Invertir en locales puede estar bien, pero te cargas la diversificación a no ser que tengas patrimonio elevado.
Por otro lado el tratamiento fiscal para locales en IRPF no es tan interesante como para vivienda habitual.
Locales/Naves lo veo más para patrimonios >2M€
Yo para mí no lo veo…
Desde hace más o menos un año cada vez que veo en la tele imágenes de Ucrania con todo destrozado o catástrofes medioambientales lo veo más claro. Que es cierto que no debería pasar, pero y sí…
Las acciones al final te puedes ir donde quieras y siguen ahi.
Por mi parte minipunto para las acciones… 
El gran negocio es la venta de cursos de esos supuestos “gurus”
Comparto la idea de que para invertir en locales hay que tener bastante patrimonio y conocimientos, nosotros hemos recibido uno en herencia y la verdad es que no lo hemos vendido porque se le saca más rentabilidad al alquiler que a la venta, pero nos ha tocado perdonar cuotas en pandemia (a pesar de estar abierto por considerarse esencial), esperar las cuotas con retraso etc etc pero mal venderlo pues tampoco… pero da un poco de dolor de cabeza.
Conozco a 2 personas que son rentistas y viven del alquiler de pisos, y ninguno se dedica a hacer canales de YT donde te “enseñan” a ser el proximo rey Midas del ladrillo, se dedican a explorar el mercado para poder invertir más y crecer(mucha calle y contactos como apuntais algunos) y a gestionar los pisos(uno con empresa que contrata para gestiones), que dan sus quebraderos de cabeza como todo negocio. Una persona que se dedica a su empresa o a sus negocios(pisos, bares, locales etc…)está enfocado en eso, y no en venderte cursos, ni a hacer el gil grabando videos todas las semanas y mendigando “me gustas” suscriptores y membresías, a no ser que su verdadero y único negocio sea el de venderte su vara de Moisés para fabricar euros, que basicamente es que tus euros van a pasar de tu bolsillo al suyo por pardillo. Es muy viejo esto de los vendedores de crecepelo, solo que ahora con internet se han multiplicado exponencialmente.
A ver, es cierto que se puede tener bastante automatizado, con varios chapuzas que hagan los arreglos, gestoría, etc… Nada que no se pueda gestionar en una mañana. Si es cierto que hay que estar pendiente, pero es que se necesita cierto temperamento y carácter para este tipo de inversión. No es ni de lejos un trabajo a tiempo completo.
Ahora bien, estando de acuerdo en que el 99% de los cursos son vende crecepelos, siempre queda la duda de si puede haber alguno que realmente sea bueno y eficaz. ¿Si escribe Buffet un libro de inversiones cobrando por ello, es posible que el libro sea malo? ¿Le convierte esto en un vende crecepelo?
Es complicado elegir a los buenos maestros, pero estoy totalmente de acuerdo que en inmobiliario ya está todo inventado, y no es necesario hacer ningún curso para comprar un piso y alquilarlo.
Tengo 5 pisos alquilados, llevo 20 años haciendolo y sigo teniendo muchas dudas, diferentes enfoques.tipos de alquileres ,por habitación, alquiler turístico , alquiler típico,cada una con sus normas y su fiscalidad,.
Cada piso con sus rentabilidad,el precio en el que compras es muy importante, luego te saldrá las rentabilidades o no… Llevarte bien con las inmobiliarias para ser el primero en saber si hay una herencia de hermanos que se llevan mal y haun perdiendo dinero quieren terminar rapido la venta,por ejemplo.el elegir inquilino es vital,la zona , cuanto mejor sea menos rentabilidad pero más segura en teoría
Luego está el alquiler protegido con sus pros y contras,
Lo que cuentas q no tiene secretos es como decir q el tema bolsa es fácil y no tiene secretos,compras cualquier acción con un 9%de rentabilidad y eres millonario en 10años.
Para hablar con esa seguridad debes de conocer muy bien el sector y tener mucha experiencia?
Si es así compro tu curso
Hombre, no iba por ahí. Ni es sencillo ni fácil. Pero no creo que haya que pagar 500 euros a un gurú para que nos diga según que obviedades o cosas que se encuentran con una búsqueda rápida por internet.
La mayoría de la gente no sabe lo que es el apalancamiento, que es la gran ventaja del inmobiliario.
Eso implica capacidad de endeudamiento y un riesgo, y es ir a muy largo plazo.
Y ademas algunos estan todavia con el chip del dinero gratis( tipos de interes) y la fiesta esa se ha acabado, no hay droga monetaria de momento y la incertidumbre es total.
Sí, totalmente de acuerdo. Lo que quería expresar, al hilo de los comentarios de @Ark46 y @Marcos_Torcal_Garcia, es que hay mucho desconocimiento respecto a la inversión (también la inmobiliaria).
Claro que sí Marcos, lo que ocurre es que los que yo he visto en YT o en anuncios(de cursos tipo: Forrese tocandose los cataplines, consiga la libertad financiera mientras ve “Salvame”) no me parece que sean los W. B. del ladrillo, son como toda la panda de vendehumos que te venden sistemas de especulación en bolsa. El movimiento se demuestra andando, y estos van al revés, sin tener una trayectoria notoria y contrastada como inversores sacan el conejo de la chistera.
Es que cuando veo gente que dice que compra un piso por 50.000 euros y lo alquila por 600…o que tiene rentabilidades netas de doble dígito con alquileres me tiro por el suelo de la risa.
Eso es. Pero yo quería indicar que incluso un inversor exitoso no tiene por qué escribir un libro que ayude a invertir bien. ¿Puede Ronaldinho enseñarte a jugar bien al fútbol? ¿O aprenderíamos más con Pablo Alfaro? Lo que está claro que alguien que se las dé que sabe mucho de fútbol estaría entrenando o jugando en primera división y no vendiendo cursos.
Elegir una formación o un maestro bueno es complicado. Invertir en acciones, invertir en inmuebles, vender productos… No es lo mismo que apretar tornillos o resolver algo matemático. Tienen mucho más de arte que de ciencia. Y complejidad, entendida en que no hay caminos directos y en que muchas veces las cosas son contra-intuitivas.
Entre todos los vende crecepelos puede haber cosas de mucha calidad (¡ojo! y sin necesidad de que sea un Warren Buffet) pero saber distinguirlo es complejo y tiene más de arte que de ciencia ;).
Y totalmente de acuerdo: si alguien te dice que obtendrás un 10% mensual…
Me acabo de comprar un piso para alquilar y estoy mirando otro en mi pueblo del suroeste de madrid , a 20 minutos en coche de madrid ciudad.
Por rentabilidad , me resultan más atractivos pisos de dos habitaciones y viejos. La diferencia de un alquiler de 700 a 1000 , es una gran diferencia en precio , y si está reformado , se tarda mucho en amortizar la reforma. Ahora estoy mirando uno de tres habitaciones por 120.000 que creo que me rebajarán , con un Ibi de 280 euros y 40 de comunidad.
Haciendo mis números me sale a 135000 totales con Iva y gastos de notaría , y un alquiler después de gastos e Ibi de 660 al mes , lo que me daría una rentabilidad de un 5,5% anual con el seguro de morosos.
Eso es lo mejor que encontré y con poco riesgo
Ten en cuenta que si ofreces pisos muy viejos y cochambrosos tienes un perfil de cliente acorde a lo que ofreces, que no te digo que lo hagas de una manera u otra, es simplemente para que lo valores, y por supuesto depende de lo que tu busques, yo por ejemplo prefiero ganar menos y ofrecer un piso que sea atractivo y confortable, gastando en lo que creo que haga mi piso goloso, y atraer a cierto tipo de gente(la que puede elegir piso y no está agobiada por la necesidad) y sobre todo que haya la mínima rotación posible y sea un inquilino a largo plazo, un inquilino problematico o brasas es una pesadilla.
Depende de la zona… En el barrio de Usera encontrarás mucho inmigrante precario , sudamericanos mayormente . Si te toca un perla te puede joder el piso , si este está reformado y no pagar . Pero para eso están los seguros de morosos :400 euros y te olvidas y si tarda un año o dos a cobrar y luego una mano de pintura y poco más .
En mi zona el perfil es gente joven obrera con un hijo o ni eso , por lo que prefiero pisos de dos habitaciones . Se vive bien y no es tan carp como las urbes , no hay protocolos de contaminación y lo alquilo sin amueblar , porque la gente mira el mínimo (700 euros ).
Tengo experiencia como arrendatario , con 20 años me compré un apartamento en el centro de Madrid qur alquilo desde entonces y aunque el perfil de inquilino es más alto , le saco 1005 euros con una comunidad de 150 euros (plaza garage , piscina y zonas comunes ) y aunque fue un pelotazo debido a la revalorización de la zona , veo más rentabilidad en pisos por mi zona. También alquile mi casa un año a un futbolista de Segunda , y fue una mala experiencia pese a que no tenía un mal poder adquisitivo .
Es mi conclusión , pisos baratos en zonas poco conflictivas , sin amueblar y con seguro de morosos.
Para mí esto sería un simil a las acciones que te dan un 9% de dividendo… Un piso en mejor ubicación será más caro y el % de rentabilidad no será tan alto, pero será mucho más seguro y es más probable que tenga incrementos más consistentes en el tiempo, tanto de cuota como de precio.
Vale, vale ya veo que has hecho la mili… 
.
Pensaba que era tu primera experiencia en el tema pisos.
Saludos.
PD: MI forma de plantear este negocio es la mía y la de mis circunstacias personales(solo tengo un piso y tiene hipoteca), y además aquí en Guipuzcoa el mercado es bastante particular, en ningún momento planteo que tenga que ser así o asao.
Eso es verdad, jetas hay por todas partes, lo unico que puedes hacer es reducir las posibilidades de que toque uno, pero eso no va al 100% claro.