Por eso me llama la atención que solo con el 15% llegue, Si solo los impuestos son en torno a 11% …
pero bueno los números son maravillosos.
Hay 10 tipos de personas. A las que le gustan las matemáticas, y las demás.
PD: CZD, no corrijas “10”, es así el chiste.
Que levante la mano el que lo pille.
No sé en qué lugar me deja esto.
Friki inversor + Friki matemático = te irá bien 
a mi hijo le gustan las matemáticas (es actuario); yo soy “los demás”.
Como entrada el 15% del precio de venta + gastos notaria + tasas + registro… El resto hipotecado (80% del valor tasación). Operación realizada fuera de España.
@ifrobertocarlos lo importante son los sentimientos no las matemáticas.
Cierto si no cálculo bien la diferencia entre ingresos y gastos, el sentimiento será de hambre.
Me autorespondo a esto para compartir el primer borrador de un ejemplo real.
Contexto: No tengo vivienda en propiedad, ya que por motivos laborales me he movido mucho. En principio parece que va a dejar de ser así, pero existe la posibilidad de cambio a futuro. Estoy buscando un piso para vivir, pero planteado desde un punto de vista inversor, ya que mi futuro a medio plazo es relativamente incierto. El plan, en principio, es vivir 3 años (por aquello de la residencia habitual), y luego reevaluar.
Piso de 110.000€ en una zona decente de mi ciudad. No llega a ser prime, pero sería el siguiente “tier”. 3 habitaciones. 110.000€. Zona de alta demanda por diferentes motivos (no hay prácticamente pool en alquiler, cercanía a la universidad y grandes centros de trabajo con rotación media, etc).
Difícil encontrar algo parecido por menos de 650€/mes. Un familiar de un amigo tiene un piso bastante similar, a menos de 50 metros, alquilado por 550€, siendo más pequeño y un tercero sin ascensor. Por aumentar margen de seguridad voy a calcularlo sobre un alquiler de 600€.
Costes:
Entrada 22.000€
ITP 6.600€
Notaría+Registro 1500€
Hacer algún retoque mínimo y amueblar ~10.000€ (estimación)
----------------------- Total Inversión Inicial: 40.100€
Cuota hipoteca fija mensual calculada con Coinc: 299,50€.
(Luego habrá que intentar presionar aquí, por supuesto, pero para un primer borrador me vale).
Gastos anualizados:
Comunidad: 600€
Seguro: 200€
Ibi: ~150€ (estimación)
Tasa de basuras e impuestos locales del Ayto: ~100€ (estimación)
Provisión anual derramas aleatorias: 568€
Interés anual: 660,67€
----------------------- Total Gastos anuales: 2278,67€
Gastos anuales que no irán incluídos mientras yo viva en el piso pero que deben ser considerados de cara al cálculo:
Seguro de impago: 360€
Provisión rotación interinquilinos: 360€
----------------------- Total Gastos anuales: 2998,67€
Importes:
Beneficio Neto antes de Impuestos: 7200€-2998,67€=4201,33€.
Beneficio Neto después de Impuestos: 4201,33€-~310,90 (estimado) = 3890,43€
*Esos 311€ sería la mordida en IRPF una vez estuviese alquilado, muy aproximado, ya que es difícil de calcular con exactitud. En cualquier caso, no se aplica de inicio, pero lo tengo en cuenta para el cálculo.
Principal Amortizado anual: 2933,33€
Retorno en Cash: 3890,43€-2933,33€= 957,1€.
Rentabilidades:
Retorno en Cash: 957,41€/40100€ =2,39%
Rendimiento patrimonial: 2933,33€/40100€ = 7,32%
Lo que comenté en el post anterior. La gente no tiene en cuenta el pago del principal, es una aportación a un activo que es tuyo y un incremento patrimonial. Cada año ganaría el 2,8% de la propiedad de un piso.
Apreciación del Activo:(110000+10000)*2%/40100€ = 5,99%
Esto es otro detalle bastante interesante (y poco intuitivo) del que no fui consciente hasta que me puse a leer mucho y a echar horas al excel. Al estar apalancado, cualquier apreciación del activo a futuro es multiplicativa. Si estimas un 1%, tu rentabilidad es un 2,99% (cada vez tienes un piso que se va pagando solo y vale más). Si estimas un 2%, es 5,99%, etc. Con 3% es 8,98%. A mi me parece razonable esperar un 2%.
----------------------- Rentabilidad total: 15,69%
PD: Me he tirado mucho tiempo escribiendo esto y se me ha hecho demasiado tarde. En otro momento re-calculo todo con el mismo ejemplo pero en uso de vivienda habitual. Es decir, quitando IRPF, seguro de impago y tiempo de rotación entre inquilinos.
PD2: Los datos son “de servilleta”. He intentado aproximar los datos que desconocía (como ibi o impuestos locales) en base a conocidos y familiares con activos similares. Puede variar mucho. En general he tirado al alza en los costes, por seguridad, así que no debería ser problema.
Me respondo (perdón por el doble post, pero ya bastante tocho ha sido el primero y me parecía mejor separarlo).
El mismo cálculo pero para vivienda de uso personal:
Total Gastos anuales: 2278,67€
Beneficio Neto: 7200€-2278,67€=4201,33€.
Principal Amortizado anual: 2933,33€
Retorno en Cash: 4201,33€-2933,33€= 1268€
Rentabilidades:
Retorno en Cash: 1268€/40100€ =3,16%
Rendimiento patrimonial: 2933,33€/40100€ = 7,32%
Apreciación del Activo:(110000+10000)*2%/40100€ = 5,99%
----------------------- Rentabilidad total: 16,46%
Pese a ser inmobiliario, o precisamente por eso, pero me parece bastante más que razonable. Si finalmente acabo comprando ya os comentaré los números reales y cuánto difieren de la estimación.
Un saludo.
Dejo aquí una idea que cualquiera puede hacer con un excel después de que han dejado estas magníficas explicaciones:
Usamos esta fórmula:
Búscamos por idealista alquileres similares de la zona, y con un poco de investigación podemos sacar el resto de gastos, y ponemos una tasa de retorno anual razonable, y vemos el costo del inmueble que nos sale.
Luego miramos la renta mínima de la ciudad para saber las posibilidades de alquiler. Si compras para vivir, ya tienes una estimación y puedes comprar lujos que puedas disfrutar, pero si la vas a alquilar esos lujos lo va a disfrutar el inquilino.
Si la compras para alquilar, evidentemente no están contemplados el riesgo de impago, el tiempo invertido en inquilinos, o inquilinos que te hacen perder tiempo.
La decisión de comprar una casa, el español medio la hace con una estimación de meterse el dedo por …
Tengo un amigo que se compró una casa con “ayudas del estado”, y le desplazaron su puesto de trabajo a 60km de donde vivía, y se ha ido a vivir a la nueva población. Ya no puede mantener su piso y lo va a vender, y antes de venderlo ya está pensando en comprarse otro y cambiarse de coche.
Buensa gente,
Prece que ya está casi todo hablado sobre este tema, por lo que voy a aportar únicamente mi opinión personal. Con la situación actual del mercado inmobiliario y con lo conocimientos que tengo sobre inversiones, yo No soy partidario de comprar vivienda. Pero esto es considerando mis condiciones particulares y personales, que no se pueden generalizar a todas las personas, claro está.
Pero yo no compro.
saludos
¿Alguno tiene experiencia con subrogación de hipoteca?
Me ha dado por preguntar y los bancos que no estaban interesados en darme la hipoteca hace menos de un año, ahora sí les interesa que me subrogue con ellos.
De primeras, las condiciones no parecen muy allá, pero me comentan que si les paso mis datos y es interesante me pueden mejorar condiciones. Así que quizás me animo a ver si me ofrecen un tipo fijo interesante.
Por lo que veo, el coste únicamente sería el de tasación, unos 300€ (tengo la hipoteca con ING, comisión por subrogación del 0%).
Mi única experiencia es que el año pasado por navidades los bancos no querían subrogar, al final acabe pidiendo una hipoteca nueva y cancelando la anterior. A tipo fijo y mejorando condiciones.
Pues hace unos días, mitad por curiosidad, mitad por intención de buscar mejorar lo que tengo, contacté con Myinvestor. Y cual no fue mi sorpresa cuando al preguntarles por las condiciones de subrogación lo primero que me preguntaron fue la fecha de constitución de la hipoteca (2020) y me respondieron que por la última ley hipotecaria publicada no se podían subrogar hipotecas cuya firma fuera posterior a 2018.
Con cara boniato me quedé, y ante la sorpresa que me supuso tal respuesta volví a contactar para volver a plantear la misma cuestión y comprobar si la respuesta era la misma. Y sí, lo fue.
Así que me dejé puesta la cara de boniato.
Pareciéndome raro raro lo comenté con un par de compis a ver que me decían y no les parecía muy coherente esa respuesta. Intentando enterarme un poquillo del tema he buscado sobre la última ley hipotecaria publicada y no he sido capaz de ver referencia alguna a la condición que me dieron como respuesta desde Myinvestor.
Es más, lo que parece pretender la última ley hipotecaria publicada es justamente lo contrario. Favorecer las subrogaciones dándole la opción al cliente de decidir si una vez presentada una oferta de subrogacion que mejora su hipoteca actual y ante una eventual contra oferta de su entidad, aunque esta iguale o mejore la presentada es ahora el cliente el que podrá decidir si se queda o si se va con la nueva entidad. Cosa que antes no podía ser así y tenía que tragar si le igualaba.
Pero de lo respondido por Myinvestor no he visto nada de nada.
Así que me he quedado con la mosca detrás de la oreja.
Si alguien prueba con Myinvestor estaría bien que compartiera por aquí la respuesta ante la cuestión de la subrogacion.
Por curiosidad y porque a mi estas cosas me parecen avisos a navegantes en caso de confirmarse que están informando erróneamente.
Si efectivamente su respuesta es una milonga, si es por error derivado de desconocimiento muy mal y si es por “error voluntario” la cosa sería mucho peor aún.
Un saludo.
Alguna cláusula deben tener las posteriores a 2018 que no les interese, si no no me lo explico.
Por ahora Santander me ha enviado dos propuestas, con cancelación y con subrogación, detallando bien los costes de cada una.
Eso sí, ambas propuestas son con condiciones peores a mis condiciones actuales, me piden mis datos (declaración de la renta) para darme una oferta más definitiva.
Estaba trasteando por interner y he visto un reportaje “pagado” por Almagro Capital que hablaba sobre VIVIENDA INVERSA y he pensado: “encima que les pagan por el publireportaje les ponen mal el título” pensando que trataría sobre la hipoteca inversa
He pinchado y lo he leido y he de reconocer que el confundido era yo
La modalidad de VIVIENDA INVERSA existe y puede ser interesante sobre todo si no quieres dejar el inmueble en herencia a varios hijos si crees que se van a pelear
Os pongo un enlace que habla de ello
Puede ser interesante
No sabía donde ponerlo, si el @jefedelforo lo quiere poner en un sitio más indicado…
Creo que tiene que ver con el tema de los gastos que tienen los bancos al constituir las hipotecas. La LCCI les obliga a hacerse cargo de prácticamente todos.
En cuanto a las subrogaciones, en las hipotecas formalizadas con fecha anterior al 10/11/2018, la nueva entidad no tiene que hacer frente a ningún gasto de constitución. Para las formalizadas después de esa fecha, la nueva entidad tiene que compensar a la antigua la parte proporcional de los gastos que tuvo al hacer la hipoteca.
Por lo tanto, pueden ofrecer mejores precios para las hipotecas constituidas antes de esa fecha.
Es la única explicación válida que he encontrado.
Un saludo
Tal cual @Miguel_1 .
Volví a contactar con ellos única y exclusivamente para intentar resolver esta duda y efectivamente es por lo que comentas.
De hecho, aunque la nueva ley hipotecaria fue publicada en Marzo 2019, Myinvestor tiene recogido en su web que la opción de subrogación es tan solo válida para hipotecas constituidas antes de Octubre 2018.
Por la sencilla razón de que entre esa fecha y la publicación de la nueva ley ya estaban saliendo sentencias favorables al cliente en las que se determinaba que era la entidad financiera la que tenía que hacerse cargo de los costes de constitución de la hipoteca. Y siempre que haya sido la entidad financiera la que se haya hecho cargo de los costes de constitución en un hipotético caso de subrogación la entidad financiera de origen podría repercutir a la nueva entidad , Myinvestor en este caso, esos costes haciendo así que la operación ya no les dejase el margen necesario como para serles rentable.
Así que como muy bien comentabas, tema de costes.
Duda solventada y opción de subrogación en Myinvestor solo aplicable a hipotecas previas a Octubre 2018.
Un saludo.
Buenas tardes gente.
Mi primer post en este hilo de vivienda. Creo que ha llegado el momento de hipotecarme para mi primera vivienda. Y aquí entran un montón de dudas. Entre mis conocidos, he visto que muchos usan una figura que llaman Bróker, que les ofrece por lo general unas mejores condiciones en la hipoteca, cobrando su comisión claro. Que en algunos casos he visto que son algo elevadas (las comisiones) a mi parecer y en otros casos no sirven estos gestores para nada y los compradores deciden coger alguna otra hipoteca con un banco diferente al que les han ofrecido.
Mi pregunta es: en realidad vale la pena pagar a una de estas personas? Cambian mucho las condiciones de la hipoteca? Hay una rebaja suficiente por ejemplo en los intereses del préstamo que compense el pago de este “gestor”?
Muchas gracias, un saludo 
La gente que conozco que lo ha usado ha sido para conseguir más del 80% de financiación.
El resto de condiciones son peores.
