Invertir en inmuebles

Yo tenia un inquilino en el bar y cuando se fue dejó impagada la luz, que estaba a su nombre y la compañía me dejó cambiar el suministro eléctrico a mi nombre, no puso ningún problema, el impago se lo reclamaron a él.

En mi caso el problema lo tuve en el suministro de gas natural, me obligaron a pagar lo consumido en el suministro aunque estaba a nombre del inquilino. El de electricidad no hubo problemas porque lo pagaban mas o menos o le cortaban la luz pero el de gas aunque le cortaban el suministro dado que la llave de paso la tenían a mano lo volvían a conectar.

¿Y no le has puesto demanda de desahucio?

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Tu no tienes por que pagar las facturas pendientes del inquilino. A mi me dejaron también varias y aunque querían las comercializadoras que me hiciese cargo (lógico ellas quieren cobrar) tuvieron que cambiar los suministros a mi nombre sin pagar las deudas. Sin embargo como estén a tu nombre y el inquilino deje de pagarte vas a tener que seguirle pagando los consumos hasta que consigas echarle judicialmente, cosa que te garantizo que te puede costar entre 1,5-2 años. Así que SIEMPRE los suministros deben ir a nombre del inquilino.

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Te estoy hablando de 2009 cuando me ocurrió eso y fue el suministro de gas que siempre lo doy de baja cuando entre nuevo inquilino y es el nuevo inquilino el que deberá darlo de alta. La empresa suministradora no me permitía volver a conectar el gas a mi piso si no pagaba la cuenta. Ahora mismo el único suministro que está a mi nombre es el de electricidad y eso es debido a que la conexión/desconexion cuesta dinero y solo hago que cambien las cuentas de cobro de las facturas. En el caso de la electricidad, la empresa corta el suministro cuando hay facturas sin pagar y no hubo problemas.

Estás confundiendo dar de baja el servicio con el cambio de nombre del servicio. Si das de baja el servicio de electricidad, volver a darlo de alta efectivamente cuesta dinero. Pero cambiar de nombre del titular del suministro no tiene ningún coste y yo te aconsejo que si tienes el piso alquilado, el contrato de electricidad vaya a nombre del inquilino. Si simplemente cambias el número de cuenta donde cargar el recibo pero el contrato va a tu nombre y el inquilino no paga, deberás pagarlo tú.

Con respecto a lo del gas que comentas, pues te engañaron. Funciona exactamente igual que el de la luz. Y el del agua idem. Los suministros a nombre de quien los usa. Ahhh, y en cuanto termine el contrato te de el último recibo para que tú vuelvas a cambiar a tu nombre, tiene el deber de devolvértelo en las mismas condiciones que se lo dejaste (imagina que mientras ha estado viviendo redujo la potencia contratada. Para volver a tener la misma te tocaría a tí pagar por ello y eso no es lo que acordaste por lo que antes de devolver las llaves, las condiciones actuales de los suministros aunque haya cambiado de comercializadora no pueden suponerte ningún prejuicio a tí).

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Que a los inquilinos los tuve que deshuciar. Se fueron por orden del juez y me dejaron no solo el ronchón del gas sino casi un año sin pagar. Podría reclamarselo todo pero es que eran simplemente insolventes no tenían un duro se fueron a vivir a casa de un familiar.

Pero eso es referente al alquiler. Eso no lo recuperas. Yo me refiero a que cuando alquilas un piso a alguien, los servicios mejor a nombre de los inquilinos. Se hace el cambio y una vez termine el contrato y te devuelvan las llaves y sólo entonces te vuelves a poner a tu nombre los contratos. De este modo, en el caso que explicas, pues pierdes las cuotas del alquiler pero no tienes que pagar ni la factura de luz, ni del gas, ni de agua.

Si una compañía te dice que hay que pagar lo que se debe sino no se puede/te deja hacer el cambio de nombre te está mintiendo. Está intentando cobrarte a tí lo que saben que no van a poder cobrar al insolvente. En ese caso o bien les recuerdas lo que marca la ley o cambia de comercializadora.

Yo soy de los que va a comprar piso con la idea de alquiler eso sí, previa contratación de seguro de impago.
No sólo te cubre el número de meses de impago del inquilino (de 6 a 12 meses e incluso alguno de manera indefinida) también ofrecen asesoramiento por desahucio y lo que es más importante, ellos hacen un estudio de viabilidad del inquilino mucho más profundo de lo que podría llegar a hacer yo por mi cuenta. Ya el simple hecho de que uno de los requisitos que tiene que cumplir el inquilino sea el enviar documentación para el estudio de viabilidad ya filtra a un montón de candidatos
Entre otras coberturas de reparación de daños también está el que te cubran el impago de suministros.
Por el coste que tiene yo lo veo totalmente asumible (y aún encima lo desgrabas al año siguiente).

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Pues yo te aconsejo que la selección la hagas tu. El pagar el seguro no te garantiza que te hagan una buena selección, nadie se va a preocupar más que tú en tener buenos inquilinos. Es muy sencillo, yo pido las 3 últimas nóminas, el contrato y dni. Compruebo, aunque eso ya lo pongo en el anuncio, que sus ingresos sean como mínimo el triple que el importe del alquiler, que tienen contrato fijo y la empresa en la que trabajan por si tuviese que requerir embargo de nómina por impago. Los conozco en persona y tengo una primera impresión de como son. Haciendo esto no he tenido nunca problemas con ninguno.
Otra cosa, el contratar un seguro de impago no te garantiza cobrar si el inquilino te deja de pagar, la propia compañía, y hablo por experiencia te puede poner pegas y excusas para pagarte, como que hasta que no salga el juicio no te pueden pagar, que si hay que esperar unos meses por si se puede solucionar, etc. Así que yo prefiero hacer todo por mi mismo y evitar problemas que puedan surgir por dejar el alquiler en manos de terceros, por muy “expertos” que puedan parecer.

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Sí, pero además de todas esas cosas que tanto tú como yo podemos ver, esa aseguradora pueden comprobar si esa persona ya se ha encontra dentro de algún fichero de morosos y lo que es más importante, su base de datos va a ser mucho mayor que la mía y según el perfil de la persona, tipo de trabajo, años trabajados, etc pueden sacar un ratio de solvencia.
Como yo sé que me puedo equivocar aunque pida 12909 papeles, prefiero tener un seguro que por el coste de algo más de media mensualidad me cubre los pagos desde el momento que doy el aviso del impago, hasta que se liberaliza el piso.
A eso añade la asistencia de abogados.
Existen diversas compañías y yo quiero ir con Seag Seguros ya que aunque son los más caros, empiezan a pagar desde el momento que doy el aviso sin esperar a juicios.

Yo y cualquiera podemos también comprobar en los ficheros, que son los mismos que comprobaría la aseguradora, si el inquilino figura. Es muy fácil y lo puedes hacer sentado en casa, desde internet. Lógicamente todo tiene un gasto, 10€, pero se hace una sola vez. Pero bueno, es como todo, lo que nosotros no hagamos lo pueden hacer otros por dinero. Eso ya depende de la implicación que queramos tener o el tiempo, que no es mucho, queramos dedicar. Yo todo lo que pueda hacer no quiero dejarlo en manos de otros. Es como por ejemplo con la declaración de la renta, si la puedo hacer yo no me quiero arriesgar a que la haga un asesor, 1º porque no se va a esforzar tanto como yo en hacer las cosas bien, 2º porque al introducir datos si algo chirría por equivocación yo me voy a dar cuenta mientras que el seguramente no, y 3º porque el responsable final soy yo.
Ya la elección es de cada uno, pero todo lo referente a mi dinero prefiero manejarlo yo directamente.

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Yo puedo hacer la verificación, el seguro puede hacer la verificación.
Si hay impago y no hay seguro, me quedo con cara de tonto
Si hay impago y hay seguro, me alegro de haberlo pagado y tener garantizado los mismos ingresos recurrentes.

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A mi me pasó con una plaza de parquing de moto en barcelona.
Un pajarito la tenia ALQUILADA a un tercero. Afortunadamente cuando me percaté, amenace con denunciarlo y el tío me pago lo que había cobrado por el alquiler fraudulento y además me compró la plaza.
Como no podría ser de otra manera, al año siguiente el ayuntamiento me reclamo el ibi…no se molestó ni en ir al registro. Presenté el documento de la compra/venta y la patata para él.
No solo era un jeta, además un desastre para llevar sus cosas

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Personalmente me quedo con mis cortes de dividendo

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Los recortes de dividendo son mucho mas rapidos de recuperar mentalmente que los “recortes” en inmuebles, lease inquilino que no paga, el que pone problemas, el mal vecino en una comunidad y el jeta.

Yo he tenido estos dos ultimos casos, un mal vecino que al final los vecinos llamaron a la policia.

Y unos suizos que tuvieron problemas con la luz un dia y llamaron a al agencia inmobiliaria para que les buscara un hotel mientras arreglaban la luz, por supuesto pagado por mi

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Alquilar no es un buen negocio: como te dejen de pagar y te destrocen el piso, ya verás como te queda el ROI :frowning: Y lo digo por experiencias familiares…

Puedes invertir en REITS y que las cosas salgan mal pero estás diversificando mucho más y tienes a profesionales arreglándote los problemas, no te tienes que meter tú mismo.

Supongo que hay gente con mejores experiencias pero éstas son las que yo sé

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Simplemente hay que hacer un ejercicio. Pon valor al piso, el que sea, valor catastral, de mercado, añadelo como una posicion a tu cartera y calcula su ponderacion, entonces verás el riesgo real que tienes.

En mi caso no lo tengo calculado. Mi apartamento de la plata lo usamos nosotros, no hay rendimientos, pero el piso de mi mujer en Santiago si que lo tenemos alquilado.

Su ponderacion en nuestra cartera estaria alrededor de entre un 20-25% de nuestra cartera.

Si fuera una accion diriamos que tiene una ponderacion exagerada. Y que el 20-25% del riesgo de cartera nos lo aportaria la vivienda.

Mucha concentracion de riesgo en una posicion

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Eso tengo hecho yo con la plaza de parking y ya tiene una ponderación bastante importante.
Está siendo muy buena inversión, pero me ha servido para ver que un piso sería poner demasiados huevos en la misma cesta.

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