Añadir el tema herencias, en mi familia hay un local en la que mi abuelo ejerció su profesión de carnicero toda la vida. Luego lo alquiló al jubilarse, ganaba los mismo con el alquiler que con al pensión, pero ojo que vienen las sanguijuelas. Fallece mi abuelo, a pagar herencia y plusvalía, palazo, lo recibío mi abuela, al año fallece, ahora lo recibe mi madre, palazo de plusvalía, notario etc. Vamos a tardar en recuperar todo lo pagado 2 años de renta. Menuda estafa. Eso si no se va el inquilino. La verdad pienso que ciertas inversiones son para patrimonios muy grandes. Saludos
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Dependiendo del tamaño de la cartera es facil que se te vaya por encima del 40-50%.
Yo no lo hago con el piso de mi mujer por no retocar todos los datos que tengo desde el 2015, pero creo que si, que es la forma de hacerlo, si lo tienes alquilado y recibes unas rentas forma parte de tu cartera
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Debate sobre inversión en inmuebles movido desde este punto del hilo de presentaciones de nuevos miembros de la comunidad .
Yo sí que lo seguía y comentaba frecuentemente en él. Efectivamente mostraba sus ingresos pasivos por alquileres y por dividendos. Como él mismo indicaba, aprovecha el dinero casi “gratis” del BCE para apalancarse y conseguir propiedades que luego alquila. Lo bueno de apalancarse en propiedades es que mientras pagues la letra mensual de la hipoteca no te pueden hacer un “Margin Call” jajaja!
Es una pena que lo haya dejado de tener público porque era muy interesante ver la evolución real con sus altibajos tanto de su cartera como de todos sus ingresos por dividendos y alquileres y no las típicas simulaciones “siemprecrecientes” de los Excel, pero es una decisión totalmente entendible y respetable.
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¿En el cómputo de las rentas pasivas están deducidos los importes de las letras de las hipotecas?
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Pues es una pena, yo no seguía el blog, y ahora tengo una gran curiosidad. Hubiese sido muy interesante ver cómo en España se puede hacer lo que hace Capturando, ya que leí su trayectoria hace meses y justamente me quedé pensando en qué inversores patrios harían lo mismo y cómo. La inversión en pisos parece típica, pero no conozco a nadie que lo haga de una manera profesional con una buena selección de activos. Y encima combinado con la bolsa! Pero bueno, no queda más que agradecer que nos siga informando a través del foro cuando pueda.
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Sí, era flujo de caja que le quedaba tras descontar las letras de las hipotecas, al igual que hace Capturando Dividendos.
La calculadora no miente. Conseguir ese nivel de rentas pasivas netas (sin inyecciones extraordinarias de capital) en apenas cinco años solo es posible si de por medio han existido varios pelotazos inversores/inmobiliarios y se ha asumido un importante nivel de riesgo.
@Bass, por si aún tenías dudas de si era posible batir todos los índices durante un mercado alcista…
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Mi mayor duda para replicar lo de Capturando en España son las entradas, para una vivienda de 100k hacen falta unos 30mil€ en efectivo de entrada (al no ser primera vivienda, quizás más). Si se intenta hacer bola de nieve como capturando encadenando una vivienda después de otra, hace falta ese cash para las entradas.
Seguro que hay algún método para solventar eso que desconozco, si que sería interesante leer el blog divideando, que no lo conocía.
Con alquileres, e incluso alquiler vacacional, se han podido obtener buenos retornos, aunque el Covid debe estar haciendo daño también.
Luego, si que es verdad que la financiación, tal como está el euribor, permite invertir de una forma que con acciones es imposible.
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Con una inversion de 50k puedes comprar un piso de 150k y alquilarlo por 900€ brutos. El banco pone el 70% del capital al 0,79%+euribor. Cambia piso por otra cosa que también te permita traerte dinero del futuro y ponerlo a trabajar en el presente. La calculadora no miente, incluso hice varios articulos al respecto y una calculadora excel donde explicaba al detalle. 22años de ahorro de sueldo muy normal y tirarme a la piscina, no hay mas. Hay muchos otros caminos, pero es facil seguir el de los vendemotos, muchas visitas y publicidad, yo nunca gane ni un céntimo de publicidad ni nada. Pero metiendo sólo 50k en Coca Cola por ej, al 2,5%, por mucho interes compuesto, no vas a llegar, a no ser que seas un crack y aciertes una multibagger. Warren Buffet se apalancó con dinero de otros, no te confundas, sólo con su dinero nunca habria llegado a ser de los mas ricos.
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Yo creo que la inversión inmobiliaria multiplica las opciones de ser IF pero multiplica por más veces el riesgo. Supongamos que con esta táctica tienes 3 pisos/casas alquilados, eso sería un porcentaje muy alto de la cartera/patrimonio y un riesgo muy alto de descalabro ante cualquier impago, okupas, derramas…riesgos que crecen cada día en este país.
El para mí único punto positivo es la financiación. Préstamos al 1% de interés facilitan mucho las cosas. Si dieran préstamos para invertir en RV a ese tipo de interés nos iría mejor a todos (me atrevería a decir que a la entidades financieras también). Yo a ese tipo de interés si me endeudaría incluso para invertir en un fondo de inversión de reparto del sector inmobiliario.
No obstante, enhorabuena a quién haya hecho una fortuna así.
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Es cierto que comprando acciones es muy difícil llegar pero hay gente que lo hace, sobre todo por empezar pronto. También puedes llegar si metes un buen capital todos los meses pero siempre será más largo que el inmobiliario, cierto. Por otro lado, yo duermo más tranquilo con acciones que lidiando con inquilinos, no quiero enfrentarme con morosos ni destrozapisos.
Si tuviéramos la legislación de EEUU como muy bien explicó Capturando, que puedes echar al inquilino policía mediante ante cualquier problema, pues igual me animaba pero en Españistán, con la ley del lado de los okupas, nada de nada.
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@ruindog, estás intentando tentarme para que hable?
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Pero por lo que he leído en los hilos de diferentes personas, algunos brokers ofrecían apalancamiento muy barato. Aún así, no es comparable?
Yo estaba pensando en adquirir una primera vivienda para vivir, pero estoy en la disyuntiva de que sea grande o pequeña: si es grande me sirve para muchos años si tuviese familia, si es pequeña me gasto menos y puedo ahorrar para en unos años dar el salto a otra y esa alquilarla.
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No tengo experiencia en el mercado inmobiliario de alquiler así que lanzo una pregunta al aire:
Si a un piso que se alquila por 900€ brutos le restamos la comunidad, el IBI, la póliza de hogar, las derramas, las facturas por desperfectos, los impuestos del alquiler y la letra de la hipoteca… ¿qué nos puede quedar en neto?
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No estoy seguro, pero creo que no es comparable si tienes que poner la cartera como aval y puede el broker deshacerte posiciones según vaivenes del mercado.
Me he puesto a hacer los números. Invirtiendo en este fondo https://www.amundi.es/retail/product/view/LU1328853202
Los dividendos netos serían más o menos la cuota de una hipoteca a 35 años. Obviamente me refiero a que los intereses del fondo pagarían los intereses y la cuota del préstamo hipotecario.
Muy personal, al final es lo que se está hablando en este hilo, apalancarse o no.
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El tema es fácil, tienes que ir del punto A al punto B, puedes ir andando o en coche. Andando vas a tardar mucho mas o puedes coger el coche que tienes al lado con las llaves puestas. En coche te puedes meter una toña severa, andando irás mas seguro, pero andando puede que no lleges. Ahora depende de cada uno. El coche pueden ser prestamos hipotecarios, derivados, negocios, apostar muy fuerte por una accion DGI o cryptos, etc.
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Por contrato por ejemplo la comunidad y las basuras puede pagarlas el inquilino… Y tú desgrabartelas como gasto en el irpf.
Yo conozco a gente if sólo con los pisos. Conlleva riesgos claro pero siempre uno tiene que saber hasta donde puede asumirlos.
Yo tengo un piso y una casa. De momento prefiero no meter más en ladrillo. Pero aquí en la costa se ven muy buenas oportunidades inmobiliarias (y mucha morralla también)
Lo malo de los pisos es que piden pan y llevan faena. Pero con un capital un poco mediano te puedes apalancar bastante sin correr grandes riesgos y el piso se paga solo.
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En ese ejemplo, de un piso de 150k, unos 300€ al mes netos (redondeando), contando que se invierten 50mil€ estamos hablando de un 7% neto, que entiendo que luego habrá que pagar impuestos en la renta.
Todo eso contando que esté todos los meses alquilado.
Si hablamos de alquiler vacacional, da más trabajo, pero la gente estaba sacando bastante más. Y el riesgo más ‘diversificado’.
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@Divideando, espero que no te moleste la pregunta. Imagino que es una información que ya has proporcionado con anterioridad en tu blog. ¿Cuántos pisos has comprado en los últimos cinco años?
Yo de momento voy andando, @Divideando, pero cuando vea en el horizonte el objetivo, cogeré un Ferrari.
PD: Espero no estrellarme…
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