagás o Telefónica (no todo es Mapfre o ACS). Si para acelerar la bola de nieve te metes en ETFs de Cannabis, Quantum Computing y compañía, te puedes pegar un buen tortazo. Pues yo creo que si te compras pisos con YoC de 12% cuando lo normal es un 4-5%, estás comprando papeletas para que te pase lo mismo. Con un agravante: vas endeudado hasta las cejas. Y si te diversificas lo suficiente, te vas a convertir en un gestor de alquileres (que es un curro). Y si lo subcontratas, dile adiós a esas rentabilidades jugosas.
El único camino seguro para acelerar el proceso es amarrarse más el cinturón y ahorrar más pasta. Los demás pasan por asumir riesgos adicionales o meterle sweat equity.
Hay muchos estilos de inversión y al final todos, de alguna u otra forma funcionan, siempre y cuando se siga el proceso y no se abandone a mitad de camino.
Por ello considero más importante elegir el estilo de inversión que mejor se adapte a la personalidad de cada uno, en vez de andar persiguiendo el último punto de total return.
Yo opino de que la indexación es imbatible en el muy largo plazo, pero también opino de que es una estrategia más árida y con más papeletas para tirar la toalla en una época de vacas flacas que una cartera de dividendos clásica, con menos volatilidad y flujos de efectivo contantes y sonantes, que son menos eficientes fiscalmente y lastran el total return final, pero hacen más probable llegar al final del camino.
Idem con los pisos.
Creo que uno de los errores más frecuentes en torno a la indexación es asumir que es tan simple que cualquiera, independientemente de su formación y de su personalidad, es capaz de implementarla con éxito.
Carlos empezó hace muchos años. De hecho, el se inicio en los alquileres de la familia, se formo en el fliping house en USA y vino a hacerlo cuando esto aquí se desconocia. Los rendimientos salen bastante bien si realmente te apalancas mucho y luego todo te lo paga el resto. José muñoz, Inversor directivo, el método Rico, zona 3 Julio Hool todos te cuentan lo mismo, le salen las cuentas, venden cursos en los que prometen que vas a ser capaz de hacerlo ti mismo. Ahora crean comunidades de alumnos para invertir juntos al estilo de Juan Haro, edificios, urbanizaciones etc…pero venden para no tener líos.
Yo llevo tiempo queriendo comprar un inmueble para alquilar y tampoco me salen los numeros
He buscado en Valencia y Castellon (tal vez comprando muy barato para reformar) pero ahi es añadir un elementos mas (obras y contratistas), no me convence
Lo unico que he podido encontrar y es lo que creo que finalmente hare en el primer trimestre del proximo año, es comprar un piso de 3 hab, buenas calidades, semi nuevo en Castellon para mi hijo que ha empezado a estudiar alli.
Hipotecare el 80%, y la cuota que sale la divido entre las 2 habitaciones que alquilare a otros universitarios. Veo poco riesgo y tampoco necesito ese 10%, y de paso diversifico que es lo que estoy buscando
Como he repasado el mercado de habitaciones en esa zona, los numeros “gordos” me salen.
Creo que Hool lleva un canal de Telegram de compra de pisos. En la zona de Castellón anuncian muchos. Yo solo he mirado porque todo me queda muy lejos. Se llama compra 1piso. Y ponen cosas interesantes…por si te sirve te lo digo. Yo no tengo nada que ver con ellos, no he comprado ni vendido nada. Si por lo que sea el mensaje se considera fuera de tono mis disculpas al jefe del foro.
Si está barato en zona con demanda creciente, ahora mismo que el mercado es más caliente que el palo de un churrero, será por algo. Luego están las ganas que cada uno tenga de quebrarse la cabeza, pero no pierdas de vista lo primero.