Hablar sin conocer todos los detalles difícil. A primer vista me parece que 300k es una inversión muy potente.Tienes que tener claro que la mejora es sustancial.
Por otro lado, los locales privilegiados son unos de los mejores activos para pagar un precio exigente.
Muchas suerte.
Hola Gante, a mi me enseñaron en el MBA que para que un negocio de servicios funcione hay que tener en cuenta estas tres cosas:
Evidentemente es una regla general. Cada negocio es un mundo. Pero yo lo veo bien.
En el escenario mas desfavorable el negocio se queda igual y estás comprando un inmueble cojonudo. En el escenario más favorable vas a generar lo suficiente para pagar holgadamente un inmueble cojonudo y crecer más rápido.
Yo lo veo así, el alquiler del apartamento es una red de seguridad, déjala ahí. Después el ratio riesgo/recompensa creo que me llevaría a la opción de comprar.
Medítalo bien, sólo tú sabes tu situación y tu temple.
Muchos de los negocios que sobreviven a día de hoy es porque el local en el que están es suyo. En Madrid por mi zona ponen panaderias/pastelerias en calles principales (no premium) pagando alquileres de 5000/mes y claro, hay que vender muchos cafes y bollos para pagar eso más los gastos de personal, y que se gane algo. Conclusión: en menos de un año cierran. Si el local fuese suyo, se ahorrarían los 5000 euros o estarían pagando la letra de la hipoteca que no se revaloriza anualmente con el IPC y es más facil de pagar
Esto es asi pero tambien tiene trampa
Una cosa es el negocio al que te dediques (por ejemplo panaderias) y otro el inmobiliario
Los negocios que mencionas como ejemplo sobreviven no porque vendan bollos, zapatos o tornillos, si no porque tienen un negocio inmobiliario disfrazado de panaderia, zapatería o ferreteria.
Si ceteris paribus el panadero local gana 5000 y el alquilado empata, porque paga 5000 de alquiler
Lo que tiene mas sentido para el panadero local (o lo que haran sus herederos) es alquilar por 5000 y sacarse una oposicion de bedel
La de negocios que hay por ahi que sobreviven solo por eso…
Lo mismo digo una tontería pero… os habéis planteado alquilar la oficina más grande?
Quiero decir, la oficina que tenéis que ya es vuestra, la alquiláis, y generáis rentas de fuera del trabajo.
Por otro lado, a tu proyecto, buscas un local que te guste, lo alquilas, y a funcionar, para ser rentable te tiene que generar rentabilidad aún así. ¿Y si en dos años necesitáis más personal otra vez, que puede ser si ya estáis creciendo? Buscáis uno aún más grande.
¿Y si el negocio no va tan bien, o si la IA mejora tanto que no necesitáis el personal? Pues buscas otro más pequeñito y a mejorar la rentabilidad del negocio. No lo sé, piénsalo.
Por otro lado, evidentemente, si consigues rentabilizar el negocio con la compra de la oficina nueva, con los números guays, el día que te jubiles tienes un activo más que vender o que alquilar.
Por otro lado, en locales no suelen hipotecar más del 70%, por lo que, de entrada, tienes que dejar cerca de 120k entre unas cosas y otras, hay que tenerlo en cuenta.
A esto es a lo que me refería yo. Que solamente compraría si la compra te aporta cosas que el alquiler no: que el local sea unico y no te permitan alquilarlo, que no te hagan un contrato a largo plazo, que no te permitan reformarlo como quieras, etc.
Por otro lado, se podría pensar que los 1000€ de alquiler te da igual ahorrartelos tu (que te los pagas a ti mismo) o pagarlos tu y alquilarselo a otro, pero en ese caso el tema impuestos no sé como iría, no se si me explico…
¿Esto es una sugerencia hacia mi familia o debo darte la enhorabuena? 
Gracias a todos por vuestras sabias opiniones 
Sí tengo, pero en principio lo descarto. No quiero irme de un sitio en el que no pago nada (ya no hay hipoteca), aunque sea pequeño, para crecer a un sitio en el que el gasto se dispare. Las oficinas/locales en mi ciudad están por las nubes, sería insostenible y poco prudente.
Mi negocio es la asesoría. Por otro lado, aquí mezclamos ya inevitablemente la actividad empresarial con la personal (alquileres para obtener ingresos pasivos).
Eso es lo que me hace pupa a nivel mental, creo que lo describí ayer. Ya no es lo que dejo de obtener por rentas pasivas, si vendemos local y apartamento, sino lo que podríamos obtener con ese dinero que tendríamos paralizado porque estaríamos trabajando dentro de esos 300k. Digamos que se convertirían como cuando uno compra su vivienda habitual, que no le genera rentas, aunque siga siendo un activo.
Eso es, la oficina que tenemos en mente es una vivienda, no un local. Es decir, el importe máximo de financiación se incrementa, y también darle salida más fácilmente en caso de que queramos alquilarlo o venderlo.
Más o menos la hipoteca se quedaría en 1.200 euros, aproximadamente, después de arrimar lo que saquemos por el local. No parece una cantidad elevada, pero claro, nosotros estamos cerca del gasto 0, dado que el alquiler suele ser uno de los gastos fijos más elevados de un negocio.
Muchas gracias. Así pienso yo también. El local que tenemos ahora mismo está en una zona buenísima también, pero es muy pequeño y apenas se nos ve. Esto sería dar un puñetazo sobre la mesa y tener una presencia notoria en la ciudad, en una calle de mucho paso y al lado del ayuntamiento.
El problema es que es muy difícil de cuantificar cuánto va a suponer de crecimiento para la empresa por la imagen que se va a mostrar. Ayer le decía a mi mujer, que si en lugar de comprar este activo para, entre otras cosas, crecer, invirtiéramos 300k en publicidad y marketing (capex), seguramente el retorno sería mucho mayor, aunque tampoco es cuantificable.
Es una vivienda 
Ahí es donde voy yo. Pero hasta llegar a ese momento, seguramente, vamos a perder ingresos pasivos para colocarlos en otro sitio. Nada, ¡toca darle vueltas a la cabeza!
De momento sugerencia, espero que me la puedas dar pronto.
No estás pagando nada pero estás dejando de ganar el alquiler que obtendrías si te fueras a otro sitio y alquilases ese local. Al final es muy parecido, aunque haya trampa psicológica de por medio.
De todas formas, si el piso está en buen sitio y el precio no es un disparate, será buena inversión hagas lo que hagas.
No digas que no mola contarlo por aquí a ver si puedes aclararte, y que acabes con más temas a los que dar vueltas.
Un último consejo no solicitado, acción. Cambia o no, pero toma la decisión rápido, que no sea la típica idea que te ocupa la cabeza toda la noche durante 6 meses. Y una vez la decisión tomada, luego no andes pensando en el “y si…”
El mío también es asesoría más auditoria, con local propio y de momento creciendo pero te quería preguntar varias cosas:
¿Si creces serás más rentable? Problema de escalar el negocio, difícil encontrar personal cualificado etc.
A veces me planteo si coger cosas nuevas porque al final aunque intente delegar muchas cosas se me acaban pegando a mi por unas razones u otras.
Supongo que llegado cierto nivel de infraestructura te puedes dedicar a hacer negocios jugando al golf, pero si no estás en ese nivel…
Como dices ahora tienes “coste cero”, aunque tengas el coste de oportunidad del local como ya han comentado. A veces me preguntó si no sería más feliz y rentable con un pc en mi casa y quedarme con un 20% de clientes, los que más rentables sean, más me motiven etc.
Otra cosa es como ves el futuro de la profesion con los cambios tecnológicos que vamos a vivir estos años.
El tema del alquiler por otro lado te da flexibilidad y según como lo analices eres más rentable, Mercadona por ejemplo creo que tiene todos (o casi todos) sus centros en alquiler, al fin y al cabo comprar un local según en qué momento puede suponer un coste de oportunidad grande también.
Si quieres hablar de algo más concreto mándame privado y te desarrollo más mi punto de vista.
Los REIT existen por algo😉
Si estás hablando de Pareto, seguro que sí.
¡Hola!
Lo pongo por aquí para no ensuciar tantos hilos a la vez:
Acciones:
Inicio posición en PFE y BMY.
Amplío Diageo y Nestlé.
ETF´s:
Amplío VanEck Global Real Estate UCITS ETF y Franklin FTSE China UCITS ETF.
Buenos días compis, espero que aquellos que seáis padres estéis disfrutando de la vuelta a la rutina tanto como yo xD
Dejo este comentario en el hilo para recordar la fecha de hoy, importante por el hecho de que, tal y como programamos cuando lo compramos a primeros de 2024, hemos cancelado la hipoteca del apartamento. Esto significa que el flujo de caja por ingresos pasivos va a rondar los 1.300 €, descontando gastos, de manera que nos olvidamos de la asignación a la hipoteca del mismo y ya podemos hacer una nueva asignación de capital.
El patrimonio quedaría tal que así (sin pesos, por falta de tiempo ):
INMUEBLES
PLANES DE PENSIONES (MyInvestor)
FONDOS DE INVERSIÓN (MyInvestor)
ETFS (MyInvestor)
ACCIONES (Degiro, Interactive Brokers, MyInvestor)
1.Brittish American Tobacco
2.Diageo
3. Johnson & Johnson
4. Redeia
5. Nestle
6. Unilever
7. Ebro Foods
8. Archer Daniels Midland Co
9. Enagás
10. 3M
11. Alibaba
12. Alphabet
13. Berkshire Hathaway
14. Coca Cola
15. Exxon Mobil
16. Iberdrola
17. McDonald´s
18. Walt Disney
19. Shenzhen Int Holdings
20. China Everbright Environment
21. WH Group LTD
22. Beijing Enterprises Water
23. Qingdao Port Int
24. Texhong Int Group LTD
25. LVMH
26. Pfizer
27. Bristol-Myers Squibb
28. LyondellBasell
29. General Mills Inc
30. Brown Forman Corp
31. Nike
32. Pepsico
Este año prácticamente lo que he ido haciendo ha sido aumentar Diageo, Nestlé y también añadir algunas posiciones que otorgaban diversificación a la cartera y eran empresas de calidad.
Por otro lado, este mes a nivel profesional lo voy a recordar debido a que he finalizado mi trabajo por cuenta ajena para dedicarme al 100% a la empresa y proyecto familiar. Supongo que va a repercutir, por las cuentas que estoy haciendo, en que a nivel personal invierta menos en renta variable y bolsa (hablo stock picking, los fondos y planes de pensiones seguirán su curso) porque por prudencia voy a preferir que sea la propia empresa la que componga. Al fin y al cabo, dinero que no salga es dinero que genera también valor a los accionistas, ¿no? 
Además, y para acabar, volver a la dicotomía de hace unos días, cuando dejé mis sensaciones sobre si cambiamos o no de oficina, si arriesgar o no, si merece la pena, en fin, esa dicotomía que nos pasa con las decisiones importantes que afectan al futuro. Precisamente hace unos días he encontrado una vivienda en una avenida muy concurrida de mi ciudad, con mucha visibilidad y opciones de poner un buen cartel en la fachada, por el mismo valor que la otra, algo más de 300.000 euros; pero lo bueno que tiene es que por su tamaño y distribución, fijando un simple muro, me daría para partirla en dos viviendas de 60 m2 y por lo tanto poder alquilar una para que me genere flujo de caja y pagar la otra, que sería nuestra oficina. He estado echando algunas cuentas y no parece descabellado, a pesar de que habría que sumarle gastos que luego siempre son más de los planificados. Luego está la otra opción, quedarse parado, poner velocidad de crucero, intentar apurar el espacio que tenemos en nuestra pequeña oficina y no meterse en nuevos berenjenales, disfrutando de tener una deuda hipotecaria muy baja a mis 40 años.
Toca sopesarlo, ya os iré contando qué pasa al final
Cuidaros mucho, ¡feliz martes!
¡Hola!
Amplío KO (por primera vez después de comprarla en 2020), BMY, GIS y LYB.
¡Buen finde!