En intereconomia publican cada semana nuevas inversiones.
Sobre el papel todo parece perfecto…luego en la realidad no lo se.
No he invertido ahi.
En españa se ha convertido en un mal negocio.
Y para la gente legal, el problema se agraba para ambos lados.
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Poca,poca…
S2
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Buenas,
Un compañero de trabajo en quien confio me ha propuesto/comentado lo siguiente…
Tiene en propiedad un apartamento que tiene alquilado y cuya alquiler esta indexado (no se como es en España pero en Belgica sube cada año en base a un indice y al certificado energetico). El precio del alquiler casi cubre la hipoteca (al final de año ha de poner 200 euros de su bolsillo).
Me comenta que si le doy el dinero que el puso para la entrada mas la inflacion de estos años y me hago cargo de la hipoteca podria quedarme el piso.
El piso es del 2014 y esta nuevo, la zona es excepcional y he visto lo que cobra de alquiler y la cuota de la hipoteca…no me ha sabido decir lo que paga de gastos de comunidad del condominio pero eso no seria dificil de ver.
He hecho el calculo y poniendo 130000 euros me haria con un piso cuyo valor en 2023 (no de mercado sino de tasacion) es 280000, ese precio aproximado tambien es el que veo cuando aplico los valores en las webs de
A mi a priori me parece bonito, pongo el dinero y espero 15 años a que el piso sea mio pero es tan bonito como parece? Se que he de tener en cuenta derramas, cambio inquilinos…pero creeis que realmente es una buena inversion para mi?
Esta conversacion ha sido durante el cafe y hemos quedado en un “ya hablaremos” yo por mi parte entiendo que no me volvera a mencionar el tema cuando haga sus numeros (el tio no es tonto para nada) pero por saber vuestra opinion…
Saludos.
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Quizás lo que vaya a decir sea una tontería.
Pero si te vende el piso por 130.000€ y dices que vale 280.000€, lo tendrías tan sencillo como esperar a que le venciera el alquiler al inquilino y revender el piso a los 280.000€.
Un saludo
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Una pregunta que se me ocurre así de primeras es, ¿por qué quiere vender el piso? ¿es un vendedor forzado, necesita el dinero líquido?
La segunda sería, ¿hay una serie de gastos previstos en el futuro cercano para remodelar o renovar el apartamento?
Pero sobre todo, yo intentaría contestar la primera pregunta con el 100% de fiabilidad. ¿Por qué quiere vender?
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Y pagar la hipoteca que quede, no?
Calcula la rentabilidad neta (ingresos por alquiler menos gastos de explotación, financieros e impuestos) en base a los 130.000 euros que deberías poner de tu bolsillo y ya te saldría.
El piso que tengo en ese plan me está dejando cerca de un 9% neto. Por menos de eso creo que no me meto en el fregao de alquilar.
Quiere irse del pais…el tema es un poco mas complicado y lo he intentado simplificar demasiado. Su empresa tiene la vivienda y la mia se haria cargo de la hipoteca y con el piso. Por otro lado esos 130K o gran porcentaje de ese dinero no apareceria en ningun papel, no se si me explico.
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Exacto…
No hay que darle vueltas. Si es correcto que el piso vale 280.000 y tu lo compras por 130.000 es muy buena jugada. Que lo quieras para alquilar, para vender o para quedártelo es irrelevante.
Ahora bien, hay que tener claro que el piso vale 280.000 (que en menos de tres meses lo puedas vender por ese precio sin despeinarte). Y que no el precio sea 130.000 euros, y no haya sorpresas o gastos por ahí ocultos como tasas, impuestos, cargas, etc… O alguna cosa rara tipo ocupas, o alguna otra obligación legal.
Gracias, creo que tienes razon y los problemas pueden venir por ahi…me informo mejor y os digo algo.
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El piso se esta comprando por 130 mas la hipoteca que le quede. Y la suma de ambas cantidades si no es 280 seguro que se acerca mucho.
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Compras un bien (un activo) y un pasivo.
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No acabo de entender la operación @DropoBelga, ¿cuánto queda de hipoteca? Porque si 130.000 + la hipoteca se acerca al valor actual de la vivienda, no veo el chollo por ningún lado.
Por otro lado, si le pagas los 130.000 eur en “B”, ¿cual sería el precio de compraventa en escritura?. Si hay mucha diferencia entre el precio en escritura y el valor real de la vivienda, puedes dar por seguro que recibirás una cartita no amistosa del equivalente a la Agencia Tributaria en Bélgica.
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Hola @Bass,
Gracias por tu aportacion…
Pues tienes razon, con ese dinero (130K) yo tambien podria acceder a una hipoteca de una propiedad similar y alquilarla yo mismo y sin tanto lio.
Eso mismo me ha dicho el contable…
Vaya que no sigo con ello muchas gracias por las aportaciones y los puntos de vista, para mi la operacion parecia buena pero despues de mirar y de vuestros inputs, nada de nada…
Muchas gracias a todos.
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Yo he tratado bastante la inversión inmobiliaria y personalmente tengo algunas inversiones: Ahora mismo no invertiría en vivienda ni con un palo. Estoy convencido de que vamos hacia un infierno regulatorio que se va a comer los beneficios y va a complicar mucho la relación entre propietario e inquilino.
La única opción que veo para invertir actualmente es la de acumular en espera de un cambio regulatorio que permita desahuciar en un periodo más o menos razonable cuando tienes impagos.
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Quizás me podáis iluminar porque estaba pensando invertir en vivienda para alquilar pero no consigo que me salgan unos números decentes.
Veo viviendas de unos 100.000 que se podrían alquilar por en torno a 500€ mensuales.
El primer problema es que una vivienda de 100k se convierte en una vivienda de 111K ene l momento de la escritura. Es decir, arrancas con una perdidas de más del 10% por todos los gastos que conlleva.
Estimo que podría ingresar unos 5000€ netos anuales ya descontados gastos lo que a groso modo me da una rentabilidad del 4,5%.
Esto suponiendo que siempre esté alquilado y que no haya impagos. A la vuelta de 10 o 15 años el piso habrá subido (o bajado) de valor pero lo que es seguro es que necesitará invertir para su reforma.
Si lo llevo a la comparativa con valores no es difícil obtener ese 4,5% en dividendos con las siguientes diferencias:
- El gasto del broker no es comparable con el ITP y gastos de notaría, registro etc etc
- Tendría mucha más liquidez.
- Al cabo de los años el valor de las acciones habrá subido (o bajado) al igual que ocurre con la vivienda.
- No hay riesgos de impagos ni quebraderos de cabeza.
- La fiscalidad es más benevolente con las acciones.
Tengo un amigo que me insiste en que hay que invertir en vivienda apalancado ya que las deducciones de los intereses te ayudan a ganar rentabilidad, pero por mas que echo números no me salen.
Os agradecería que si alguien tiene información, algún video o algo que aclare los entresijos de la inversión inmobiliaria me lo pase, ya que estoy seguro de que se me escapa algo.
Muchas gracias
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No se te escapa nada, compañero.
El tema es que estamos acostumbrados a ver conocidos y familiares invertir con esos números comprando siempre a precio de mercado. De esta manera, la rentabilidad es muy pobre por no comprar barato o bien porque el inmueble está en un sitio más ‘seguro’ como primera linea de playa o buen barrio.
Los que se dedican como negocio y apuntan al 10% de rentabilidad lo hacen remangándose las mangas y trabajándoselo mucho: muchas visitas a inmobiliarias, ver muchos antes de comprar, pisos de herencias, subastas, gestionar una desocupación, pisos sin ascensor, barrios no premium… Y una buena negociación de la financiación.
En fin, al final es como cualquier inversion. Hay que seleccionar bien el activo y aceptar un poco más de riesgo junto con experiencia.
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Yo saque en su dia los numeros muy finos, antes de vender mi antiguo piso
Para sacar una rentabilidad decente, deberias cobrar esos 500€, pero costarte el piso 50/60k maximo
Pero eso es muy complicado (casi imposible). En mi zona unicamente, segundos y terceros si ascensor en zonas “regulinchis”
Siempre he leido que no debes comprar para alquilar en zonas donde tu vivirias sino los numeros no salen
Finalmente despues de vender mi piso, reforce mi cartera sobreponderabdo los reits: O, SPG, VICI, AMT, OHI, MRL, y eso se ha convertido en mi inversion inmobiliaria
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