Yo dejo esto aquí para los que no os hayáis suscrito al canal de youtube @DivGro22, que deberíais
Pensaba que esto era territorio exclusivo de VICI
Me sorprendió mucho cuando lo vi, no se dedican a este tipo de compras.
A alguien le preocupa esto o no WBA esta “bien”? Veo que O tiene casi un 4% de las rentas que vienen de WBA.
Otra cosa, que piensan de ese run run que podría estar por adquirir a Spirit Realty Capital (SRC)?
En este capitulo hablan de los REITs y como el sector de los casinos puede ser un filón, ya que a los que gestionan los casinos puede no interesarles ser propietarios del ladrillo en sí
Justo ayer lo escuche. Me parecio interesante, tmb habla de SRC. Gracias.
En Seeking Alpha es un Reit muy muy cubierto por analistas. Hasta hace poco era la joya del sector, ahora las críticas se le acumulan y podría quedarle bajada por delante. Eso nunca se sabe, pero sí que te hace ser exigente con el precio.
Algunas críticas que he leído:
-Con el deal del Bellagio, O ya no es simplemente un Reit reiteando, sino que se convierte en prestamista del Bellagio, lo cual puede tener cosas malas (véase MPW, con las abismales diferencias entre Bellagio y Prospect y cia., sus tenants)
-Los aumentos del alquiler al Bellagio están capados al 2% anual o el IPC americano, lo que sea más alto. A algunos les mola lo que O iba a ganar en el deal y a otros no les ha molado. No me he tomado el interés de poner los artículos uno junto al otro a ver quién hace los números más convincentemente.
-Es un REIT muy grande que para crecer un X% tiene que mover mucho, mucho. Si no crece tanto, por qué se merece el premium que históricamente se ha pagado por sus acciones?
-Han emitido hace poco muchas acciones para financiarse, y a la hora de buscar financiación alternativa ya no se financian tan barato. Además, si las acciones se mantienen a precios bajos, cada vez que se financien habrá más dilución porque tendrán que emitir más.
- Estando el bono estadounidense donde está, para qué tener O y arriesgarse a perder capital?
En cambio los directivos de O creen que con las dificultades de financiación actuales , las empresas estarán más dispuestas a vender sus edificios a O con acuerdos de venta-alquiler-venta en vez de refinanciarlos en el banco y así se creará un mercado nuevo. Esto me parece interesante.
Quizá he dicho algo mal, los artículos los he leído por encima las últimas semanas sin la intención realmente de invertir. Pero dan una idea de la negatividad que de repente se ve entorno a esta empresa. No recuerdo esto ni en el covid.
Más que nada me he quedado con una sensación de cuchillo cayendo.
Yo vi esto y tanta dilución me echó para atrás entrar en O:
Pero igual es otro de mis innumerables errores en bolsa 
En el podcast comenta esto mismo y el caso de que él cree que las dificultades de financiacion pueda llevar a una consolidacion del sector de net lease y solo queden los más grandes.
Sobre esto leí una opinión de que efectivamente lo más fácil para que O siga creciendo es que compre un buen REIT que alquile bajo condiciones similares (triple net lease) y que ahora haya caído, como NNN.
Esto es algo que no me gusta de los REITs estadounidenses: su facilidad para diluir y crecer los activos. Unas veces los nuevos activos serán mejores que los existentes y otras peores. Pero eso le añade riesgo operativo a la empresa. Es algo coyuntural y no creo en el market timing de los equipos directivos (aunque los de O lo hayan hecho bien en el pasado).
La principal ventaja es si el precio de la acción va to the moon que hace que levante capital con una prima al precio que compraste. Aunque es un arma de doble filo. Si vas a largo plazo y pensando en el dividendo, mejor que se estén quietecitos con el número de acciones (o que lo bajen), que mimen sus activos y que los roten poco.
En ese sentido me gustan más tanto Colonial como Merlín. Aunque me vayan a llover tomates …
Menuda gracia le tiene que hacer al que compró en 2019 que en 2020-2023, cuando el precio de la acción estaba más barato, hayan duplicado el número de acciones …
De verdad que consideras más arriesgado tener el 1% de 100 inmuebles que el 0,001% de 100.000 inmuebles? Es verdad que a veces se hará a mejores precios y a veces a peores, pero como riesgo lo veo menos arriesgado cuanto más grande es el REIT. De la misma manera que lo que veo más arriesgado es tener un solo inmueble en propiedad.
Lo que ocurre es que si has aumentado las acciones para adquirir propiedades que también están más baratas eso no supone necesariamente ningún problema.
Me sorprende que te sorprenda
Los REITs y demás empresas pass-through funcionan así
No pensaras que pueden pagar el 90% de los beneficios y además crecer orgánicamente en negocios intensivos en capital
A ver si me explico…
Si te miras un REIT que tenga 100 inmuebles con una estrategia que te hace sentir cómodo y va creciendo al 2% (no más porque casi todo lo reparte en dividendos), en 20 años va a tener 150 inmuebles de los cuales conoces bien 100 y para los otros 50 has ido viendo con tiempo si se desvía de la estrategia y si los yields cambian mucho. Es decir, el activo es maduro en manos de este REIT.
Si el mismo REIT duplica las acciones (y la deuda) en 3 años, se va a comprar 30-35 inmuebles nuevos al año. En 20 años el REIT se va a parecer al actual como un huevo a una castaña. Los nuevos activos pueden ser la leche o no (esta incertidumbre es el riesgo extra). Son activos no maduros en manos del REIT. Va a conseguir extraerle el valor que espera la directiva? Con bajo crecimiento, las cuentas son muy predecibles. Con alto crecimiento menos. Depende más de la directiva. Ahí el riesgo extra.
Es cierto que hay mayor diversificación si creces rápido pero yo no creo que a O le haga falta diversificarse. Y si tú quieres estar expuesto a los casinos, pues te pillas un REIT de casinos. Los REITs no tienen que cubrir todas las estrategias que te gustan. Puedes acudir a otros REITs que hagan otras estrategias que te gustan y diversificar tu cartera. Sobre todo porque quien es bueno gestionando viviendas y oficinas a lo mejor no es bueno gestionando hospitales …
Como yo veo los REITs es como un negocio cíclico. Te asomas a los conservadores (maduros) cuando el mercado los detesta, como ahora, y luego los dejas dormir. Los dividendos que vayan a comprar otros sectores.