¿Seguir invirtiendo o deshacernos de la hipoteca?

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Comparto lo que me ha llegado este mes del newsletter de indexa capital

En España la principal razón para endeudarse suele ser la adquisición de una primera vivienda, así que centraré el análisis en este tipo de deuda y trataremos brevemente el endeudamiento para invertir.

¿Conviene comprar una vivienda o alquilarla?

Depende de ti.

El endeudamiento para comprar una vivienda es habitual porque se reemplaza el coste del alquiler por el coste de la deuda hipotecaria, que habitualmente suele ser inferior. Además, poseer una vivienda habitual, suele proporcionar una sensación de seguridad y estabilidad que el alquiler no ofrece.

Por otro lado, la compra de una vivienda supone dedicar unos recursos financieros significativos en una edad crítica, que podrían dedicarse a otras inversiones quizá más interesantes, como montar tu propio negocio. Además, comprar una vivienda puede limitar la movilidad y con ello las posibilidades de mejora profesional.

Por último, hay que tener en cuenta que comprar una vivienda puede resultar una buena, regular o mala inversión. Y al hacerla típicamente con deuda, el efecto se multiplica. Por poner un ejemplo negativo, si compraste una vivienda de 300 000€ en el año 2007 con 280 000€ de deuda, y ahora el precio de mercado de la vivienda es 200 000€ y te quedan 210 000€ de deuda, financieramente hubieras estado mucho mejor alquilando seguramente.

Por ello, creo que comprar o no una vivienda es una decisión muy personal.

Tu nivel de endeudamiento depende de tu perfil de riesgo

No existe un nivel óptimo de endeudamiento para todos. Hay personas que pueden y quieren asumir más riesgo y otras menos. Aquellas con un perfil de riesgo mayor podrán endeudarse más que las que tienen un perfil de riesgo menor.

Para dos personas con los mismos ingresos y gastos, tener una hipoteca de 200 000 € para comprar una vivienda de 250 000 €, puede suponer que una de las dos esté incómoda con el riesgo y la otra no.

Por tanto, lo importante es tener el nivel de deuda con el que te sientas cómodo.

Cuando el nivel de endeudamiento es peligroso

No obstante, hay ciertos niveles de endeudamiento que se pueden considerar peligrosos para cualquier persona. Como regla general, si el servicio de la deuda (pago de principal más intereses) supone más del 40 % de tus ingresos mensuales, esto suele considerarse demasiada deuda. Por otro lado, endeudarse más de 4 veces tu capital actual, suele considerarse señal de mucho riesgo también. Normalmente, la entidad bancaria a la que le solicites el préstamo vigilará que no se excedan estos límites.

Por ejemplo, si tus ingresos mensuales son de 2000 €, el servicio de la deuda no debería ser superior a 800 € al mes. Y si quieres comprar una vivienda de 200 000 €, deberías disponer de 40 000 € para invertir y no solicitar una hipoteca de más de 160 000 €.

Cuanto menos te cueste hacer frente al servicio de la deuda y menos te endeudes en porcentaje de tu patrimonio, menos expuesto estarás a cambios en tu situación financiera personal o a cambios en el valor del inmueble que estés comprando.

¿Conviene amortizar una hipoteca?

Depende. Cuanto menor es el tipo de interés más deuda puedes asumir, pero como cada uno tiene un nivel de riesgo propio, habrá personas que prefieran amortizar y dormir más tranquilos y otros preferirán utilizar ese importe para realizar otras inversiones. Teniendo en cuenta el riesgo, las dos opciones son equivalentes.

¿Conviene amortizar reduciendo el plazo o la cuota?

Conviene siempre reducir cuota y mantener el plazo inicial. La razón es que reduciendo cuota, por un lado reduces el importe mensual a pagar y por tanto reduces el riesgo de la deuda, y por otro, siempre tienes la opción de hacer más amortizaciones en el futuro al ritmo que quieras.

Si reduces el plazo, no tienes la opción de volver a aumentarlo fácilmente en el futuro. Reduces tu campo de maniobra.

Reducir cuota es la alternativa que mantiene más opciones abiertas, para seguir reduciendo cuota o plazo más adelante.

¿Qué plazo conviene elegir?

Para un mismo tipo de interés, el más largo que te ofrezcan. La razón es que siempre podrás amortizar más adelante al ritmo que te convenga.

Endeudamiento e inversión financiera

En el caso de la inversión financiera, el endeudamiento depende de nuevo del perfil de riesgo. ¿Es mejor invertir 10 000 € en un fondo indexado o invertir 20 000 € pidiendo 10 000 € prestados? Corregidas por riesgo, ambas opciones son totalmente equivalentes (ver artículo «Riesgo, volatilidad y ratio de Sharpe»).

Pero al contrario que con la vivienda habitual donde existe un aspecto más emocional, con la inversión financiera son todo números. Y aquí mi recomendación es que, para la enorme mayoría de los inversores, no conviene endeudarse para invertir en mercados financieros. Y la razón es que una inversión de máximo riesgo en mercados financieros sin deuda ya supone suficiente riesgo para la mayoría de los inversores.

Pasar la crisis de la COVID-19 con las carteras más arriesgadas cayendo un 28 % entre el 19/02/2020 y el 23/03/2020 (ver estadísticas) ya es suficientemente duro como para hacerlo con deuda y multiplicar estas pérdidas.

Por esta misma razón hay que evitar instrumentos que de una manera u otra «apalanquen» tu inversión. Por ejemplo, con los CFDs puedes invertir 1 000 € pero comprar acciones por valor de 10 000 €, lo que es equivalente a asumir una deuda de 9 000 €. Basta una caída de la acción del 10 % para que pierdas el 100 % de tu inversión.

Conclusión

Asumir deuda para comprar una vivienda es una opción muy personal, pero endeudarse para invertir en mercados financieros es en general una mala idea

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Las revisiones son semestrales así que normalmente me quito 2.000 - 3.000 euros antes de la revisión. Este año habré amortizado unos 5.000 euros, lo que viene siendo un 4-5% de la hipoteca.

No realmente. Antes pagaba unos 410 euros y ahora estaré en unos 650. Creo que es una cosa corriente y normal, que se puede pagar sin problemas con un sueldo medio decente. A ver, la subida de cuota pica, pero vamos que mucho tendrían que subir los tipos para que fuese “una losa”.

Perfil conservador. Solo compro una empresa si su rentabilidad esperada es de más del 10% anual. Buy & hold. Nada de derivados ni cosas raras. Tabaco, azúcar, drogas, casinos, alcohol… ya sabes, lo que lleva por aquí. También tengo una parte en indexa. Las dos cosas superan con amplitud en rentabilidad (a día de hoy) los intereses de la hipoteca actuales del 4,5%.

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La decisión de amortizar cuota o plazo está ligada a si se tiene deducción fiscal. Amortizando plazo se paga menos intereses al final del préstamo.

A no ser, claro, que el objetivo sea reducir cuota mensual.

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Gracias por contestar Roberto.

Los antiguos tenian la suerte de no tener brokers en el bolsillo. :slightly_smiling_face:

“Primum vivere, deinde philosophari, deinde pecuniam multiplicare.”

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Eso solo es cierto si comparas dinero de hoy con dinero de dentro de 30 años y asumes que no va a perder valor por el camino.

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Mira, yo tenía una hipoteca al 2% fijo y me entró un buen remanente de dinero como para cancelarla o pegarle un buen empujón a la cartera. Los números decían que era fácil sacar una rentabilidad superior al 2% si lo metía en bolsa. Con la subida de tipos, pagar un 2% parecía casi un regalo …y lo era.

Cancelé la hipoteca, poco vacilé.

Te explico el porqué: vivir sin deudas era infinitamente más satisfactorio, principalmente a nivel mental. Más que la rentabilidad extra que le pudiera sacar a ese dinero. Además, quitarme esa cuota mensual, aumentaba mi capacidad de ahorro mes a mes, aumentando la aportación a mis inversiones de forma periódica.

Duermo más tranquilo y mi cartera sigue en construcción, más lentamente, pero ahí sigue. Paso a paso.

Lo mismo eso es lo que tendrías que valorar, por encima de cualquier hoja de Excel. ¿Que te dice tu estómago? ¿Con cuál de las dos alternativas se anuda? La tranquilidad esta menospreciada y la rentabilidad, en ocasiones ,sobrevalorada.

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Y ahora os pregunto un poco más allá
¿Venderíais toda la cartera y amortizaríais hipoteca aunque con esto solo quitárais un 50% de la deuda?
Con tipo variable.
Sin deducción del 15%.

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Exacto. Te quitas medio muerto y siempre te lo puedes quitar todo de encima en cualquier momento pero el dinero es aún tuyo. Reducirás la cuota mensual también pero mucho menos (posiblemente un 10-15% pero no he hecho numeros)

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Es que ahora con tipo variable una los tipos actuales, ya es una cuestión más delicada.

Si no se sabe si se va a poder pagar la cuota a futuro, o los ingresos no son tan estables, puede ser conveniente reducir algo la deuda.

Pero creo que yo personalmente no vendería una gran parte de la cartera de golpe, aunque es cierto que mi caso no es igual porque la tengo fija al 1’85% y no preveo amortizar nada.

En ese caso igual me plantearía ir haciendo amortizaciones de menor cuantía pero más frecuentes.

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No. Sigo invirtiendo. Y amortizando poco a poco también, que no se desmadre la cuota.

Todo depende de la situación de cada uno. ¿El euribor al 7,5% es una molestia, una putada o un desastre financiero absoluto?

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Hola @molin, muy buena pregunta.
Mi opinión es que hay dos ángulos a esta respuesta: el matemático y el psicológico.
Las matemáticas te dicen que a largo plazo las acciones generan más pasta que los tipos de interés actuales. Así que a largo plazo (suponiendo que tienes un colchón de liquidez suficiente), lo financieramente óptimo es seguir construyendo cartera. O eso dice el excel …
La psicología te dice que sin deudas se va por la vida más tranquilo que con ellas. La resiliencia que tienes a comerte un 40-50% de caída (yo no la tengo) no sería igual si fueses apalancado al 80% …
Parece que tu cuota hipotecaria te la puedes pagar sin despeinarte, así que el dilema no es tan grave. Así que podrías tirar por la calle de en medio. Lo que genere la cartera que se lo quede ella y la sigues creciendo (así sigues tu plan original) y de lo que ahorres, que es bastante comparado con la cuota de la hipoteca, te lo llevas a reducir hipoteca (por cuota). Así sigues creciendo tus ahorros (más lentamente) y vas soltando lastre hipotecario.
Yo es que nunca fui de ir todo al rojo o todo al negro …

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No soy ejemplo pero estoy trabajando por mejorarlo porque creo que es lo adecuado. En mi caso, he vendido posiciones por OPAs (Endesa o BME) y en pérdida para compensar (Santanderes, IAG…)
Pero tiendo a mantener porque siempre queda alguna duda y normalmente la justifico con no tocar y ahorrarme las comisión, lo cual es estúpido y hacerse trampas al solitario, por eso mantengo algunas Santanderes o IAG compradas por encima de 5.

En su momento estuve a punto de quitarme las GSK que llevaba en positivo previo a su spin-off para ahorrarme todo el proceso y no tener ahí en cartera 4 acciones de la excisión, pero no hice la venta por pereza y luego me he tirado meses :face_with_symbols_over_mouth: :face_with_symbols_over_mouth:

Se compra con el dinero que no necesitas a corto ni medio plazo y se deja correr, peor que en el bar pero mejor ahí que en el banco, ahora mismo soy de este estilo, pero no creo que sea lo mejor.

También tiene su parte buena, yo compré unas exxon y unas shell en enero de 2020, las he visto a -60% con el mundo yéndose a la mierda y he dormido y he ido al baño como un reloj cada día, las exxon las llevo a un +80% en este momento, ojalá me hubiera atrevido a ampliar en su día como dicen los manuales, pero no lo hice. De ello me quedo como único mérito que invertí unos euros que no necesitaba a medio plazo y hasta ahí, dejar las acciones en el broker quietas de empresas gigantes que dificilmente van a quebrar, lo hace hasta un muerto.

Pero lo dicho, con las experiencias vas atinando y yo ahora mismo me encuentro en fase de intentar restructurar la cartera y planteándome quitar algunas posiciones por los siguiente motivos.

a) empresas con un peso ridículo en cartera: Por psicología, porque fiscalmente no tiene sentido y porque reduce operativa

b) empresas que han dejado de cumplir los criterios por los que entraron: porque estén dando una rpd que no te compense o por la razón que sea (estoy esperando a ver si exxon hace algo pero con la situación que ha tenido un 3 y pico de dividendo se me antoja corto y creo que el precio de la acción está recogiendo precisamente eso, así que igual me cobro un dividendo extraordinario quitándomelas).

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c) por simplificar cartera: en mi caso me encuentro ahora con 4 empresas con negocio petrolero y creo que es demasiada exposición (exxon, repsol, shell y Petrobras), estaría más tranquilo con tres. Igual que el tabaco, pequeña posición en Felipe Morris y ampliación que he hecho el otro día en BATs, con idea de quitarme las PM pero ahí siguen, aunque creo que me voy a quedar las “malas” (ver punto -a-)

d) empresas que lleves y te hayas dado cuenta que es un error o has aprendido más de ellas que cuando entré y no me encajan tanto: en mi caso las WBA o SBUX, una porque cada vez que la miro me gusta menos (solo me gusta cobrar 6% de dividendo, pero eso no es gratis y tiene coste de oportunidad) y la otra porque a 70-80 $ la veía, pero por encima de 100$ me parece exagerado

e) por diversificar: quitarme exposición a España con unas Endesas, voy a esperar a cobrar el dividendo y a confiar de aquí a un mes que Don Pedro Sánchez Nadal Parera nos las mantenga altas para que vayamos todos contentos a no votarle, pero gane él o gane el otro, veo meses, años más bien, feos aquí

f) no perdones un euro a hacienda, ella no lo hará. El más importante, si vendes algo en positivo y puedes compensar con alguna pérdida, aprovecha. Calentad que salís, Botinas e IAGs

g) otros: porque corten el dividendo, porque haya cambiado el tipo de empresa (yo siempre pienso en repsol, mucha gente entró en una petrolera y ahora está trabajando en ser otra empresa… personalmente estoy encantado con ella y no pienso quitarla pero de haberlo sabido en su momento, hubiera entrado en Iberdrola que ya tenía esa línea de negocio desarrollado)… o la razón que sea

extra) si tienes dudas, en ventas o compras, navaja de Ockham y lo más simple siempre es lo adecuado, no hacer nada y a otro cosa

Sin más, disculpa el tocho (no hay resumen ni habrá película), pero por si te sirve para coger alguna idea o hacer algo completamente al revés, ahí lo tienes. No es recomendación de nada :smiley: Saludos y buen foro

Edito: este tocho me sirve también de ejercicio para pasarme por aquí dentro de unos meses y comprobar si he hecho algún cambio o nada, de momento, me voy a ver a Jon Rahm, a partir del lunes ya veremos

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Claro, suben por la subida de tipos. Pero los últimos dos tercios pagaras lo mismo de intereses que el primero (aunque en este caso el multiplicador del euribor te empuje bastante)
Ejemplo de 100k al 5% anual durante quince años, dan 75k de intereses a pagar, donde 35 (maso menos) las pagas los primeros 5 años y otros 35 los otros 10 años. Así el prestamista reduce riesgo porque cobra más si principio del préstamo.

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Hombre, no es tan así pero sí. 100.000 euros al 5% en 15 años no pagas 75.000 en intereses porque cada cuota vas quitando capital.

Pero sí, al principio casi todo intereses y al final casi todo capital.

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Ahí vas fuerte, con un 7,5% (+0,89) del euribor hablamos de un 37% de los ingresos, una putada si sería la verdad.

Lo que llevo haciendo desde la última subida es hacer un buen colchón, ni invertir ni amortizar hasta que no me sienta seguro. Lo que me estoy planteando pasarme a otra variable con mejor diferencial (y primer año fijo).

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A menos que se tomen un largo periodo (años … muchos …), es un desastre financiero absoluto a escala global. Depresión financiera reloaded. Se dispararía el déficit en las economías desarrolladas, las quiebras de empresas se dispararían y el negative carry de esos bonos e hipotecas a tipos del 0-1% en el balance de las aseguradoras, bancos y fondos de pensiones harían un wipe-out que se llevaría por delante el equity y capital y buffers de garantías de estas empresas.

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los de aquél maravilloso bono austriaco a 100 años estarán también contentos

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Yo estoy en una situación parecida a la tuya, y después de echar números varias veces lo que he optado es por amortizar el 50% de lo que me queda de la hipoteca. Primero porque al amortizar plazo y no cuota la letra subirá con la renovación y mi capacidad de ahorro no será tan grande y prefiero tener un colchón para emergencias. Segundo porque el ahorro de amortizar el 50% y el 100% no es lineal por el sistema francés y tercero con eso sigo manteniendo las mejores empresas de mi cartera y aprovecho para quitarme algunas con lo que no estoy contento o seguro.
Para mi esta opción es el win - win.

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Eso no tiene por qué ser así. Tu pagas más intereses siempre y cuando mantengas la hipoteca viva hasta el final.

Puedes amortizar anticipadamente reduciendo cuota y así bajas la obligacion mensual respecto al banco. Bajas el % de recursos que tienes que destinar obligatoriamente a pagar esa deuda y con esto ganas seguridad.

Luego siempre puedes seguir haciendo amortizaciones anticipadas con lo que te bajará el principal y por tanto los intereses ligados a ella.

Si resulta que por amortizaciones anticipadas has pagado la hipoteca en 15 años, tu ya has ido acortando por tí mismo el plazo de la hipoteca pero la obligacion hacia el banco ha ido reduciendose en la cuota. Los intereses pagados habran sido lo que hayan sido mientras existía deuda viva.

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Yo siempre he amortizado cuota, lo de amortizar plazo se recita en blogs de finanzas personales como un mantra y una verdad irrefutable al punto de que la primera amortizacion que hice la tuve que hacer en el local del banco y media oficina me decia que lo mejor era reducir tiempo: ¡Con cuota pagas muchos mas intereses! …de lo que no me convencieron y reafirmo mi sospecha de que los empleados de banca en general y salvo honrosas excepciones no ni tienen ni p. idea y son meros vendedores de lo que la empresa les manda colocar.

Con esto no quiero decir que amortizar cuota sea mucho mejor que plazo ni viceversa, en mi caso y con mis numeros a dia de hoy pues de momento tiramos por la cuota. Cuando llegue el momento y si conviene pues igual tiramos por plazo, o ir combinando ambas, todo es cuestion de liarse a hacer numeros.

Por cierto, os recomiendo una calculadora de simulacion de hipotecas para Android( no se si estara para Iphone): Calculadora de hipotecas de Karl.
Es muy completa y te permite ir metiendo variaciones de interes mes a mes y lo mismo con amortizaciones parciales, se pueden calcular un monton de escenarios variandolos durante la vida del prestamo, tanto con cuota como con plazo.

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