Reformas en casa

¿Puedes abrir un hilo y contar tus experiencias/dar consejos? Es para un amigo … :wink:

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:rofl: :rofl: :rofl: :rofl: :rofl: :rofl:

Yo estoy dandole vueltas a la compra de un segundo piso para alquiler de aquí a un año aprox, y una de las opciones que barajo es buscar un piso bien situado pero que esté lo más viejo posible para comprarlo barato y hacerle una reforma integral.

La idea sería un piso de 2-3 hab de unos 70m2. En mis cálculos entraban unos 25.000 euros de reforma (pensando que es un piso para alquilarlo, no para vivir yo en él). Agradezco todo tipo de ideas y sugerencias.

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Más adelante me animo, ahora imposible…pinceladas…
-Huye del gremio con mucha diferencia(a la baja) de presupuesto sobre su competencia, seguramente será un chapucero y un liante, ojo que el que zumbe tampoco es garantia de nada…te la puede liar cualquiera. Lo mejor es saber de alguien de confianza por amigos, familia, aunque a veces es imposible.
-Nunca jamás pagues una factura completa, o la última parte sin terminar el trabajo o sin supervisar que todo está como tú pediste, en cuanto pagues todo con toda probabilidad ese ya no vuelve por tu casa, hay que dejar dinero pendiente de rehen, muchas veces te la van a liar aprovechandose de que no sabes del tema con argumentos técnicos cuando han hecho algo que está mal y lo han hecho solo por ahorrarse tiempo o material, o tienen otra obra en la que ganan más que con la tuya. En cuanto liquides todo con algo pendiente o mal hecho ya puedes tener tarifa ilimitada de llamadas en el movil…y aún así a ver si aparecen.
-Calcula y ten presupuestado en tus cuentas al menos un 25% más de lo presupuestado, tanto en dinero como en plazos, si luego se cumple piers miel sobre hojuelas pero lo normal es que salga más caro y los plazos se dilaten.

-Si no tienes experiencia, no te gusta el bricolaje, y no tienes problemas de dinero, y tienes prisa por ir a vivir, contrata todo con un proyecto llave en mano, con un coordinador de gremios, empresa de arquirtectura de interiores etc…te ahorrarás un viaje a Turquia a ponerte pelo.

Esto hablando de reformas potentes, de tirar todo y hacer todo nuevo…si la casa es aprovechable y no está tan mal puedes ir por fases, pintar y poner suelo y puertas nuevas, más adelante la cocina, otro año le/los baños etc…mi suegra ha hecho así y en cosa de 5 años ha dejado la casa como nueva(sin cambiar distribución ni tabiqueria)

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Lo mejor por experiencia es comprar uno que tenga el peor aspecto posible, ojo aspecto, no que tenga problemas estructurales o sea un inmueble ruinoso, es decir que parezca una pocilga y que tira para atrás, no lo va a querer nadie y podrás apretar más en el precio, pero que tenga buena ubicación en el pueblo o ciudad, buena orientación solar(llevar brujula siempre para ver el piso)y que sea luminoso(huecos de ventanas).
Aunque esto de la orientación solar a lo mejor en Córdoba es inverso a lo que buscamos en Guipuzcoa :rofl:

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Mi punto de vista, ya sé que no hay que pensar en un piso destinado al alquiler como si fuera para ti y demás, además depende de tu situación personal, de si el piso está pagado y de que tipo de cliente buscas, en mi caso busco la mayor estabilidad del inquilino posible, y eso pasa por tener alguien solvente y que lo que tu le ofrezcas sea lo sufiecientemente atractivo para quedarse ahí a vivir unos años, si tienes un piso muy básico y con materiales y mobiliaria cocina de lo mas económico no vas a a traer a ese tipo de gente, y no estoy hablando de poner cocina de diseño, y sofa Roche Bobois.
No sé como nada la cosa por Córdoba pero por aquí con 25.000 euros…un lavado de cara justito. O si no cocina y baño nuevos con albañileria e instalaciones… pero del resto olvidate, a no ser que te lo hagas tú todo. Si no tiras tabiques ni hay que tocar instalaciones igual si haces algo, si no ni de coña(hablo de mi zona).

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Igual si @Rubifen te pone en contacto con su mujer matáis dos pájaros de un tiro: ella dirige una reforma y rubí no vende la cartera.

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De partida esta era mi idea. Además yo necesito una interiorista de esas que me diga hasta que cuadros colgar en el salón :sweat_smile:

Una reforma integral hoy día no la contemplo por menos de 100K que ya es dinerito (con lo bien que estaban metidos en Altria)

¿Incluso teniendo en cuenta la subida de precios postpandemia o ahora hay que añadirle un 30% más a ese presupuesto?

Tengo un millón de dudas:

  • La primera y más importante para alguien con cerebro de inversor: ¿Aunque sea la casa donde vas a vivir cuánto dinero merece la pena meter en una reforma respecto del precio de tasación de la casa? ¿Reforma del 25% del valor de tasación? He visto gente hacer reformas y gastarse más de lo que podría sacar después vendiendo el inmueble.

  • Instalaciones: ¿Renovarlo todo ya que nos ponemos? ¿Electricidad, calefacción, agua? ¿Algo a tener en cuenta?

  • Suelo: ¿Merece la pena restaurar, acuchillar, lijar, barnizar un parquet ya existente pero con aspecto antiguo o mejor poner uno nuevo con aspecto moderno? No me planteo poner ninguna “mierda” encima de una parquet ya existente

  • Gotelé: ¿Merece la pena quitarlo? ¿Con qué técnica raspar/recubrir? ¿Riesgo de que pequeñas imperfecciones en paredes que el gotelé ocultaba terminen haciéndose visibles? He visto reformas con y sin y personalmente te acostumbras a lo que haya.

  • Puertas: ¿Cambiarlas o lacarlas en blanco o tono claro?

  • Ventanas: ¿Mejor opción para eliminar ruido exterior? ¿Triple cristal con 3 grosores diferentes y 2 cámaras de grosores diferentes rellenas de gas? ¿Eso existe? ¿Precios? Estoy viendo que las ventanas tipo passivehouse no tienen persiana ni cajón por donde se cuele el ruido y son las que ha puesto un vecino en su reforma. Tienen pinta muy chula y me imagino que son mucho mejores de cara a reducir el ruido exterior. ¿Tienen el problema en verano de desalojar el calor del interior de la casa?

  • Encimera ¿Granito como toda la vida o materiales modernos superchulos a la vista pero no aptos para alguien acostumbrado a sacar la bandeja del horno y dejarla en cualquier lado?

En otro rato sigo con más dudas

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Es muy posible, porque una cosa es presupuestar y luego vienen los: vaya marrón esto no nos lo esperabamos, las subidas de material durante la obra, los ya que estamos en harina mejor cambiar todo ya, y el aprovecha que está todo patas arriba…
O a lo mejor no…depende de como vayan las cosas.
Pero es para contemplar un margen de seguridad.

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Depende…una amiga de mi mujer ha puesto un sofa de 5000 euros porque como ya habia pagado la hipoteca y su decorador se lo metio por los ojos…pues chica un caprichillo, casi se queda viuda porque al hombre a poco le da un infarto, pero al final cayó el sofacito de marras.
Eso añade algo valor al inmueble…obviamente no…es un bien de consumo de valor degradable…
Eso es que es muy subjetivo…¿le das mucha importancia a la casa y a la decoración o podrias vivir en Altamira sin problema?
La casa la usas y la disfrutas tú…tú verás a que le das importancia.
En temas de aislamiento témico y acústico no escatimaria nada, esa si me parece una partida en la que hay que poner calidad.
Las intalaciones agua luz…pues depende de la antiguedad del inmueble, pero enchufes con sus embellecedores nuevos caeran y valen su dinerillo, aunque aqui tambien se puede ahorrar o gastar a espuertas, hay interruptores de luz que valen un pastizal para lo que son…
El gotelé ya estás tardando en quitarlo :rofl: y las puertas depende…son unas puertas que te gustan mucho y prefieres lacarlas…o unas nuevas que te gusten lacadas de fábrica, pide presupuesto…normalmente lacar el pintor es más caro, es un curro lacar bien una puerta y hay que tener oficio.

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Pensaba que era al revés

¿Y lo del suelo?

Lo del importe total de la reforma sobre valor de tasación es bastante importante

Y tengo claro que si hay que meter 20.000 euros a las ventanas se van a ir ahí en lugar de a un sofá de Roche Bobois. Aunque con esto luego pasa que tienes mejores acabados en los asientos del coche que en los del salón.

Tengo que volver a leerme la historia del efecto Diderot y ser fuerte :stuck_out_tongue: Mejor vuelvo a mirar la lista CQSS a ver que se puede comprar :rofl:

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Pues otra vez…depende…estado del suelo, si te gusta la madera esa y quieres conservarla…eso va a gustos. Hay laminados que se pone un film de poliuretano de 2 mm encima del suelo original y luego las lamas de laminado no son muy caros m2 y son superguapos, recomiendo la marca Pergo dan el pego que no veas y te olvidas de acuchillar y de mantenimiento para unos cuantos años, si te aburres o quieres cambiar a natural o acuchillar de nuevo debajo estára el parquet antiguo impoluto.
Lo de la tasación…pues ya sabes…a hacer una tasación amigo Vash y a presupuestar sobre ello.
Puedes ir por fases si no vas a modificar tabiqueria…

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Eso ya lo tengo hecho. Lo que quiero es tener claro el límite de la reforma. Por eso pregunto ¿25% de la tasación del inmueble? No creo que se pueda recuperar mucho más en una futura venta

Depende una vez más y a que le llames lacado…si te va a pasar un rodillo con un par de manos de Titanlac en el mismo piso te saldrá muy económico…si te las laca un buen pintor que te las deja como el culo de un bebé…pues eso se paga, y visualmente se nota, tambien depende de ti ,¿le das importancia a eso?
Las puertas lacadas de fábrica blancas se han abaratado mucho, de todas maneras, yo terminé la última obra en 2018 tuve la potra de pillar los tarifas que duraban todavia de la anterior crisis(de mano de obra y materiales)…y han debido de subir los precios de los materiales una barbaridad desde que empezamos con la inflación galopante esta que padecemos…así que en este momento estoy fuera de onda, saldrá una morterada hacer una reforma ahora.

Otra vez depende…jajajaja…en mi caso el valor de compra del inmueble es igual más o menos a lo que gaste en la reforma, pero como lo compré a muy buen precio ahora el valor de tasación es un 30% aprox. superior a todo lo invertido.

El tema es que el inmobiliario es algo tan opaco que las tasaciones, valoraciones se las lleva el viento

Para alguien que lleva toda la vida en bolsa es un sector horrible

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Ya sabes que el ladrillo nunca baja…

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Ahora en serio, lo que suele confundir al personal es que en su dia metieron caprichos extra al piso en la reforma, como ya he dicho antes jacuzzis, cocinas premium muy de diseño pero que no son para todos los públicos, chimeneas, grifos de 800 la pieza, azulejos de 500 eurillos m2 y luego ponen el piso a la venta y quieren meterle al comprador todo eso que se gastaron en su dia…generalmente no lo venden o tienen que bajar bastante, porque la gente tampoco es tonta…

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El principal problema que veo con las reformas es que salvo que vendas inmediatamente tras hacerla y la compre alguien que la valore y no vaya a tocar nada en cuanto pasa algo de tiempo o el comprador quiere algo diferente la valora a cero independientemente de lo que te haya costado porque van a volver a reformar

Así que al final lo único que vale es el inmueble como tal

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Ese es otro tipo de negocio, el comprar para reformar y ganar en la venta, si sabes comprar bien, andas en el mundillo reformero, tienes un equipo de confianza a un buen precio y sabes como ponerlo atractivo y que sea un "para todos los públicos "(es decir nada de tendencias estrafalarias de decoración) puedes ganar pasta…

¿Pero vamos a ver, tú quieres reformar la casa para estar en ella más a gusto o para hacer negocio con ella en corto medio plazo?
Es que son 2 cosas totalmente diferentes…si te duele mucho gastar en ello y te da igual vivir en una casa esté como esté mientras sea funcional yo no metia un chavo…una pintada y a correr…

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