Para este tipo de proyectos de autopromoción, es posible que tú como propietario formes parte del proceso constructivo para ahorrarte unas pelas y además aprender?
Como poder es posible, pero tienes que ir de la mano de un Arquitecto para que te asesore y te de el visto bueno de lo que haces, piensa que si se cae la casa es el el responsable civil.
Luego tenemos las normativa de construcción, que va desde la Nacional, la comunidad autónoma, el ayuntamiento y depende del terreno, si está declarado de alguna manera.
Te lo resumo, y solo es para la construcción de la vivienda:
Impuesto IVA
Impuesto ICIO
Licencia de obras
Licencia de primera ocupación
Visado
Seguro
Final de obra: Escritura de obra nueva AJD
Final de obra: Registro de la propiedad
Alta de suministros
Y luego estamos con que si la abuela fuma de porqué están los alquileres tan altos y las casas son prohibitivas. El suelo es otro gran problema de este país que nadie quiere afrontar.
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Pero, tendrías deducción del 15%?
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Ayer pensaba en sacar de un Fondo una parte y amortizar hipoteca para deducir un 15%, hoy pienso en dejar el Fondo quieto y seguir pagando hipoteca.
Al fin y al cabo, la cuota sólo es un 7% de mis presupuesto.
Mañana pensaré en, como dirían Monty Python, algo completamente distinto.
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No, es segunda vivienda, con lo cual no puedo desgravar.
Para mi la ventaja es el bajo tipo de interes, 0,55 que con muchas empresa con sus dividendos les saco mas rentabilidad.
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En la misma situación me encuentro. Podría adquirir un terreno con una vivienda ya hecha (la cual habría que reformar) a menos de 2 km del pueblo en el que resido. El principal problema es el importe, ya que ahora mismo tengo ahorrado un 10% de su importe, y aunque quizás podría sacarlo más barato hipotecarme por importe de 80-90 mil euros pues me da algo de reparo ya que como he dicho habría que reformar y aunque se iría haciendo poco a poco no me gustaría estar tan ligado al banco y durante tanto tiempo
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Realmente tenemos situaciones muy dispares. Solo el terreno en la zona donde estoy mirando ya cuesta lo que comentas. Más el proyecto y demás pues sube bastante.
Es lo que hay, prefiero hipotecarme ya que tengo posibilidad de un interés fijo cercano al 1% y con mujer y niño, nos asentamos. Cuota ligera y a invertir. ^^
despues de mas tiempo del esperado, ya tengo la nueva inversion inmobiliaria, rentabilidad del 4,5% bruta, si se que no es mucho, pero a mi me vale, aunque lo mejor es la revalorizacion del inmueble, a medio plazo me vale, a largo ya veremos si vuelvo a vender y lo invierto en acciones, de momento un nuevo ingreso
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¿Puedes explicar un poco qué tipo de inmueble es y cómo lo has hecho?
¿Hipoteca a cuántos años, variable o fija, con qué entidad?
Gracias
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si, no hay problema, el tema es que tenia un inmueble heredado del que hace años queria deshacerme y he llegado a un acuerdo con el comprador para realizarlo mediante la opcion de un alquiler con opcion a venta.
el me ha dado un anticipo de 50.000 euros, en enero del 2022 me dara otros 50.000 y a finales de 2022 me dara el restante.
dicho esto con los 50.000 que me ha dado. parte de lo que no tenia en liquidez y parte que he vendido de acciones (pocas la verdad), he adquirido una vivienda de cuatro habitaciones, en el centro de un pueblo mediano pero donde el alquiler es casi nulo y la demanda es altisima, el precio no fue caro (200.000), y en la zona pisos similares pasan de los 300.000 facilmente, eso si el mio esta un poco viejito, necesita un lavado de cara, que por menos de 10.000 euros lo tendria, pero no es lo que he hecho.directamente al mercado de alquiler tal como estaba, comprar dos camas y un armario, mas nevera y frigorifico y listo, luego ire a reforma por año, un baño nuevo y quizas el suelo, pero sin prisa, con ese sistema, destinare mas o menos un 70% o 60% del dinero para mi y el resto a gastos y reformas, ah que no he comentado el alquiler sera de 750 euros, aunque me han llegado a ofrecer mas de 800, pero para mi 750 me llega de sobra, no se si con eso te basta.
Pero basicamente lo que he hecho es buscar un pueblo cerca de donde estoy, que tendria pocos pisos en alquiler, y donde la compra de un inmueble no seria cara, que mas o menos me dejara una rentabilidad del 5%, en este caso es un poco menos, pero no me importa, porque tiene otras opciones que me compensan mas
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Sin contar los gastos …
750*12=9.000
(9.000/200.000)*100=4,5%
… y ya está?
Los impuestos en la compra, la comunidad, el IBI, la basura, cama, frigo, armario, reparaciones anuales, etc., etc., Quién paga todo eso?
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Ese es el tema, yo encontré una oportunidad parecida a la de @aprendiz, 5% bruto, pero una vez empezaba a meter gastos e impuestos me salía menos de un 1% limpio! Y eso sin tener el cuenta el coste de los dolores de cabeza o posibles meses vacíos…
No hay color con meterlo en un REIT y olvidarse de todo
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… seguro de hogar, IRPF del alquiler, etc, etc
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Comision de la inmobiliaria
Entiendo que lo cuenta sobre lo invertido y no sobre los 200, de ahí restando hipoteca y los gastos comentados.
Y aún y así me sorprende que de el 4,5%
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La inversión inmobiliaria sólo es rentable si es apalancado, osea apalancarte al 80% a tipo fijo un 2% por ejemplo ( hay hasta menos) y no amortizar,el alquiler cobrado directo RV y pagar tu mismo tu cómoda cuota de hipoteca al banco.
Eso es lo que estoy haciendo yo y de momento es ese mi plan los próximos 15 años que me quedan de hipoteca.
Eso sí, parto de que no tengo hipoteca de la casa en la que vivimos,sino con 2 hipotecas sería inviable ya que estaría sobre endeudado.
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Yo es que no veo de ninguna de las maneras la inversión en inmuebles una vez que conoces la inversión en bolsa…
A todo esto yo me compré un piso con 27 años y después de 12 lo vendí y tan contento con todo el dinero metido en bolsa… y ahora estoy haciendo cálculos para desprenderme de las menos acciones posibles porque “hemos” decidido comprarnos un piso y dejar de vivir de alquiler…
En fin, entiendo que haya gente que le de seguridad tener su dinero puesto en algo que puede tocar…
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Si… Y no…
Como todo depende mucho de lo bien comprado que este el bien. Como caso todo en negocios.
“El dinero se hace cuando compras, no cuando vendes”
El apartamento de mi mujer está alquilado y pagando cómodamente su hipoteca y gastos. Con la amortización e intereses en la Declaración casi no pagamos ingresos.
Y la casa en la que vivimos. Con deducción y obviamente te quitas es alquiler.
Ambas para una jubilación (si Dios quiere y todo sigue bien llevaría 35 años cotizados ya a los 60) temprana estarán pagadas y nos datan una flexibilidad tremenda a la hora de tomar decisiones. Quizá por 350k€ costaría venderlas, pero por 300k€ sería fácil.
Sumado al ahorro, cartera de acciones…
Toda inversión puede ser una pata importante en la IF.
La cosa es tener un plan y
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Hola @ifrobertocarlos y @Barbarossa ,
Yo le preguntaba porque las cuentas que yo hago son más o menos las mismas que vosotros:
Es decir que para calcular la rentabilidad sería:
(+)Ingresos 9.000
(-) Hipoteca 5.760 (Tipo fijo 1,5%)
(-) Seguros 510
(-) IBI 650
(-) Comunidad 600
(-) Mantenimiento 600
(-) IRPF 110 (Hay que descontar todos los gastos, intereses, amortización, etc… y aplicar una reducción del 60%)
TOTAL NETO 770 EUR / AÑO en cash
Si has puesto 90.000 euros incluyendo gastos de notaría, impuestos, gestión y reforma la rentabilidad queda en el 0,85%. Es verdad que quizá he sido algo conservador en los gastos pero no hay mucho más. Esos son los números.
Pero claro, estás pagando un piso que es tuyo. Hay que añadir los 4.185 euros de principal de hipoteca que se están pagando solos, lo que da 4.955 EUR / año. Esto daría un rentabilidad real neta del 5,5%. Hay que dividir por la pasta que pones, no por lo que cuesta el piso; pero el cash que ves al mes sería 65 EUR. Además puede que le piso no esté siempre alquilado (pero también un buen uso de la tesorería que genera pueda dar rentabilidad extra).
La única manera de que salgan números decentes es que el banco te financie más, o comprar un piso más barato; si por uno de 200.000 te dan 750, por uno de 100.000 te darán 450. Es la ratio rentabilidad / riesgo, aunque un piso más barato no tienen porqué conllevar más riesgo.
Yo de momento me quedo con O. Muy claro lo tengo que ver para meterme en un piso (al menos rentabilidades de dos dígitos).
Pero vamos, @aprendiz lo que está haciendo es “cambiar” un piso por otro mejor. Puede tener bastante sentido también.
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Aprovechando el comentario os comparto por aquí también las cuentas que tengo puestas en mi excel por si le véis alguna carencia u os sirven de algo.
EPP (Earnings per piso 
)
+Alquiler x 12
-Gastos Comunidad x 12
-Seguro de Hogar (Hipoteca)
-Seguro de Vivienda (Hipoteca)
-IBI
-Tasa municipales (basuras o impuestos aleatorios que cambian según el ayuntamiento).
-Seguro de impago (o bien aprovisionamiento de futuros impagos. Yo tiro por 5% del alquiler anualizado)
-Derramas aleatorias. Yo uso 0,5% del valor del activo + 2,5% del alquiler anualizado.
-Tiempo interinquilinos. Dependiendo del tipo de activo tendrá mayor o menor índice de rotación. Como poco el 5% del alquiler anualizado uso yo.
-Intereses anualizados (No tiene sentido contar la amortización del principal como gasto).
-Impuestos
Desembolso Inicial = Entrada+ITP+Notaría+Registro+Gestoría+ Reforma/Amueblado/Lavado de Cara
Rentabilidades:
Cash on cash return: EPP/Desembolso Inicial (Es bastante difícil que no sea negativo. Bienvenidos a Españita.)
Rendimiento de capital mobiliario: (Hipoteca*12 - Intereses anualizados)/Desembolso Inicial (Aquí está “la chicha”. Lo que dice Marcos, el aumento patrimonial que supone ir pagando el principal con dinero de otro).
Apreciación activo: ( Valor del activo * Crecimiento esperado ) / Desembolso Inicial. Esta parte es la más interesante. El poder del apalancamiento hace que si esperas una revalorización anual del 2% (por debajo del histórico) sólo aquí estés “ganando” por encima del 5%.
Mi conclusión: Si bien lo normal es que la gran mayoría de la inversión inmobiliaria tenga retornos en cash negativos, el poder del apalancamiento (más aún con los tipos actuales) es tan fuerte que, teniendo en cuenta el crecimiento patrimonial, es también difícil no tener rentabilidades bastante razonables.
Mi conclusión2: Si no es apalancado, ni con un palo.
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