Yo soy de los que va a comprar piso con la idea de alquiler eso sí, previa contratación de seguro de impago.
No sólo te cubre el número de meses de impago del inquilino (de 6 a 12 meses e incluso alguno de manera indefinida) también ofrecen asesoramiento por desahucio y lo que es más importante, ellos hacen un estudio de viabilidad del inquilino mucho más profundo de lo que podría llegar a hacer yo por mi cuenta. Ya el simple hecho de que uno de los requisitos que tiene que cumplir el inquilino sea el enviar documentación para el estudio de viabilidad ya filtra a un montón de candidatos
Entre otras coberturas de reparación de daños también está el que te cubran el impago de suministros.
Por el coste que tiene yo lo veo totalmente asumible (y aún encima lo desgrabas al año siguiente).
Pues yo te aconsejo que la selección la hagas tu. El pagar el seguro no te garantiza que te hagan una buena selección, nadie se va a preocupar más que tú en tener buenos inquilinos. Es muy sencillo, yo pido las 3 últimas nóminas, el contrato y dni. Compruebo, aunque eso ya lo pongo en el anuncio, que sus ingresos sean como mínimo el triple que el importe del alquiler, que tienen contrato fijo y la empresa en la que trabajan por si tuviese que requerir embargo de nómina por impago. Los conozco en persona y tengo una primera impresión de como son. Haciendo esto no he tenido nunca problemas con ninguno.
Otra cosa, el contratar un seguro de impago no te garantiza cobrar si el inquilino te deja de pagar, la propia compañía, y hablo por experiencia te puede poner pegas y excusas para pagarte, como que hasta que no salga el juicio no te pueden pagar, que si hay que esperar unos meses por si se puede solucionar, etc. Así que yo prefiero hacer todo por mi mismo y evitar problemas que puedan surgir por dejar el alquiler en manos de terceros, por muy “expertos” que puedan parecer.
Sí, pero además de todas esas cosas que tanto tú como yo podemos ver, esa aseguradora pueden comprobar si esa persona ya se ha encontra dentro de algún fichero de morosos y lo que es más importante, su base de datos va a ser mucho mayor que la mía y según el perfil de la persona, tipo de trabajo, años trabajados, etc pueden sacar un ratio de solvencia.
Como yo sé que me puedo equivocar aunque pida 12909 papeles, prefiero tener un seguro que por el coste de algo más de media mensualidad me cubre los pagos desde el momento que doy el aviso del impago, hasta que se liberaliza el piso.
A eso añade la asistencia de abogados.
Existen diversas compañías y yo quiero ir con Seag Seguros ya que aunque son los más caros, empiezan a pagar desde el momento que doy el aviso sin esperar a juicios.
Yo y cualquiera podemos también comprobar en los ficheros, que son los mismos que comprobaría la aseguradora, si el inquilino figura. Es muy fácil y lo puedes hacer sentado en casa, desde internet. Lógicamente todo tiene un gasto, 10€, pero se hace una sola vez. Pero bueno, es como todo, lo que nosotros no hagamos lo pueden hacer otros por dinero. Eso ya depende de la implicación que queramos tener o el tiempo, que no es mucho, queramos dedicar. Yo todo lo que pueda hacer no quiero dejarlo en manos de otros. Es como por ejemplo con la declaración de la renta, si la puedo hacer yo no me quiero arriesgar a que la haga un asesor, 1º porque no se va a esforzar tanto como yo en hacer las cosas bien, 2º porque al introducir datos si algo chirría por equivocación yo me voy a dar cuenta mientras que el seguramente no, y 3º porque el responsable final soy yo.
Ya la elección es de cada uno, pero todo lo referente a mi dinero prefiero manejarlo yo directamente.
Yo puedo hacer la verificación, el seguro puede hacer la verificación.
Si hay impago y no hay seguro, me quedo con cara de tonto
Si hay impago y hay seguro, me alegro de haberlo pagado y tener garantizado los mismos ingresos recurrentes.
A mi me pasó con una plaza de parquing de moto en barcelona.
Un pajarito la tenia ALQUILADA a un tercero. Afortunadamente cuando me percaté, amenace con denunciarlo y el tío me pago lo que había cobrado por el alquiler fraudulento y además me compró la plaza.
Como no podría ser de otra manera, al año siguiente el ayuntamiento me reclamo el ibi…no se molestó ni en ir al registro. Presenté el documento de la compra/venta y la patata para él.
No solo era un jeta, además un desastre para llevar sus cosas
Personalmente me quedo con mis cortes de dividendo
Los recortes de dividendo son mucho mas rapidos de recuperar mentalmente que los “recortes” en inmuebles, lease inquilino que no paga, el que pone problemas, el mal vecino en una comunidad y el jeta.
Yo he tenido estos dos ultimos casos, un mal vecino que al final los vecinos llamaron a la policia.
Y unos suizos que tuvieron problemas con la luz un dia y llamaron a al agencia inmobiliaria para que les buscara un hotel mientras arreglaban la luz, por supuesto pagado por mi
Alquilar no es un buen negocio: como te dejen de pagar y te destrocen el piso, ya verás como te queda el ROI 
Y lo digo por experiencias familiares…
Puedes invertir en REITS y que las cosas salgan mal pero estás diversificando mucho más y tienes a profesionales arreglándote los problemas, no te tienes que meter tú mismo.
Supongo que hay gente con mejores experiencias pero éstas son las que yo sé
Simplemente hay que hacer un ejercicio. Pon valor al piso, el que sea, valor catastral, de mercado, añadelo como una posicion a tu cartera y calcula su ponderacion, entonces verás el riesgo real que tienes.
En mi caso no lo tengo calculado. Mi apartamento de la plata lo usamos nosotros, no hay rendimientos, pero el piso de mi mujer en Santiago si que lo tenemos alquilado.
Su ponderacion en nuestra cartera estaria alrededor de entre un 20-25% de nuestra cartera.
Si fuera una accion diriamos que tiene una ponderacion exagerada. Y que el 20-25% del riesgo de cartera nos lo aportaria la vivienda.
Mucha concentracion de riesgo en una posicion
Eso tengo hecho yo con la plaza de parking y ya tiene una ponderación bastante importante.
Está siendo muy buena inversión, pero me ha servido para ver que un piso sería poner demasiados huevos en la misma cesta.
Añadir el tema herencias, en mi familia hay un local en la que mi abuelo ejerció su profesión de carnicero toda la vida. Luego lo alquiló al jubilarse, ganaba los mismo con el alquiler que con al pensión, pero ojo que vienen las sanguijuelas. Fallece mi abuelo, a pagar herencia y plusvalía, palazo, lo recibío mi abuela, al año fallece, ahora lo recibe mi madre, palazo de plusvalía, notario etc. Vamos a tardar en recuperar todo lo pagado 2 años de renta. Menuda estafa. Eso si no se va el inquilino. La verdad pienso que ciertas inversiones son para patrimonios muy grandes. Saludos
Dependiendo del tamaño de la cartera es facil que se te vaya por encima del 40-50%.
Yo no lo hago con el piso de mi mujer por no retocar todos los datos que tengo desde el 2015, pero creo que si, que es la forma de hacerlo, si lo tienes alquilado y recibes unas rentas forma parte de tu cartera
Debate sobre inversión en inmuebles movido desde este punto del hilo de presentaciones de nuevos miembros de la comunidad .
Yo sí que lo seguía y comentaba frecuentemente en él. Efectivamente mostraba sus ingresos pasivos por alquileres y por dividendos. Como él mismo indicaba, aprovecha el dinero casi “gratis” del BCE para apalancarse y conseguir propiedades que luego alquila. Lo bueno de apalancarse en propiedades es que mientras pagues la letra mensual de la hipoteca no te pueden hacer un “Margin Call” jajaja!
Es una pena que lo haya dejado de tener público porque era muy interesante ver la evolución real con sus altibajos tanto de su cartera como de todos sus ingresos por dividendos y alquileres y no las típicas simulaciones “siemprecrecientes” de los Excel, pero es una decisión totalmente entendible y respetable.
¿En el cómputo de las rentas pasivas están deducidos los importes de las letras de las hipotecas?
Pues es una pena, yo no seguía el blog, y ahora tengo una gran curiosidad. Hubiese sido muy interesante ver cómo en España se puede hacer lo que hace Capturando, ya que leí su trayectoria hace meses y justamente me quedé pensando en qué inversores patrios harían lo mismo y cómo. La inversión en pisos parece típica, pero no conozco a nadie que lo haga de una manera profesional con una buena selección de activos. Y encima combinado con la bolsa! Pero bueno, no queda más que agradecer que nos siga informando a través del foro cuando pueda.
Sí, era flujo de caja que le quedaba tras descontar las letras de las hipotecas, al igual que hace Capturando Dividendos.
La calculadora no miente. Conseguir ese nivel de rentas pasivas netas (sin inyecciones extraordinarias de capital) en apenas cinco años solo es posible si de por medio han existido varios pelotazos inversores/inmobiliarios y se ha asumido un importante nivel de riesgo.
@Bass, por si aún tenías dudas de si era posible batir todos los índices durante un mercado alcista…
Mi mayor duda para replicar lo de Capturando en España son las entradas, para una vivienda de 100k hacen falta unos 30mil€ en efectivo de entrada (al no ser primera vivienda, quizás más). Si se intenta hacer bola de nieve como capturando encadenando una vivienda después de otra, hace falta ese cash para las entradas.
Seguro que hay algún método para solventar eso que desconozco, si que sería interesante leer el blog divideando, que no lo conocía.
Con alquileres, e incluso alquiler vacacional, se han podido obtener buenos retornos, aunque el Covid debe estar haciendo daño también.
Luego, si que es verdad que la financiación, tal como está el euribor, permite invertir de una forma que con acciones es imposible.