Actualmente poner un piso en alquiler es una inversión de alto riesgo y lo normal es que comiencen a subir los precios. Afortunadamente el piso que tenía puesto en alquiler lo vendí hace 3 meses, he invertido una parte de lo ingresado por la venta y ya cobro neto vía dividendo lo mismo que ingresaba neto via alquiler. El problema es que la leyenda de la inversión en vivienda sigue muy arraigada en el común de los españoles y muchos caen en ella sin saber que hay alternativas mas rentables y seguras…
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Depende como alquiles una vivienda el riesgo aumenta o disminuye,es como en casi todo hay que saber hacerlo y no llevar al límite las rentabilidades.por otra parte a mi que también me gusta mucho la bolsa no olvides que el capital que has metido en unas determinadas acciones de un momento a otro pueden bajar un 50 o 60 % y tardar décadas o nunca recuperarse.segun mi perspectiva no hay una única vía de inversión que sea maravillosa y este exenta de riesgos .Yo he encontrado la tranquilidad en un combo de inversiones en las que los pilares son inmobiliaria,acciones que reparten dividendo y etf.
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El 8% es bruto ó neto ?
Porque un alquiler corre riesgos de incobro y para cubrirlos hace falta un seguro que tiene la idea de cobrar por ello
Además, cuando se marcha un inquilino hay que “adecentar” y se tarda unos días (ó meses) y luego hay que conseguir un nuevo inquilino y se pueden tardar varios días ó incluso meses.
Además están los gastos de comunidad y las derramas para obras 
Considero la inversión como muuuy buena si al cabo de 10 años, con todos los avatares pertinentes, obtengo un neto del 3,5 % neto
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Hola a todos,
Ultimamente estoy viendo mucha informacion sobre comprar para alquilar, entiendo que cuando ves un video de youtube de este tema ya te recomienda info similar.
He empezado a ver esta información a raíz del hilo del us state tax. Al final me preocupa tener toda la inversión en EEUU, pero en Europa apenas si hay empresas DGI o con buen trato al accionista y yields mayores al 3%. Por eso he estado pensando en abrir la mente al inmobiliario que antes lo tenia descartado.
El caso que he visto que Carlos Galán lleva ya unos años promoviendo este tipo de inversión cuando hace algún tiempo solo hablaba de indexados.
Haciendo algunos números, mi cartera de acciones DGI tiene ahora una rentabilidad bruta del 3,5% de dividendos.
He visto algún inmueble en barrios obreros que podrían tener una rentabilidad bruta del 8~10%. Calculando precio de compra entre cobro anual de alquiler. Ej: compro 60.000 y recibo de alquiler 6.000
Estos pisos suelen ser pisos viejos (1960-70) sin ascensor, por lo que veo dos riesgos principales, por un lado derramas continuas para mantenimiento o que el edificio tenga una vida util menor de la que puedes esperar y por otro lado que la zona “humilde” acabe convirtiéndose en conflictiva.
Suponiendo que no te hipotecas y obviando en los dos casos el potencial de revalorización, creo que podría tener sentido invertir en inmobiliario.
Sin embargo, hay una cosa que me preocupa, y es la cantidad de gente que hay hablando y promoviendo la inversión inmobiliaria ahora como si hubiese descubierto las americas.
Aunque he leido las experiencias de este hilo. Que opinión teneis los que aun manteneis inverdion en inmobiliario? Lo recomendais? Se puede conseguir mas rentabilidad aunque obviamente tenga mas preocupaciones?
Saludos y gracias
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3.5% cada año espero. Y aún así, esa rentabilidad me parece baja. Para un 3.5% creo que es mejor invertir en un Reit, hay varios con esas rentabilidades.
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Para un 3,5% neto es mucho mejor ponerse en varios REITS. Hay un pero, con el inmobiliario se puede conseguir financiación a buen precio y si ese 3,5% viene después de descontar gastos de hipoteca yo lo consideraría muy buena inversión ya que es capital adicional. Y al final te quedarás con la propiedad del piso una vez la hipoteca se pague.
No vas a conseguir que te dejen dinero barato para invertir el REITS ni cantidades grandes.
Hacer esto es incrementar el riego claro, hay deuda de por medio.
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Ya, pero si las cuentas son considerando toda la cuota de la hipoteca es tergiversar los números y hacerlos incomparables con nada. Solo se podría usar la parte de la cuota hipotecaria que son intereses. Si de estas maneras sacas un 3.5% creo que es mejor invertir en reits.
Es el neto anual que, en promedio, me está quedando de mis inversiones directas en el ladrillo.
También habría que repensar el dicho tan extendido de que es más barato comprar que alquilar.
El gravísimo error es que únicamente se compara la cuota hipotecaria con el alquiler mensual, sin tener en cuenta que a la cuota hipotecaria hay que sumar el IBI, el seguro, los gastos de la comunidad, las derramas ocasionales…ni tampoco de acuerdan del lucro cesante del 20 % de entrada en el momento de la compra.
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Yo para los cálculos he usado esta calculadora de vivir de rentas que creo que está muy bien, os dejo un pantallazo.
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550 €/mes por algo que vale 60.000 € 
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Estoy de acuerdo contigo. En esos números hay algo que no encaja.
Estaríamos hablando de un pseudo PER de 9 (60.000/(12*550)) cuando lo normal en inmobiliario es 20 o incluso 25.
@zorroviejo, o has encontrado un chollazo o hay gato encerrado.
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Eran números inventados 
aunque si hay zonas donde se pueden encontrar pisos por 45-50K y alquiler de unos 450-500€/mes
La calculadora os la he compartido porque para analizar la rentabilidad me pareció bastante interesante.
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Cuando alguien te dice que te va apagar el oro y el moro por algo así es que no te piensa pagar y en ese caso
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Si alguien que puede pagar un alquiler de 500 euros al mes no consigue una hipoteca por 50k (que a 35 años y con un interés del 5% anual son 252 euros mensuales, la mitad que el alquiler) es que es un pagador muy dudoso
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Esa es una de las preocupaciones que tengo, el como de sostenible es eso, que como bien decís no tiene mucho sentido que pagues 500 de alquiler y no te pilles la hipoteca tu.
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Yo lo sigo pensando, no me dan esos números.
Y más cuando hay tanto gurú sobre el tema últimamente, parece que hayamos pasado de las tech, a las cryptos y ahora a los pisos.
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Esa cuenta está incompleta. Súmale los gastos de la operación y que ningún banco da el 100%. Así que necesitas tener unos 15.000 euros y no todo el mundo los tiene. Son de solvencia dudosa? Seguramente, pero la gran mayoría paga.
Mi opinión seguramente esté sesgada por mi trabajo, pero, creedme, hay mucha gente que no paga
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Es posible. Pero ten en cuenta que no las vas a encontrar en foto casa. Es un trabajo como otro cualquiera, hay que conocer mucha gente, hablar con la gente, con inmobiliarias, con los del banco, que sepan que compras pisos y que estás en ese negocio.
Ejemplo, pareja de ancianos con la salud ya deteriorada vende su piso porque se van a ir a una residencia, tienen prisa por vender. Te enteras el primero y haces el trato. Cuando estaba buscando piso vi el anuncio en fotocasa el mismo día que salió. Fui a verlo al día siguiente y ya lo tenían apalabrado e iban a firmar las arras al día siguiente. Se apenaron bastante porque les hubiese gustado vender el piso a una pareja joven que quisiera empezar una familia (mi mujer estaba embarazada). Al final semanas antes de que alguien les pusiese el anuncio un vecino se enteró y avisó a un comprador…
Los números que pones no son verosímiles. Si un piso se vende por 60.000 y se alquila por 500 es por una razón. Si lleva días en idealista o fotocasa, simplemente olvídate. A lo mejor está “pa entrar a vivir” pero ya está todo muy deteriorado o al final de su vida útil. El mantenimiento no será 0. Las derramas, los morosos de la comunidad. En bloques pequeños y viejos sin ascensor con pocos vecinos, como la mitad no pague y haya que arreglar la fachada… Vecinos cabroncetes, zona regulera y degradada sin visos a mejorar. Te metes en 60.000 y al igual es una trampa que no te quitas por 40.000.
Veo también mucho gurú del inmobiliario útilmente. Comprar un piso y que se pague solo tiene más años que el sol. Gente que vive de las rentas ha habido toda la vida. Hay que tener mucho tiempo, interesarse por muchos pisos que NO quieres comprar para preguntar por cuanto los han vendido (precio real de venta), tener muchas cosas, en cuenta, conocer todos los gastos, los riesgos, la fiscalidad, la regulación… Y hablar y conocer, y mirar mucho. Si te gusta ese rollo ¡adelante! mucha suerte y ánimo la inversión inmobiliaria tiene muchas ventajas. No conozco a nadie IF solo con acciones pero si a varios con pisos.
Por ejemplo cuando quedo con mi amigo “el de los pisos” para dar un paseo y hablar de inversiones… cada 3 pasos para a saludar o hablar con alguien (y muchas veces es de parkines, pisos, bajpos, etc…). Desgraciadamente no es hobby que se pueda llevar a cabo desde la pantalla del ordenador.
Saludos!
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