Merlin Properties (MRL)

Creemos que el año está prácticamente hecho y que va a ser un buen año, salvo hecatombe en el segundo semestre, que lo prevemos menos favorable que el primero. Vamos a terminar con una ocupación estable en nuestros inmuebles, ligeramente decreciente en oficinas y ligeramente creciente en centros comerciales y logísticos. Y en el apartado de rentas, serán más altas. Por tanto, el año será mejor desde el punto de vista de cuenta de resultados. Tendremos más ingresos y mejores márgenes.

Parece que ha habido una tasa de adopción del teletrabajo del 14% en el sector privado y en el público del 46%. En el futuro, habrá una ocupación diferente de los metros cuadrados, con más espacios estanciales, de reunión y de creación.

¿Mejorará el teletrabajo la productividad del sector público?

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Confirmado, el único límite al reparto de dividendos con cargo a la reserva de prima de emisión es la susodicha reserva. Y, efectivamente, en caso de ampliación de capital mediante emisión de nuevas acciones se anota el valor nominal en el haber la cuenta 100 (capital social) y lo que supere el valor nominal en el haber de la cuenta 110 (prima de emisión o asunción).

No hay otra limitación que esa al reparto de dividendos con cargo a la prima de emisión.

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Alguien que la tenga en ING ha comprobado ya si han declarado los pagos correctamente, como prima de emisión o dividendos respectivamente?

Gracias

Normalmente ING lo hace bien en estos casos

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Por acción:
FFO 0,16 vs 0,17 del primer trimestre de 2022
AFFO 0,15 vs 0,17

No pinta mal, el FFO del FY2022 fue 0,62 y el AFFO 0,58

EPRA NTA 15,67 vs 16,32 (15,67 también en FY2022).

LTV 32,5% (-0,18% vs FY2022)
99,6% de la deuda a tipo fijo, a un tipo del 2,2% de media y vencimiento medio de 5,6 años. Sin vencimientos hasta mayo de 2025.

Se deteriora el beneficio contable por cambio en la valoración de activos, pero nihil sub sole novum, sin cambios respecto al FY2022. Suben rentas en todos los sectores, +8,1% consolidado (+20,3% excluyendo las rentas de BBVA).

Se esperaba recuperar el FFO previo a la venta de la oficinas del BBVA en 2024, pero estos resultados ya se quedan cerca. Si extrapolamos el 1T de 2023 quedaría un FFO de 0,64 y AFFO de 0,60, pero Clemente considera que el segundo semestre del año será más flojo.

La ocupación media baja del 95,1% del FY2022 al 94,8 del 1T 2023, aunque se incrementa respecto al 1T 2022 (+0,35%) en todos los sectores menos en logística.

OFICINAS
Rentas: +7,5% interanual
Ocupación: +1,83% interanual (-0,27% vs FY2022)

LOGÍSTICA
Rentas: +4,3% interanual
Ocupación: -1,07% interanual (-0,2% vs FY2022)

CENTROS COMERCIALES
Rentas: +10,8% interanual
Ocupación: +0,13% interanual (-0,6% vs FY2022) | +1,4% proforma interanual y +0,8 vs FY2022 tras la venta de Bonaire y Villamarina

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A pesar de la venta del proyecto Árbol (oficinas de BBVA), se está manteniendo los resultados bottom line. Según la presentación de resultados, se espera un FFO de 0.60€ y un AFFO de 0.54€. Los dividendos se mantienen en 0.24€ (el extraordinario por la venta del año pasado - obligado por el régimen de socimi - no lo cuento) a pesar de la venta de Árbol. El año que viene hay nuevos activos que van a sumar porque se espera su entrega en este segundo semestre. Para mí son buenas noticias.

Hoy día cotiza a una RPD del 5.3%.Sin considerar los nuevos proyectos (que entran en explotación en 2H23 y sobre los que ya se ha desembolsado gran parte del CapEx), el gross yield a la cotización actual está por encima del 5.5%. Yo creo que es una buena rentabilidad para el tipo de activos que tienen.

Con una inflación más baja, les va a costar más trabajo expandir los márgenes y los tipos siguen al alza (aunque a LP más moderados). Para finales de años imagino que tendrán que darle otro rajón a la valoración de los activos (GVA), por lo que el EPS contable seguiría negativo y se empeoraría. El apalancamiento (LTV) también va a empeorar porque la foto actual no es correcta (aunque lo que venden lo venden sin descuento).
Yo espero que el NTA por acción se acerque al precio de la acción. Estas desviaciones del 35-40% (igual para Colonial) no tienen sentido.

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¿Alguien puede valorar el efecto que tendría la propuesta de sumar si forma gobierno?

Más vagos y menos empresas.

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Os dejo por aquí enlace a una entrevista de Juan Such a Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin Properties.

#78: Invertir en el mercado inmobiliario con Ismael Clemente - Una vida invirtiendo - El Podcast de Juan Such - Podcast en iVoox

Un saludo

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Interesante. No creo que levante la pasta a nivel holding con una prima considerable a la cotización … Tendría más sentido crear una filial a la que traspasar los activos en operación más el suelo de los nuevos centros de datos y levantar ahí el equity siempre y cuando Merlín mantenga el control y se la consolide. Así si hay espacio para la prima.
Hoy día los inversores institucionales no quieren oficinas ni centros comerciales. Una lástima porque están a precio de saldo …

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Dividendo de 0,20 € el 12 de diciembre, en línea con lo esperado.

https://ir.merlinproperties.com/merlin-properties-reporta-solidos-resultados-en-los-nueve-primeros-meses/

FFO 0,46

El FFO del FY2022 fue 0,62 y el previsto para este año de 0,60, con posibilidades de superar la previsión (ya sin las rentas de BBVA).

EPRA NTA 15,49
Este trimestre no se revisa, tocará al acabar el ejercicio

LTV 34% (estaba en el 32,5% el primer trimestre)

94% de la deuda a tipo fijo, vencimiento medio de 5,1 años.

Ocupación
Oficinas: 91,6 % (92,5 % en 2022 FY)
Logística: 99 % (97 % en 2022 FY)
Centros comerciales: 96,6 % (95 % en 2022 FY)

Crecimiento rentas interanual
Oficinas: +6,8 % (+6 % en 2022 FY)
Logística: +5 % (+8,6 % en 2022 FY)
Centros comerciales: ¿+2,4 %? (el dato indica “ventas”, no dice nada de “rentas”, como también habla de afluencia no tengo del todo claro que se refiera a las rentas de alquiler) - (+7,5% en 2022 FY)

Los Data Centers de Madrid-Getafe, Barcelona-PLZF y Bilbao-Arasur están ya operativos y entregados al inquilino. Fuerte demanda en comercialización, empujada principalmente por el auge de la inteligencia artificial.

Además, hace un par de días se anunció el alquiler a Bluetab (IBM) de las oficinas de Pablo Ruiz Picasso 11, pero eso ya estaba previsto:

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Aclarado.

Crecimiento rentas interanual
Centros comerciales: +10,6 %

Los datos de ventas y afluencia tampoco eran correctos en la nota de prensa:

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Ya lo han aclarado en la presentación de resultados de hoy. Quieren levantar pasta a nivel OpCo y no TopCo. Y nada de spin-off, que eso para socimis es muy complejo.

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Se aprovechará Merlín de la inversión de Microsoft? Parecen buenas noticias para España. Veremos a ver.

https://news.microsoft.com/es-es/2024/02/19/microsoft-cuadruplica-su-inversion-en-infraestructura-de-ia-y-cloud-en-espana-para-impulsar-el-despliegue-de-la-inteligencia-artificial-responsable-y-segura-en-empresas-y-administracion-publica/

Por ahora parece que no, o al menos no de forma directa. Microsoft ha comprado el terreno para sus centros de datos, al menos en Aragón (en Madrid no sé). Parece que busca tenerlos en propiedad en vez de alquilarlos a terceros.

Los próximos pasos de Merlin en centros de datos son hacer el de Lisboa, están pendientes de que se termine de tramitar la licencia para comenzar, y ampliar el de Bilbao (Fuente: Merlin lanza la segunda fase de desarrollo de sus centros de datos | Empresas | Cinco Días (elpais.com))

En una entrevista reciente le preguntaron si se plantea invertir fuera de España y comentó que se está considerando, pero sin más detalles (Fuente: ENTREVISTA | Ismael Clemente: “Merlin Properties tiene la oportunidad por primera vez de invertir fuera de España” | El Periódico de España (epe.es))

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