Pensaba que era un video de Pantomima Full
Location 
, location , location ! Diría Steve Ballmer
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Yo a ese señor no le compro ni un Chupa Chups.
Pues será interior pero se ve grande. O eso o son unos genios con el uso del gran angular.
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Me encantaría conocer al perfil de persona que se compra eso. ¿Quién tiene 1 kilotón de € y se los gasta en vivir en semejante 
? Es que no me entra en la cabeza, es imposible que alguien compre eso a ese precio. Para mi lo más racional es que en un año no lo vendan ni pa’ tras y tengan que bajarlo un 40%, y aún así se me hace caro.
Empresa, reforma y alquiler a precio de oro a estudiantes de muchas pelas y trabajadores jóvenes recién llegados a Madrid de muchas pelas, a los que puedes sacar un dineral por ese alquiler. Todo para al final tener una rentabilidad nada impresionante. Antes con el crédito barato tenía más sentido, ahora no sé.
Sinceramente, creo que la gente de “pelas” de Madrid que piensen en gastarse ese dinero, acuden a otras zonas, los famosos PAUs o urbanizaciones de lujo cercanas, pero a saber.
Un amigo me ha explicado que lleva unos años comprando un piso por año. De los baratos, pero aún así…
Le pedí que me explicara el truco, y me dice que pide un préstamo personal por el valor casi total del piso. Que calcula la duración del préstamo para que la cuota sea la mensualidad del alquiler, y se tiene que poder pagar en 3-4 años.
Me dijo también que calcula la rentabilidad sobre lo que él pone de su bolsillo. Es decir, si ha puesto 10.000€ calcula la rentabilidad con ese dato, no con lo que cuesta el piso realmente.
Entiendo que esto viene de cursos de esos de inversión inmobiliaria. Pero vosotros lo veis correcto? Así sí que salen los números…
Piso de 60.000 eur. Supongamos que él pone 10.000 eur (que se van en gastos y alguna mínima reforma, aunque sea pintar).
Un préstamo de 60.000 eur a pagar en 4 años salen más de 1.400 eur/mes.
¿Los pisos de 60.000 eur se alquilan por 1.400 eur al mes?
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No, hablamos de pisos de 45.000 euros máximo. Supongo que sí que pone 10.000 o así. Se alquilan por unos 400-450€. Él calcularía su rentabilidad sobre la inversión de 10000€
Es verdad que me ha dicho que los números le daban mucho más antes de la subida del Euribor, y con sus primeros pisos de 30.000€ de la Sareb o similar
Hay gente que hace esto pero alquilando por habitaciones. En la obra inicial lo que suelen hacer es acomodar el salón como otra habitación.
He visto algunos números y las cuentas pueden salir siempre que sepas comprar, tengas gente de confianza para hacerte la obra y estés muy pendiente para selecionar inqulinos, cobrar, gestinar impagos, etc.
He hecho un par de cálculos y he visto que con los tipos de interés como están ya no dan los números, si das una entrada bajita. Aún así, voy a poner el caso real de la inversión que podría hacer mañana mismo. Finca del 2009 de la Sareb, todo nuevo a estrenar aunque sea “viejo”.
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Coste compra + puesta a punto: 50.000€
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Alquiler bruto: 5040€ mínimo. Quizá algo más, por el parking.
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IBI + basuras + comunidad: 1020€ aprox.
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Rentabilidad bruta 8% si calculo sobre el coste. Está ahí-ahí para pensarse si merece la pena contra high yielders como BATS.
Si en cambio hago como mi amigo, y calculo la rentabilidad sobre lo invertido (30.000€ de mi bolsillo, 20.000€ financiado), la rentabilidad bruta es de un 13,4%. Según mis cálculos de un préstamo al 6%, de 5 años de duración, la mensualidad del inquilino cubre los gastos y el préstamo, y luego ya es todo “dinero limpio”. No sé si te puedes deducir los intereses ni otras implicaciones fiscales, hablo de datos brutos.
¿Qué, voy corriendo a pedir la nota simple?
Todo el Excel de esos ejemplos se cae por tierra a la que se está un mes sin alquilar.
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A mi lo que me sorprende es que les salgan tantas oportunidades. Yo hace poco cerré una operación muy exitosa. Desde mucho antes de cerrarla, estaba buscando la siguiente, y buscando muy activamente con mis socios, quidicir, unas 15 inmobiliarias con las que teniamos contacto, despacho, buscando nosotros libremente por internet más anuncios. De momento no hemos encontrado nada interesante, nada.
Operaciones buenas hay, y muchas, pero… cuántas? Cuántas puedes encontrar? Claro, si te vas a pisos SAREB sin más, encuentras algo, pero para la rentabilidad que te dan es más comoda y rentable la bolsa.
PD: aún no he visto a nadie que me comente como le queda la rentabilidad tras aplicarle un incidente de vulnerabilidad de la 11/2020, que a nadie le pasa porque todos eligen muy bien a los inquilinos, pero son como las meigas
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Parecen taxistas hablando de quien sacó el viaje más largo y se fue antes a torrar.
Las ideas de muchos políticos para ayudar a los inquilinos en realidad empeorarán las cosas,
TODA UNA GENERACIÓN de inquilinos se está arrancando los pelos. En todo el mundo rico, desde Estados Unidos hasta Nueva Zelanda, millones gastan más de un tercio de su ingreso disponible en alquiler. La presión se extiende desde las socialdemocracias que valoran los fuertes derechos de tenencia hasta los países anglófonos que prefieren ser propietarios de vivienda, y en su mayoría está empeorando. La buena noticia para los inquilinos ansiosos es que están ganando una voz más fuerte a medida que aumentan sus números. La mala noticia es que los activistas y los políticos se centran principalmente en el tipo equivocado de soluciones a sus problemas.
El siglo XX vio un aumento asombroso en la propiedad de la vivienda. En 1920, alrededor del 20% de los británicos eran propietarios de su propia casa; en 2000, el 70% lo era. Muchos países anglófonos siguieron un camino similar. Incluso en países menos apegados a la idea de poseer, el alquiler privado se volvió menos común después de un auge de la vivienda social.
La historia en el siglo XXI ha sido diferente. Rod Hick, de la Universidad de Cardiff en Gales, calcula que en países como Gran Bretaña, Dinamarca, Irlanda, Nueva Zelanda y España, las tasas de propiedad de vivienda cayeron diez puntos porcentuales en la década más o menos hasta 2018. Los datos sobre el alquiler son irregulares. Pero las cifras de la OCDE, un club de países ricos, muestran que ha habido un cambio hacia el alquiler en la mayoría de los países ricos desde 2010. Un sector privado de alquiler más grande probablemente llegó para quedarse, predice Peter Kemp, de la Universidad Británica de Oxford.
Uno de los cambios más dramáticos se ha producido en Gran Bretaña. Una quinta parte de la población alquila ahora de forma privada, frente a una décima parte a principios de la década de 2000, un aumento de más de 6 millones de inquilinos. Fue un banco británico, Halifax, el que acuñó el término “renta generacional” en 2011. Pero los millennials británicos, nacidos entre 1981 y 1996, no eran especiales. Un mercado laboral debilitado, los altos precios de la vivienda, el aumento de los alquileres y las normas hipotecarias más estrictas dejaron a muchos jóvenes menos capaces de pagar una primera propiedad.
Las presiones sobre el empleo y la vivienda se han aliviado un poco. La Generación Z, que incluye a los nacidos entre 1997 y 2012, ahora gana mucho más que los millennials a la misma edad. El enfriamiento de los mercados inmobiliarios puede estar ayudando a algunos millennials a obtener su primer juego de llaves, aunque a menudo con la ayuda de mamá y papá. Pero otros permanecen estancados. En Gran Bretaña, la mitad de los inquilinos tienen ahora más de 35 años. Lo que en muchos lugares se consideraba el sector de los jóvenes y los peatones es cada vez más el hogar de familias y ancianos. Los políticos están empezando a preocuparse por la próxima ola de inquilinos jubilados.
Los alquileres han aumentado particularmente en los últimos tres años, impulsados por los trabajadores que regresaron a las ciudades después de la pandemia y por el aumento de los salarios, incluso cuando la oferta de propiedades sigue siendo limitada. Las altas tasas de interés han reducido los niveles de construcción, que ya eran inadecuados. Las viviendas iniciadas en Suecia disminuyeron un 50% en el primer trimestre de 2023. Y las reglas de préstamo siguen siendo estrictas.
Algunos inquilinos se quejan de inseguridad y condiciones sórdidas. Pero el mayor problema, particularmente para aquellos con bajos ingresos, es la asequibilidad. La definición de “inasequible” está abierta a debate, pero la OCDE y otros comúnmente se enfocan en viviendas que representan más del 30% del ingreso bruto o, alternativamente, el 40% del ingreso disponible (es decir, ingresos después de impuestos y cargos de seguridad social). En 2022, a casi la mitad de los hogares estadounidenses en el sector de alquiler privado se les cobraba más del 30% del ingreso bruto, según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard en Estados Unidos. Ese fue el nivel más alto registrado, y aumentó en 2 millones.
en tres años. En todo el mundo rico, los alquileres al 40% o más del ingreso disponible son comunes (ver gráfico). Y esos datos pasan por alto los grandes mercados negros, donde los subarrendamientos no cumplen con las regulaciones, en países como Suecia y Alemania.
Los altos alquileres no solo aligeran las billeteras de las personas. Un mercado de alquiler disfuncional puede dificultar que las personas de bajos ingresos obtengan buenos empleos. El metro de Estocolmo forma parte de una de las mejores redes de transporte público del mundo. Sin embargo, una de cada cinco empresas dice que los altos costos y la escasez de viviendas asequibles dificultan la contratación de trabajadores jóvenes. Lucas Persson, un joven de 28 años que trabaja en un grupo de expertos, dice que muchos de sus amigos han considerado abandonar la ciudad. Spotify, un negocio sueco de transmisión de música, ha calificado el mercado de alquiler roto como una barrera para la expansión.
Muchos de los que defienden la causa de los inquilinos eligen culpar a los propietarios—o como algunos activistas los llaman, “parásitos sociales”. La necesidad de controlar los precios a menudo resulta. En 2022, el gobierno escocés introdujo una congelación de los alquileres. Sadiq Khan, el alcalde de Londres, siempre ha querido hacer lo mismo. Las ciudades de Francia y Alemania han endurecido los controles de alquiler en respuesta a la creciente asequibilidad. Los Verdes australianos dicen que una congelación de los alquileres frenaría a los “magnates inmobiliarios adinerados”.
En Estados Unidos, durante mucho tiempo ha habido controles de alquiler para los inquilinos existentes en Nueva York y San Francisco. En los últimos años, Oregón y California han aprobado leyes estatales; desde 2023 Michelle Wu, alcaldesa de Boston, ha estado tratando de seguir su ejemplo.
El atractivo de todo esto para los políticos es bastante obvio, dice el profesor Kemp. Los propietarios son impopulares (Joe Biden ha asegurado a los votantes que los “tomará medidas enérgicas”). Así también, en muchos lugares se está construyendo casas. Por el contrario, los controles de los alquileres a menudo atraen un amplio apoyo: después de todo, ¿quién está en contra de los alquileres más bajos? Aún mejor, no le cuestan nada al gobierno por adelantado y se pueden configurar de un plumazo.
Los economistas objetan. Los controles de alquiler se hicieron populares por primera vez después de dos guerras mundiales, una época en la que los inquilinos eran un gran bloque de votantes. Milton Friedman atacó los controles en un ensayo en 1946, advirtiendo que darían como resultado la “asignación aleatoria y arbitraria del espacio, el uso ineficiente del espacio y el retraso de las nuevas construcciones”. Los economistas liberales consideran los controles como una política zombie.
Ninguna ciudad de hoy demuestra mejor las distorsiones de las que advirtió Friedman que Estocolmo. Sobre el papel, el sistema de controles de alquileres de Suecia, el hyresreglering, es el más estricto del mundo. Un poderoso sindicato de inquilinos negocia con los propietarios, manteniendo los alquileres hasta un 50% por debajo del mercado. En la práctica, mucha gente sale perdiendo. Los suecos deben unirse a las listas de espera para un apartamento de alquiler controlado: en el centro de Estocolmo, la espera promedio es de 20 años; en toda la ciudad es aproximadamente la mitad. Muchos de los que llegan al frente de la cola tienen más de 50 años y son dueños de una casa. Los jóvenes suecos a menudo tienen que soportar costosos subarrendamientos acordados debajo de la mesa, lamenta el Sr. Persson.
Aquellos que tienen la suerte de tener un piso se niegan a mudarse. Las familias inventan formas ingeniosas de pasar contratos a parientes lejanos. Si una pareja es tan audaz como para querer más espacio para los niños, debe diseñar una compleja cadena de intercambios. O recurrir a sobornos. En 2021, un caso judicial reveló que una mujer pagó SKr2.4m, o $220,000, por un contrato en el mercado negro para un apartamento en Ostermalm, una parte elegante de Estocolmo.
“El sistema de colas asigna apartamentos escasos a suecos ricos de clase media alta, mientras que aquellos que los necesitan viven en alojamientos de mierda e inciertos fuera de la ciudad”, dice Brett Christophers, geógrafo de la Universidad de Uppsala en Suecia. A los suecos les gusta pensar que su enfoque es justo y progresista. Pero a los inmigrantes les va peor de todo porque les resulta más difícil navegar por el sistema, según Fredrik Kopsch, de la Universidad de Lund, también en Suecia.
No todas las formas de control de alquileres son igualmente dañinas—y su impacto depende de dónde y cómo se implementen. Una de las razones por las que la idea nunca muere es que los proponentes la siguen adaptando. Las políticas más destructivas ven las rentas limitadas artificialmente o congeladas a un nivel fijo. La mayoría de los gobiernos hace tiempo que los abandonaron. Pero de vez en cuando uno está lo suficientemente loco como para intentarlo de nuevo, como las autoridades de Berlín en 2020 y Escocia en 2022.
Más comunes ahora son los controles que buscan limitar los aumentos de alquiler dentro de los arrendamientos, por ejemplo, a un porcentaje fijo por encima de la inflación. La idea detrás de esto es que los propietarios y los inquilinos no siempre tienen el mismo poder de negociación, por lo que, en teoría, los propietarios pueden estafar a los inquilinos aprovechando los altos costos de mudanza. Sin embargo, si tales políticas crean una brecha entre las rentas controladas y de mercado, seguirán alentando a los propietarios a no invertir en sus propiedades y a los inquilinos a no mudarse.
En Boston, la Sra. Wu propuso un límite anual a los aumentos del IPC más el 6%, un nivel que pocos propietarios intentarían superar. Pero el problema es que una vez que los políticos tienen control sobre los precios de los alquileres, se sienten tentados a seguir presionándolos, lo que complica el mercado. En Alemania, las recientes medidas restrictivas han hecho exactamente eso, según Stefan Kofner, de la Universidad Görlitz del país. En Suecia, el costo de los apartamentos de alquiler controlado cayó muy por debajo de los alquileres de mercado hace mucho tiempo.
Los controles de precios pueden actuar como un trinquete: fáciles de apretar pero muy difíciles de relajar. El parlamento de Suecia ha debatido reformas durante años; en 2021, una modesta propuesta ayudó a provocar la caída de un gobierno. Si la preocupación es proteger a los inquilinos de la especulación, los países anglófonos deberían mejorar la capacidad de los inquilinos para apelar contra aumentos superiores al mercado o desafiar el mal comportamiento.
Los controles de alquiler son más dañinos cuando la oferta es limitada y la demanda es alta, lo que aprieta a quienes buscan un lugar para vivir. El hyresreglering está fallando en parte porque los municipios ricos de la ciudad se han resistido cada vez más a la construcción de nuevos edificios, dice el Sr. Kopsch. Los zurdos estadounidenses hablan soñadoramente de Viena, donde el 80% de los habitantes de la ciudad viven en bloques de apartamentos de alquiler controlado. El año pasado, el New York Times incluso lo calificó como una “Utopía de inquilinos”. Pero las leyes de planificación de esa ciudad han facilitado durante mucho tiempo seguir agregando bloques de apartamentos y, en cualquier caso, su población apenas ha aumentado desde la segunda guerra mundial. Ver los controles de alquiler al estilo de Viena como la respuesta a los problemas en Manhattan pierde sentido.
Los fundamentos del cambio
Sin embargo, una ciudad ofrece un buen modelo para ayudar a los inquilinos. De manera frustrante, sus lecciones están siendo ignoradas. En 2016, Auckland, en Nueva Zelanda, que tenía algunas de las viviendas menos asequibles del mundo, aprobó una ley que permitía un desarrollo más denso en tres cuartas partes de los terrenos residenciales. Los legisladores querían especialmente fomentar más apartamentos a poca distancia del centro de la ciudad, el transporte público o las zonas comerciales.
Siguió un auge inmobiliario: se agregaron 44.000 viviendas en siete años, lo que equivale a alrededor del 8% del stock actual. Un nuevo estudio de Ryan Greenaway-McGrevy, de la Universidad de Auckland, estima que las casas adicionales han mantenido los alquileres casi un 30% por debajo de donde de otro modo habrían estado. En 2021, Jacinda Ardern, entonces primera ministra de Nueva Zelanda, aprobó una ley que empujaba a otras ciudades a seguir el ejemplo de Auckland. Pero el progreso se ha estancado. En todo el mundo, la única forma en que los inquilinos obtendrán un mejor trato es que las ciudades habiliten más edificios. En Estocolmo, el señor Persson no es optimista. En unos años espera conseguir un piso de alquiler controlado en Rinkeby-Kista, un suburbio que lucha contra la delincuencia y que se encuentra a 12 km de la ciudad
El artículo “Generation rent goes global” de The Economist del 1 de junio de 2024, aborda la problemática global de la asequibilidad de la vivienda y la ineficacia de las soluciones políticas actuales. Aquí se resumen los puntos más importantes y las ideas principales:
Aumento del costo del alquiler:
- En muchos países ricos, una gran parte de la población gasta más de un tercio de sus ingresos disponibles en alquiler, una tendencia que está empeorando. Esto afecta tanto a las democracias sociales con fuertes derechos de los inquilinos como a los países anglófonos que prefieren la propiedad de la vivienda oai_citation:1,Generation rent and the financialization of housing: a comparative exploration of the growth of the private rental sector in Ireland, the UK and Spain oai_citation:2,What Are the Long-run Trade-offs of Rent-Control Policies?.
Declive en las tasas de propiedad de vivienda:
- Las tasas de propiedad han disminuido significativamente en las últimas décadas. En países como Gran Bretaña, Dinamarca, Irlanda, Nueva Zelanda y España, las tasas de propiedad de vivienda cayeron en diez puntos porcentuales hasta 2018. El sector del alquiler privado ha crecido considerablemente en estos países oai_citation:3,Generation rent and the financialization of housing: a comparative exploration of the growth of the private rental sector in Ireland, the UK and Spain.
Impacto de los controles de alquiler:
- Los controles de alquiler, aunque populares políticamente, pueden tener efectos adversos. Pueden reducir la oferta de viviendas y deteriorar el mantenimiento de las propiedades de alquiler. En Suecia, los estrictos controles de alquiler han generado largas listas de espera y un mercado negro para los contratos de alquiler, afectando desproporcionadamente a los jóvenes y personas de bajos ingresos oai_citation:4,What Are the Long-run Trade-offs of Rent-Control Policies? oai_citation:5,Chapter 7 Housing policy | Lectures on housing economics: A European text.
Problemas de asequibilidad e inseguridad:
- La principal preocupación de los inquilinos es la asequibilidad. En Estados Unidos, casi la mitad de los hogares en el sector de alquiler privado paga más del 30% de sus ingresos brutos en alquiler. Este problema es común en muchos países ricos y se ve agravado por mercados de alquiler disfuncionales que dificultan el acceso a buenos empleos para quienes tienen bajos ingresos oai_citation:6,What Are the Long-run Trade-offs of Rent-Control Policies?.
Soluciones políticas alternativas:
- En lugar de controles de alquiler generalizados, se sugiere mejorar los derechos de los inquilinos para impugnar aumentos de alquiler excesivos y asegurar mejores condiciones de vivienda. Esto ayudaría a evitar distorsiones en el mercado de alquiler y a proteger a los inquilinos sin reducir la oferta de viviendas oai_citation:7,Generation rent and the financialization of housing: a comparative exploration of the growth of the private rental sector in Ireland, the UK and Spain oai_citation:8,What Are the Long-run Trade-offs of Rent-Control Policies?.
Estos puntos destacan la complejidad del problema y la necesidad de políticas más efectivas y equilibradas para abordar la crisis de la vivienda sin causar efectos secundarios perjudiciales. Para más detalles, puedes consultar las fuentes utilizadas: The Economist y otros estudios sobre políticas de vivienda y sus impactos oai_citation:9,Generation rent and the financialization of housing: a comparative exploration of the growth of the private rental sector in Ireland, the UK and Spain oai_citation:10,What Are the Long-run Trade-offs of Rent-Control Policies? oai_citation:11,Chapter 7 Housing policy | Lectures on housing economics: A European text.
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Yo a pesar de que no tengo pensado invertir en ningún inmueble más por el momento sigo suscrito a algunas búsquedas de idealista.com, más que nada porque me gusta mirar pisos, es como un hobby. Y no he notado una subida de precios en Barcelona, más bien moderación respecto a hace un par de años.
Recuerdo que en el 2008 muchos periódicos siguieron diciendo que la vivienda subía sin parar hasta bien entrados en la gran recesión y a pesar de que se notaba ya una gran caída en los precios de venta desde muchos meses antes. No sé si es porque son lentos, porque las estadísticas que usan no son fiables o si es por algún interés.
Sin ir más lejos tengo una cuenta en Bankinter en la que te permiten añadir tus inmuebles y te dan una valoración automatizada de los mismos. La valoración del piso que compré hace tres años es de un 35% más que su precio real de compra sin pedir ningún detalle sobre si está reformado o no, así tal cual en base a sus “algoritmos”. Hago una búsqueda rápida en idealista por el mismo barrio para pisos de un tamaño similar y los precios de salida son parecidos a hace tres años, ni de coña han subido un 35%.
Tengo la sensación que intentan generar sensación de prosperidad.
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En Cataluña han espantado la inversión y hay una caída lenta y silenciosa de la actividad económica, pero ponte a buscar alquiler y luego me cuentas.
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“Según el economista Gonzalo Bernardos” 
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Alguien los conoce, o mejor aún, ya lo ha probado?