Bueno yo te quería decir que aquí en Bizkaia ( donde está @aprendiz y yo entre otros pocos mas) no podemos desgravar más del 20% de la renta anual.
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Vamos que solo nos bonifica el 20 % de la renta y los intereses pagados del inmueble hipotecado ( estamos hablando de 2 vivienda claro ).
En Gipuzkoa, no sé en Bizkaia, rentas de inmuebles( vivienda habitual) además tributa como la base del ahorro( dividendos, intereses etc…)por tramos:
0-2500€: 20%
2500-10.000€: 21%
Etc…
Y de descontar gastos de averías o mantenimiento nanai de la china, nuestra querida Diputación incentivando el alquiler si señor…
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Buenas tardes. No sabía que trabajaba así la hacienda vasca, pero al final se puede calcular igual cuadrando los números de forma diferente, obviamente lastrando la rentabilidad.
Para que sea más fidedigno, en lugar de provisionar 750€ sobre 6000€ de ingresos, ya que según decís no es desgravable en Euskadi, voy a provisionar 250€ sobre 5500€ de alquiler, apechugando un mes al año vacío. No tiene sentido meter al ejemplo pagar un 20% de impuestos sobre un mes de alquiler que no estaríamos percibiendo.
Piso de 100k€ con alquiler 6.000€.
Beneficio bruto: 5500€
Gastos totales: 600 (comunidad) + 200 (seguro hogar) + 400 (ibi) + 300 (seguro impago) + 250€ (provisión gastos y rotación inquilino)
Hay que sumar los nuevos gastos derivados de la hipoteca:
Seguro de Vida ~150€ (no es obligatorio, pero lo añadimos)
Interés anualizado 600,57€. (Al ser tipo francés se pagan más intereses al principio del préstamo, pero vamos, anualizo los 30 años por simplificar).
Gastos totales = 2500€.
Beneficio antes de Impuestos = 3000€.
Impuestos = 1100€ (si no hay ninguna deducción, y nada es desgravable)
Beneficio neto = 1900€
Sobre 21.000€ es un 9%. Más la inflación que queramos añadir en el cálculo, si es que queremos añadir alguna, que ese 9% neto a algunos ya nos vale.
PD: Menudo atraco de la hacienda vasca entonces. Para esa leche mucho mejor alquilarlo turístico, pero eso sería otro tema.
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En bizkaia tenemos los 1500 € en divis libres el resto al 19 , 20, 21 % según tramo.
Yo según vaya aumentando la cartera iré bajándome de horas anuales en el curro.
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España me roba
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Voy a matizar que eso lo puse desde el movil deprisa y corriendo…
Hacienda Foral de Gipuzkoa:
- Percibo una renta de pongamos de 6000 euros anuales por alquiler de vivienda habitual.
- Me bonifican un 20% sobre esa renta, para gastos dicen ellos.
- Me bonifican los intereses de la hipoteca si la hubiera, pongamos 300 euros anuales(están los tipos mas abajo del suelo…).
20% de 6000= 1200
6000-1200= 4800
4800-300(intereses hip.)= 4500
Se tributa sobre esos 4500 de la manera que he indicado antes:
0-2500 tributan al 20%= 500 lereles.
2500-10.000 tributan al 21%, por lo tanto en este tramo tengo 2000 euros (4500-2500)que tributan al 21%= 420
500+420=920 euros de sopapo de parte de nuestra excelentisima diputación foral.
De comunidad, derramas, averias, mejoras, obras etc…no te bonifican ni descuentan un solo céntimo, a no ser que lo financies y te descuentan los intereses, por ejemplo se rompe la lavadora y la financias, pues te bonificas los intereses…yo el año pasado tuve que cambiar acumulador de agua caliente y lavadora y perdí bastante dinero(no financié), el piso está hipotecado y mi rentabilidad ya es paupérrima sin gastos extra, así que si sale algún marrón pues me toca apoquinar, es lo que hay…
Los alquileres(v. habitual) tributan como la base del ahorro(intereses, dividendos, fondos, retornos de empresa, etc…)tributan por tramos de la siguiente manera.
- Hasta 2.500,00 20,00%
- Desde 2.500,01 hasta 10.000,00 21,00%
- Desde 10.000,01 hasta 15.000,00 22,00%
- Desde 15.000,01 hasta 30.000,00 23,00%
- Desde 30.000,01 en adelante 25,00%
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Pues un autentico atraco a mano armada me parece.
Alguna vez he posteado que mi mujer tiene alquilado el apartamento que compro. E iba a una gestoría que tras un primer sopapo (de mas de 100€), todavía pagaba 200-300€ en la declaración.
Tras ver una y parecerme un nido de barbaridades (el gestor iba a lo “facil”) pues cogí la ley fiscal y empecé a hacérsela yo.
En la Hacienda común, por Ley Orgánica, se puede meter el 3% de amortización (del mayor de los valores, compra menos suelo o catastral de la construcción)*****, intereses, gastos, reformas, comunidad si la paga el arrendador, seguros, mantenimiento…
El resultado es que sale prácticamente “neutro” o con una base imponible ridícula e tener alquilado un piso de manera legal 100%. Y da mucha mas seguridad jurídica.
Y llego 2021.
*Esa fue una pequeña batalla, ya que al menos dos años por 2010-11, las personas encargadas de tramitar, que no de decidir, la confección de la declaración, insistían en poner el 3% sobre el minúsculo valor de lo construido por el catastro.
La escusa que alegaban es que era imposible delimitar el valor de construcción respecto al valor de mercado.
Y lo que alegaba yo, e insistía en que introdujeran era que si un organismo publico, como el catastro o el Ayuntamiento para el IBI asignaba un % de valor para lo construido, era perfectamente aplicable a valor de compra. Y entraba dentro de la ley.
De hecho recuerdo con especial cariño, una señora bastante mayor (así que no un chavalín de los de ahora), que tuvo una “amable” discusión conmigo acerca de la conveniencia de hacerlo así. Básicamente le dije al final que introdujera el valor que yo consideraba correcto y documentaba con cálculos, que luego si quería revisarlo la inspección volvería a enseñarle los mismos datos.
Ahi ya, con tono muy chulesco y perdonándonos la vida (mi mujer palida), me dijo que ella no:
“iba a tramitar eso sin consultarlo a un superior” dejando una pausa dramatica.
Mi respuesta:
“Consulte, consulte”. 
Consulto y con cara de felicidad y alegría, metió los datos que le proporcionaba el administrado.
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Y llego 2021.
Se dieron cuenta de la sangría que suponía, no pillar nada en los alquileres (un servidor procuro diseminar la info a conocidos y desconocidos por medio pais en cuanto salía el tema) y “ajustaron” los porcentajes de valoración del suelo/construido, a lo que les dio la real gana.
Tengo pendiente de cotejar con el IBI de este año, pero básicamente, minusvaloraron casi a la mitad el valor de lo construido.
Aun así, factura a factura, gasto a gasto y teniendo los números claros, no creo que mi mujer pague mas de 200€ en Irpf por 12 meses de alquiler.
Ahí tendría que mirar bien, ya que con el crio sale a devolver, y mi mujer con ver que no paga mas de 100 pavos a un gestor y otros 300 a Hacienda, es la mujer mas feliz del Mundo (no tengo que ir hasta el “menudeo” fiscal )
Vamos que el ROCE del marido es altísimo 
ESE es un chiste frikie bueno, bueno
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Ya siento la tardanza en contestar, pero estos dias ando liado estudiando si invertir en un negocio de miel 
, ayer se me paso contestar, pero ya veo que los compis ya han puesto todo al corriente sobre el 20% de desgravacion y del resto olvidate.
De todas formas gracias john por ese aporte, nunca habia mirado la inversion en ladrillo de esa forma y te doy mil gracias por esa informacion, aunque ya tarde que mi camino ahora va en direccion contraria, vender inmuebles y comprar j&J y repsol 7
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“El ROCE hace el cariño”
Terry Smith
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Ya estuvieron robando bastante, hubo sentencia del supremo hace poco para poder utilizar el valor declarado en el impuesto de sucesiones para amortizar el inmueble… En mi caso era deducir la mitad.
La verdad es que en la Hacienda comun es mucho mas ventajoso que en Guipuzkoa, como dices.
Lo que explicas, es como lo estoy haciendo yo, extraigo el % de valor de construccion sobre el valor catastral del IBI, que es bajísimo, en mi caso un 30%, y se lo aplico al Importe de adquisición (+gastos de adquisición), para luego amortizarlo a un 3% anual.
¿Estas diciendo que antes de 2020 se podía deducir el 100% de la amortización (sobre el valor de compra, o sobre el valor catastral)?
Calculando el IRPF que pago por el alquiler, a un marginal del 40% (a integrar junto con rdtos del trabajo) me sale que pago un 8% de impuestos por la renta bruta que cobro.
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Si pillas a alguien “habil”, ahora ellos tienen en su ordenador las propias valoraciones.
Ya te digo, este año voy a llevar cotejadas con el IBI de nuevo las valoraciones. Pero lo que me temo es que han “inflado” simplemente el valor del suelo.
De hecho, seguro que antes no era el 30%. Era entre 10-20 puntos mas.
Repito, no me gusta dar numeros de memoria asi, tendria que confirmarlo al 100%.
Pero de deducir entre 2.500-2.300€ hemos pasado a mil escasos.
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NO igual, solo el 3% del valor de lo construido.
Pero si lo minusvalora, pasas a deducir menos ergo a pagar mas impuestos
¿Donde iran cuando se acabe el dinero?
A buscarlo donde esta.
¿Donde esta?
La mayoria en inmobiliario
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Y en bolsa los foreros de cazadividendos 
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Pues cuando dejen de expoliar a los que lo tienen/tenemos en inmobiliario irán a por los que lo tienen/tenemos en bolsa .
Con respecto a la amortización es, para mi un arma de doble filo. Sí, hoy amortizo ese 3%, descuento del beneficiario obtenido por alquiler (aplausos) y …pago un poco menos en el IRPF
Pero el día que venda la vivienda ZASCA. todo lo amortizado lo restas del precio de adquisición (sin poder aplicar los viejos coeficientes de abatimiento, ni inflación, ni similares) y el incremento patrimonial es mayor - más impuestos.
Yo he hecho rentas en las que sale un mensaje al amortizar “¿no cree que la vivienda está totalmente amortizada habida cuenta el tiempo que hace que se compro?” ( vivienda comprada en los años 60 por unas 50000pts). Ese inmueble o lo dejas en herencia ( y pagará ISD según comunidad) o el día que lo vendas es todo beneficio que paga impuestos
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En todo caso te van a calcular ese 3% aun cuando no lo deduzcas si la has tenido alquilada.
Y eso hay gente que no lo tiene en cuenta
Antes sin big data y casi todo alquilee en “mano” era pasado por alto. Pero ahora me temo que automáticamente te pasaran la factura si o si en la liquidación.
Ahora bien, no son lo mismo esos 2.000€ de 2011 entrando en caja, que 2.000€ de 2022 o 2033…
Obviamente vendes también el suelo, calculo de la plusvalía municipal…
Con la inseguridad jurídica que hay como para hacer planes a 30 años.
Hila usted fino amigo @Erro
¿se dedica a asesoría? Sería un gran fichaje…
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Pero si vas amortizando, siempre te quedará al menos el valor del “terreno”, no?
En mi caso anterior, era del 60-70% del total.
En cualquier caso, no sé si se hace así, tendría sentido “contable”, pero ni idea…