Yo lo que me pregunto cuánto tiempo puede una empresa repartir dividendos en forma de prima de emisión. Supongo que habrá algún límite porque sino es un chollo que deberían hacer todas las empresas no?
Entiendo que hasta que se agote es partida en el balance. En 2019 y 2020 Merlín tenía 3.813.409 M€ en concepto de prima de emisión en el patrimonio neto. En 2021 3.647.876 M€, en 2022 3.541.379 M€. (distribuyó 106.849.357,09 € con cargo a prima de emisión como dividendo final a cargo de 2021).
Lo que no sé es si esa partida se puede incrementar ¿quizá en casos de ampliaciones de capital? ¿Alguien más puesto en contabilidad nos puede arrojar algo de luz?
Yo empiezo mañana un curso de contabilidad financiera de CEOE, no está orientado a inversores en bolsa, pero ya plantearé la pregunta cuando se preste. Hay un tema de patrimonio, otro de distribución de beneficios y otro de ampliaciones de capital, en algún sitio la encajaré.
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Por cierto, este año parece que el dividendo final se cargará a beneficios en su totalidad, el orden del día de la JGA no propone dos dividendos finales con cargos a distintas partidas como el año pasado, sólo uno.
Yo también entiendo que la prima cuando se agote se ha agotado, y que se puede ampliar en volumen total si se emiten nuevas acciones con prima de emisión.
Me he tragado la JGA por streaming.
Por un lado, tenemos la fecha del dividendo final, 22 de mayo, con fecha ex-dividendo 5 de mayo (esto no sale en la diapo, pero lo ha dicho):
Según el punto correspondiente sometido a votación a mí me salían 0,242 € (descontando autocartera). No sé si han redondeado para la diapo o qué, ya se verá, yo apunto 0,24 en mi hoja de cálculo.
No lo han mencionado específicamente, pero este dividendo es con cargo de beneficios, no se propuso dividendo con cargo a prima de emisión como en otros años.
Al margen de eso Ismael Clemente ha hecho algún comentario que me ha resultado interesante sobre la evolución del sector y el ruido que hay con el teletrabajo y fin de las oficinas. Lo ha comparado con el “fin de los centros comerciales por el comercio electrónico” y se ha apoyado en la siguiente diapositiva, comparando la ocupación de los centros de Merlin en 2017 con la de 2022, periodo durante el cual el comercio físico se supone que iba a sufrir. Ha matizado, eso sí, que disminuye la ocupación de textil, pero aumenta la de bebidas (entiendo que será una métrica que obtendrán de hipermercados) así como de decoración y “home improvement” (muebles, chapuzas y bricolajes y demás). Tiene sentido, son cosas más pesadas y voluminosas que cuesta más enviar a domicilio.
Las oficinas de Merlin también han aumentado su ocupación desde 2017, y respecto a 2018, están ya prácticamente a nivel pre-Covid. Por supuesto, se contempla un posible deterioro de la ocupación en un entorno de recesión. Pero la tendencia subyacente es al alza.
Yo coincido, creo que se ha hecho mucho ruido con el teletrabajo, y quizá en el sector IT sea más común, pero en mi entorno sólo hay un tres de personas teletrabajando o en híbrido, y coincide que dos son de IT.
Logistica en cambio baja algo en ocupación, pero sube en rentas, y prevén aumento de demanda con suelo disponible para construir más naves.
Se ha refinanciado deuda este año para que venza en 2028, donde había un hueco, y curiosamente en 2024 no hay vencimientos (como si no lo hubiera, vaya).
Hacia finales de este año se entregará el edificio de Ruiz Picasso que, si no me falla la memoria, ya tiene contratada el 93% de la superficie disponible. Como principal cliente IBM, que se traslada aquí desde sus viejas oficinas, que se quedan para Kyndryl (no lo han dicho, pero lo lei en alguna noticia hace unas semanas).
Los datacenters avanzan bien. Se espera finalizar el de Bilbao en septiembre, dentro del 3T, el de Getafe en octubre y el de Barcelona-Zona Franca hacia octubre-noviembre. De noticias pasadas se sabe que tienen ya contrato con una gran tecnológica americana, pero todavía no se puede difundir cuál.
Tienen pues pre-alquilada una capacidad de 4,2 MW para dichos centros, con otros 2,6 MW prácticamente a la espera de firmar y otros 2-5 MW en negociación avanzada. Prevén una demanda de 12-15 MW hacia finales de 2024, e imagino que por eso no hay vencimientos de deuda. Irá bien para meter perricas a los datacenters.
Esta sería la primera fase de “demostración”. Las estimaciones para 2027 las han incrementado hasta 70-80 MW, y el objetivo de largo plazo en el entorno de los 236 MW.
Tienen pendiente de que se autorice la licencia del datacenter de Lisboa, y el ayuntamiento ha dicho que “intentarán” tenerla antes del verano, pero Clemente parecía algo escéptico. Les urge, porque hay mucha demanda en Lisboa y hay clientes esperando.
Esto es lo que me ha parecido más interesante. Tenéis la presentación en:
Y si queréis tragaros la junta en diferido y escuchar a Clemente llamar “cacharros” a los datacenters y hacer referencias a Gladiator:
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Creemos que el año está prácticamente hecho y que va a ser un buen año, salvo hecatombe en el segundo semestre, que lo prevemos menos favorable que el primero. Vamos a terminar con una ocupación estable en nuestros inmuebles, ligeramente decreciente en oficinas y ligeramente creciente en centros comerciales y logísticos. Y en el apartado de rentas, serán más altas. Por tanto, el año será mejor desde el punto de vista de cuenta de resultados. Tendremos más ingresos y mejores márgenes.
Parece que ha habido una tasa de adopción del teletrabajo del 14% en el sector privado y en el público del 46%. En el futuro, habrá una ocupación diferente de los metros cuadrados, con más espacios estanciales, de reunión y de creación.
¿Mejorará el teletrabajo la productividad del sector público?
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Confirmado, el único límite al reparto de dividendos con cargo a la reserva de prima de emisión es la susodicha reserva. Y, efectivamente, en caso de ampliación de capital mediante emisión de nuevas acciones se anota el valor nominal en el haber la cuenta 100 (capital social) y lo que supere el valor nominal en el haber de la cuenta 110 (prima de emisión o asunción).
No hay otra limitación que esa al reparto de dividendos con cargo a la prima de emisión.
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Alguien que la tenga en ING ha comprobado ya si han declarado los pagos correctamente, como prima de emisión o dividendos respectivamente?
Gracias
Normalmente ING lo hace bien en estos casos
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Por acción:
FFO 0,16 vs 0,17 del primer trimestre de 2022
AFFO 0,15 vs 0,17
No pinta mal, el FFO del FY2022 fue 0,62 y el AFFO 0,58
EPRA NTA 15,67 vs 16,32 (15,67 también en FY2022).
LTV 32,5% (-0,18% vs FY2022)
99,6% de la deuda a tipo fijo, a un tipo del 2,2% de media y vencimiento medio de 5,6 años. Sin vencimientos hasta mayo de 2025.
Se deteriora el beneficio contable por cambio en la valoración de activos, pero nihil sub sole novum, sin cambios respecto al FY2022. Suben rentas en todos los sectores, +8,1% consolidado (+20,3% excluyendo las rentas de BBVA).
Se esperaba recuperar el FFO previo a la venta de la oficinas del BBVA en 2024, pero estos resultados ya se quedan cerca. Si extrapolamos el 1T de 2023 quedaría un FFO de 0,64 y AFFO de 0,60, pero Clemente considera que el segundo semestre del año será más flojo.
La ocupación media baja del 95,1% del FY2022 al 94,8 del 1T 2023, aunque se incrementa respecto al 1T 2022 (+0,35%) en todos los sectores menos en logística.
OFICINAS
Rentas: +7,5% interanual
Ocupación: +1,83% interanual (-0,27% vs FY2022)
LOGÍSTICA
Rentas: +4,3% interanual
Ocupación: -1,07% interanual (-0,2% vs FY2022)
CENTROS COMERCIALES
Rentas: +10,8% interanual
Ocupación: +0,13% interanual (-0,6% vs FY2022) | +1,4% proforma interanual y +0,8 vs FY2022 tras la venta de Bonaire y Villamarina
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A pesar de la venta del proyecto Árbol (oficinas de BBVA), se está manteniendo los resultados bottom line. Según la presentación de resultados, se espera un FFO de 0.60€ y un AFFO de 0.54€. Los dividendos se mantienen en 0.24€ (el extraordinario por la venta del año pasado - obligado por el régimen de socimi - no lo cuento) a pesar de la venta de Árbol. El año que viene hay nuevos activos que van a sumar porque se espera su entrega en este segundo semestre. Para mí son buenas noticias.
Hoy día cotiza a una RPD del 5.3%.Sin considerar los nuevos proyectos (que entran en explotación en 2H23 y sobre los que ya se ha desembolsado gran parte del CapEx), el gross yield a la cotización actual está por encima del 5.5%. Yo creo que es una buena rentabilidad para el tipo de activos que tienen.
Con una inflación más baja, les va a costar más trabajo expandir los márgenes y los tipos siguen al alza (aunque a LP más moderados). Para finales de años imagino que tendrán que darle otro rajón a la valoración de los activos (GVA), por lo que el EPS contable seguiría negativo y se empeoraría. El apalancamiento (LTV) también va a empeorar porque la foto actual no es correcta (aunque lo que venden lo venden sin descuento).
Yo espero que el NTA por acción se acerque al precio de la acción. Estas desviaciones del 35-40% (igual para Colonial) no tienen sentido.
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Más vagos y menos empresas.
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Os dejo por aquí enlace a una entrevista de Juan Such a Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties.
Un saludo
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Interesante. No creo que levante la pasta a nivel holding con una prima considerable a la cotización … Tendría más sentido crear una filial a la que traspasar los activos en operación más el suelo de los nuevos centros de datos y levantar ahí el equity siempre y cuando Merlín mantenga el control y se la consolide. Así si hay espacio para la prima.
Hoy día los inversores institucionales no quieren oficinas ni centros comerciales. Una lástima porque están a precio de saldo …
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Dividendo de 0,20 € el 12 de diciembre, en línea con lo esperado.
FFO 0,46
El FFO del FY2022 fue 0,62 y el previsto para este año de 0,60, con posibilidades de superar la previsión (ya sin las rentas de BBVA).
EPRA NTA 15,49
Este trimestre no se revisa, tocará al acabar el ejercicio
LTV 34% (estaba en el 32,5% el primer trimestre)
94% de la deuda a tipo fijo, vencimiento medio de 5,1 años.
Ocupación
Oficinas: 91,6 % (92,5 % en 2022 FY)
Logística: 99 % (97 % en 2022 FY)
Centros comerciales: 96,6 % (95 % en 2022 FY)
Crecimiento rentas interanual
Oficinas: +6,8 % (+6 % en 2022 FY)
Logística: +5 % (+8,6 % en 2022 FY)
Centros comerciales: ¿+2,4 %? (el dato indica “ventas”, no dice nada de “rentas”, como también habla de afluencia no tengo del todo claro que se refiera a las rentas de alquiler) - (+7,5% en 2022 FY)
Los Data Centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZF y Bilbao-Arasur están ya operativos y entregados al inquilino. Fuerte demanda en comercialización, empujada principalmente por el auge de la inteligencia artificial.
Además, hace un par de días se anunció el alquiler a Bluetab (IBM) de las oficinas de Pablo Ruiz Picasso 11, pero eso ya estaba previsto:
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