Invertir en inmuebles

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Varias cosas:

  • Dependerá de la zona, pero por lo general diria que un piso de 100k que se alquile por 500€ no se va a revalorizar mucho más que la inflación.

  • El mio ingresa unos 6600€ brutos anuales y de rendimiento neto quedan en torno a 4000€.

  • Si no es apalancado, ni me planteo invertir en ladrillo. El apalancamiento barato y a muy largo plazo diria que es de las mayores ventajas que tiene el inmobiliario.

  • Los costes de mantenimiento existen. Cuando menos te lo esperas te sale una derrama.

Es una forma de diversificar la cartera, pero está llena de inconvenientes.

Como te ha comentado el compañero de arriba, las buenas rentabilidades del inmobiliario requieren de conocer el sector, bajar al fango, ser un poquito pirata y gustarte mucho “tratar” con la gente.

Si solo pudiera elegir una de dos, a día de hoy me quedaba con las acciones de cabeza.

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Y para eso me quedo con un reit.

Creo que es la única manera de mejorar los números.

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Vale que con Realty Income asumes bastante riesgo divisa, pero los dividendos mensuales es lo más parecido a tener un inmueble en alquiler, sin que te llame el CEO de Realty porque a un piso se le ha estropeado la caldera.

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Como inversiones a L/P yo creo que no hay que olvidar que a partir del 2025 ya no se podrán subir los alquileres según el IPC.

Pero tus costes asociados a ese alquiler si que podrían seguir subiendo. En estos costes incluidos impuestos, que ya nos están avisando que vienen más curvas todavía.

A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice para la actualización del precio de los alquileres, que tendrá como objetivo actualizar todas las rentas. Este nuevo índice se espera que sea más estable y que marque un crecimiento inferior al del Índice de Precios al Consumo (IPC).

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En mi opinión tu amigo tiene razón, o encuentras un chollo o el apalancamiento es lo único que puede hacer interesante la operación, de forma que estás ganando “algo” de rentabilidad de un capital que no tienes No obstante esto también se puede hacer en un broker pero claro es más difícil de entender que el inmobiliario.

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Pero el broker no te presta la pasta al 2,5%, y no te puedes deducir los costes de finaciacion, a diferencia del inmobiliario.

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Es que la inversión inmobiliaria se basa en comprar bien. Si compras normal o compres mal, no hay negocio. El mercado de inversión en inmuebles tiene cosas malas y cosas buenas, y una de las buenas es que es un mercado completamente opaco (es decir, si no lo has estudiado no puedes tener información suficiente como para tomar decisiones).
Todo esto, si lo unimos a que cada vez está más regulado, hace que la inversión sea muy complicada hoy en día, salvo que sepas que estás comprando MUY por debajo del mercado.
En mi opinión, salvo un importante cambio regulatorio, hoy en día no se puede invertir en vivienda. Mi foco está actualmente en otro tipo de bienes, como solares, locales o garajes, que no se ven afectados por la ley de vivienda, pero donde se necesita una mayor inversión y también mayores conocimientos del mercado (pero menos competencia)

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Por lo que yo he visto, no se te escapa nada. Yo cuando he buscado para invertir de un modo similar ni siquiera he encontrado para obtener un 4,5, siempre más cercano al 3,5 o 4.

Como bien dices, todo ello partiendo de la base de que todo salga bien. Unos malos inquilinos y te destrozan los números.

La trampa, por otro lado, y por así decirlo, está en la revalorización del inmueble, dado que si se revaloriza todos los años, habría que sumar esa revalorización al rendimiento.

En muy resumidas cuentas, yo únicamente he visto en mi entorno buenas inversiones en inmobiliario en situaciones muy muy muy especiales, y casi siempre con inmuebles que no llegan al mercado, ya sea por desconocimiento o, casi siempre, por necesidad.

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Creo que me pierdo … ¿a qué deducciones se refiere?

Un saludo.

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A que para calcular el rendimiento neto se descuenta el pago de intereses de la hipoteca.

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Te puedo contar mi experiencia:

Desde 1995 hasta 2022 he tenido un piso en alquiler. Durante esos años he sufrido inquilinos de todo tipo, desde el profesional moroso hasta el que sufre una debacle en el negocio y se queda insolvente dejándome casi un año sin pagar y un ronchón en deudas de casi 1000 euros; también inquilinos que pagaban religiosamente. En 2022 lo vendí, en 2023 tuve que pagar un IRPF por el de 23000 euros. Hasta ese año el rendimiento neto era del 2,7% sobre el precio de venta. Del neto obtenido por la venta aproximadamente la mitad lo invertí en REIT americanos diversificados, con la otra mitad pude prestar a mi hija sin intereses un dinero para poder reformar su vivienda habitual y me quedé liquidez en una cuenta de alto rendimiento que me genera 600 euros al año. Lo que invertí en REIT me genera neto en dividendos mas de lo que obtenía con el alquiler. En resumen, sigo con la misma renta, he podido ayudar a mi hija y mantengo un colchón de liquidez para imprevistos que no tenía antes y me genera al año el equivalente a un mes de alquiler…

Edito: Y sin quebraderos de cabeza…

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Pues creo que esta mañana tengo que estar mas espeso de lo acostumbrado porque no es que no lo vea, es que lo que tú me señalas entiendo que va justo en sentido contrario de lo que creí entender que quería decir @melon .

Yo entiendo que lo que el amigo de @melon quería decir es que los intereses que se pagan en el préstamo hipotecario son susceptibles de ser deducibles, algo así como cuando hace años te podías deducir un % de lo ahorrado en una cuenta vivienda, o como cuando te deducías hasta el 15% de lo que pagabas de hipoteca hasta un máximo de 9040€, deducción que desapareció en 2013 y quedó solamente aplicable para viviendas adquiridas con anterioridad a esa fecha. Posteriormente se aprobaron diferentes deducciones a nivel autonómico, ya con diferentes condiciones y cuantía dependiendo de cada autonomía.

Pero como deducción general para "todos los públicos ", a nivel nacional, entiendo que desde el 1 de enero de 2013 no hay tal y como digo las deducciones autonómicas no son iguales ni obedecen a los mismos criterios en todas las autonomías en las que están aprobadas.

Y lo que tú has comentado, como te decía, creo va justo en contra, porque si para calcular el rendimiento neto descuentas los intereses de la hipoteca como otro gasto más de lo obtenido como rendimiento por el alquiler, como hay que hacer para no hacerse trampas al solitario, lo que haces es limar rentabilidad, que es lo contrario de lo que hacen las deducciones que he citado antes.

Un saludo.

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Parece como si hasta hace poco tiempo el invertir en pisos para alquilarlos salía bastante más rentable que ahora.
¿Que ha cambiado? Los precios de alquiler han subido mucho, pero también impuestos, todos los costes directos que conlleva un alquiler (comunidad, derramas, mantenimiento…) y especialmente el coste de un posible impago tanto via seguro de impago como directamente la cantidad de impagos que tenemos ahora y que quizás es mayor que hace tiempo.

Bueno, solo una reflexión de como habiendo subido los alquileres parece que el rendimiento de estas inversiones ha bajado.

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Como mencionaban más arriba, la inversión en inmuebles es mucho más interesante económicamente si la haces apalancado.
Por ejemplo, esa rentabilidad “neta” (has descontado seguro todos los gastos? e impuestos?) del 4,5%, si inviertes con el 50% del precio de compra financiado al 0% te subiría a un 9%, lo que ya empieza a ser mucho más interesante.
Si financias un 80% de la compra a intereses bajos la rentabilidad esperada se va fácilmente a más de un 10%.
Sin embargo tienes los cambios legislativos, posibilidades de impagos, meses con el piso vacío entre cambio de inquilinos, reparaciones, la incertidumbre de cómo evolucionará el valor del piso, posibles derramas cuando el edificio envejece…
Yo me quedo de calle con la inversión en bolsa porque da mucho menos trabajo.

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Es así. Luego también es cierto que si alquilas como vivienda habitual, el 50% del rendimiento neto se deduce de la base imponible. es el único motivo por el que mantengo el piso.

Lo que me parece de locos es que en cualquier otra situación, la renta neta de un alquiler se integre en la base imponible general, igual que las rentas del trabajo, que todos sabemos a qué % nos vamos en los tipos marginales.

También es cierto que para calcular el rendimiento neto puedes optar por amortizar anualmente el 3% de la diferencia entre el valor de compra del inmueble y el valor catastral del suelo. Lo que sucede en este caso es que el día que digas de vender, al haber ido “minorando” el precio de compra, la plusvalía a pagar será mayor.

Desde luego la fiscalidad del alquiler es para mandarlo a tomar por c…

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Alguno de vosotros teneis experiencia invirtiendo en locales?

Estaba planteandomelo porque creo que se pueden conseguir mejores precios que en vivienda pero supongo que también tendra mas riesgos y a nivel fiscal no se si tendria un impacto diferente.

Saludos

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Yo tengo locales alquilados y te cuento que es un mercado muchísimo mas difícil que el de los pisos por que aquí todos sabemos la diferencia entre un piso bueno o malo por que hemos vivido o visitado multitud de pisos y tenemos una idea de lo que cuesta comprarlos o alquilarlos.

Pero la rentabilidad de los locales depende de las cuentas de resultados de los negocios que se montan en ellos y eso es alto secreto.

Un par de detalles:

Con que un local tenga un escaloncito en la entrada hace que entre menos gente, ya vale menos.

Entre dos calles perpendiculares la diferencia puede ser brutal. Los que ponen los precios en Idealista este dato no lo conocen y ponen precios totalmente ilógicos. Se ven locales que están años sin alquilarse y cuando se alquilan al año cierran , mientras en la perpendicular no hay ni uno libre y nadie los suelta.

Solo valen los metros de fachada. Un local sirve para vender y para vender tienes que poder enseñar tu producto a todo el que pasa por la calle. Un empresario importante del mundo de la moda que me alquiló uno me contó que tenía locales de varias plantas y que nadie subía a las superiores y que bajaban al sótano por que estaban los baños.

Durante muchos años el metros cuadrado mas caro de local comercial en Madrid fue la calle Alcalá entre Ventas y la Cruz y la calle Bravo Murillo (quitando la Cañada Real que es el metro cuadrado mas caro de Europa). Dos calles en barrios bastante humildes en Madrid pero con una densidad de población brutal.

Tener información de cuanta gente vive en el barrio , cuantos pasan por esa calle , de que edad , de que nacionalidad, de que poder adquisitivo , en que gastan la pasta, … Todos esos datos son fundamentales para invertir en locales y si eres novato tu no los tienes. No te puedes fiar de lo que te diga tu instinto en inmobiliaria comercial.

Hay empresas (Experian en Madrid) que te proporcionan esa información pero los precios que cobran son desorbitados.

Puedes mirar lo que cuesta alquilar o comprar un local en idealista , pero te digo que una vez una empleada de un local de 180 metros cuadrados en la calle Alcalá ( 6.000 al mes solo de alquiler) que vendía zapatos de 20 euros , se quejaba amargamente que la habían dejado sola con una compañera y ese mes había facturado 90.000 (noventa mil) euros. Este dato no viene en el idealista ni en ningún lado.

Y mas que te contaría , pero si algo aprendí de los camellos que me vendían la droga es que conta menos hables de tus negocios , mejor.

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Si. Yo tengo a nivel personal tres locales alquilados, pero como te han dicho es un mercado más complicado del de vivienda. Un piso en mala zona se puede alquilar por un precio más bajo, pero un local en mala zona podría darse el caso de no poder alquilarse.

Si quieres entrar en ese mercado yo te recomendaría:
-mirar solo calles principales (barrios o centro).
-hacerte experto en los precios de alquiler
-un local pequeño en calle principal que se puedas alquilar por un precio ligeramente inferior al de mercado es lo ideal.
-fachada, altura de techos, no escalones, esquinas de calles, son detalles a tener en cuenta. Y… mucha paciencia. Es posible que solo encuentres un local interesante al año, es normal

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Muchisimas gracias por los consejos, desde luego son bien recibidos.

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Yo estoy completamente de acuerdo con lo que ha comentado AngelMike, sólo voy a aportar dos cositas más.

Sumado a todo lo que ha dicho, yo he visto locales en mi zona que, por lo que sea, los llamamos malditos. Algo tienen que tener distinto, yo no lo veo, pero ningún negocio ahí ha durado más de un año, cuando, a priori, es igual que todos los demás.

El punto 2, es consejo de abogado. Un inquilino con salario e indefinido, si deja de pagar, puedes embargarle después (si el salario es suficiente). Si un negocio pequeño se va a concurso de acreedores porque va mal, buena suerte cobrando algo.

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