¿Compraís un inmueble entre varios socios y os repartís la renta?
Hay múltiples posibilidades, una es la que dices. El reparto en ese caso suele ser un poco más para quien(es) busca el inmueble, un poco menos para quien sólo pone dinero.
Pero inmobiliaria es más, como bolsa. La bolsa tiene “n” posibles estrategias, y geografías, pues …
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¿Has calculado la rentabilidad aproximada de tus inversiones inmobiliarias? ¿Está en consonancia con la rentabilidad que anuncia Carlos Galán en la web de Libertad Inmobiliaria? Por cierto, imagino que la Rentabilidad Bruta no tiene en cuenta ni gastos de comunidad, ni IBI, ni seguro de hogar, ni seguro antiokupas …
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Pues como no tenga en cuenta esos gastos, que parece que no los tiene en cuenta, te pones en rentabilidades reales del 6-7% que es lo que yo esperaría y muy parecido a los que puedes obtener en la mayoría de los reits. Al final, me parece que son habas contadas.
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Si ya tengo el suelo y contrato a mi amigo el obrero, puedo hacerme una casa por 22.400? 
dónde hay que firmar?
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Con 22.400 no te da ni para reformar un piso ya construido.
La rentabilidad medida ¿Cuál? Sobre ¿fondos propios, valor activo, TIR,?
Carlos plantea comprar hipotecando, apalancado, es su método y me consta que tiene muchas propiedades, su método funciona.
Respuesta directa a tu pregunta: los rendimientos sobre valor del activo pueden ser esos o más, o menos. Los míos dependiendo del activo son, hoy, a veces superiores, otras inferiores.
La rentabilidad bruta es sin gastos.
Variables que afectan:
¿Qué buscas? Hacer patrimonio, mantener, tener flujo de caja, rotar inquilinos,…
¿En tu pueblo?¿Estás dispuesto a invertir a 8000 km?¿Y a 400?¿A asociarte con otros?
El mejor seguro antiokupas es una alarma conectada con la policía, mientras está la vivienda vacía. Por cierto el fantasma de la okupación es muy bueno para comprar casas y para vender publicidad la prensa; la realidad: es un fenómeno marginal en España. Con independencia de casos personales.
Si crees que es más rentable / cómodo un reit, es el vehículo que te aconsejo.
¿Cuánta gente tiene la disciplina de apartar 500 euros al mes, llueva o truene? Los que pagan hipoteca, suelen ser muy muy disciplinados (Aprox 96 de cada 100), incluso si es de segunda vivienda, si parte de esos “ahorros” me los paga un inquilino, estudiante, turista, o un negocio si es un local,…
La mayor parte de ellos, con cabeza, obtienen un bien pagando sólo una fracción.
Este debate está repetido, cada uno elige y decide. Si inviertes tiempo en aprender de bolsa y a veces pagas cursos, y también de arte, o de vino, o de ladrillos, puede que encuentres varios caminos, y puede (o no) que decidas diversificar.
Mi cartera tiene acciones, fondos, renta fija y variable, propiedades que alquilo y gestiono, otras que me gestionan, algunas que están en tránsito para ser vendidas, participo en grupos que compran y gestionan, obteniendo mayor porcentaje de los resultados (+ ó -) por ello y yo gestiono otros.
Cada uno da un resultado, mi pensamiento es simple ¿Obtengo lo suficiente para llevar la vida que deseo? Sí – sigue, No – cambia.
No me comparo con benchmarks en ninguna inversión, lo hice y era un ejercicio sin sentido para mi, no voy a meterlo todo a ETF referenciados, me gusta pensar, me gusta currármelo, obtengo para vivir como quiero y ahorrar un poco.
Hay personas que si ven a otro que está mejor que él, gana más, su coche es más nuevo, sufren.
Hay personas que necesitan superar determinadas marcas de rentabilidad, de altura, de velocidad, si no lo logran sufren.
Hay personas que se fijan sus objetivos personales y si no los alcanzan o superan, sufren.
Hay personas diferentes, con métodos diferentes, en este foro unos cuantos estamos también en el ladrillo directo, ¿Y?
Me gusta la diversificación, varios bancos, varias gestoras, varios ETF, … Y sigo dedicando tiempo a estudiar otras cosas, países, mercados, negocios, franquicias, en los que tal vez nunca entre, o sí.
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¿De que superficie?¿Nivel de acabados?¿Residencia permanente?¿Cabaña básica para un fin de semana de cada dos?¿En que país?
Con ese importe te puedes comprar activos bancarios, están anunciados, en determinadas poblaciones y rehabilitarlos.
Te respondo yo con uno de mis pisos. Éste lo compre para alquilar hace 2 años y medio, y te pongo los numeros antes de la subida que acabo de hacer a 700€ porque se me ha ido el inquilino. Con 700€ cambian bastante los numeros, se va a un 17.65% bruto y un 13.07% neto, pero ahira tampoco podría haberlo comprado por 38k. Y te digo que 700€ ha sido muy barato porque me llamaron muchísimas personas, hasta el punto de tener que quitar el anuncio después de 1 día y agobiarme muchísimo por las llamadas sin parar.
Y si te pones con turístico o alquiler por habitaciones los números se disparan. Este es un piso de alquiler a larga estancia.
¿Como compre un piso por 38k? Dedicando mucho tiempo a buscar hasta que di con alguien que tenia prisa por vender, no fue fácil, pero como éste hay más, no es fácil pero no es imposible.
Solo tengo 2, el otro es mi antigua vivienda, que no compré para alquilar, así que no es un buen piso de alquiler, pero me daba pena deshacerme de él por si volvíamos a vivir allí y lo alquilé. Esa sí sería una mala inversión para vivienda de alquiler con rentabilidad baja.
El problema es que luego tienes que invertir los otros 450K restantes y ya lo de encontrar otros 9 pisos por 50K por los que puedas cobrar 700 euros de alquiler no funciona
La no escalabilidad de esos “chollos” es un problema
En bolsa si puedes hacerlo
Y de todas formas siempre me pregunto sobre estos “cholllos” por los que sacas 700 de alquiler cuando la hipoteca al 6% son menos de 300 al mes
Al que quería vender seguro que le había salido mejor pedir una hipoteca inversa.
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La excusa de todos los que no baten al mercado
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No se si lo bato, al no mirarlo. Tal vez lo haga o tal vez no. Estoy seguro de que mi patrimonio crece por encima de la inflación cada año, que llevo unos cuantos que no trabajo, ni pago seguridad social de autónomo, ni cobro paro.
¿Cuál es tu excusa para seguir currando?
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¿Hablamos de yield bruto (ingresos/valor adquisición) o de retorno sobre el capital empleado (beneficio neto/capital propio aportado)?
¿Pisos que se venden por 100k, que con impuestos y demás historias se te planta en 120k y que se alquilan en 1000€ al mes?
Una ventaja que sí tiene el inmobiliario vs la bolsa es que que si 4 hermanos heredan unas acciones de cocacola que quieren vender rápido para trincar la pasta, las van a vender a precio de mercado. En el inmobiliario se hace el dinero comprando barato, no vendiendo caro.
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La misma que la de todo el mundo
Ganar dinero
¿Pero en los cursos esos te explican lo de ir a los tanatorios buscando a los 4 hermanos o cómo se hace?
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Es una tan válida como la del que alquila o compra y vende para ganarlo. Lo claro es que la pasividad total no existe, requiere tiempo y cerebro, cuanto más del segundo mejor pago por unidad del primero
Paciencia, contactos, abogados, agentes inmobiliarios, si quieres más detalles en los cursos te lo explican. Si mi experiencia vale de algo, siguiendo el método se obtiene el resultado.
La escalabilidad se consigue haciendo y manteniendo la red de contactos, y que los propios APIs o agentes inmobiliarios te llamen cuando tienen en cartera un piso con las características que daben que buscas. Yo no estoy ahí, porque tampoco me he puesto, ahí si que hay que dedicarle tiempo al principio, pero los que tienen muchas viviendas en alquiler así lo hacen.
En realidad te llaman para ofrecerte el que ellos no se quedan, que es el bueno de verdad😂