Y en otro de esos (Ciudad Jardín, Córdoba, para el que lo conozca) vivi yo desde 2004 que empecé la carrera hasta 2019 que me casé y nos mudamos. No es un sitio pijo ni mucho menos, pero se puede vivir perfectamente.
No sabria poner un barrio equivalente en Madrid, si es que lo hay. Mas que en tipología de edificios en tipo de fauna que lo habita.
Yo me puse unas ventanas SGG CLIMALIT PLUS que me han parecido una inversión fantástica, nada de ruidos externos (los internos son otro cantar…)
Lo tenía por encima de donde vivía yo (Santa Rosa) por el tema noche, pero acabo de ver idealista y efectivamente se ven por esos precios.
El ambiente nocturno en ciudad jardin era intenso cuando yo estudiaba la carrera, pero de 2008 en adelante empezó a decaer mucho. Actualmente el barrio es un mix estudiantes/jubilados/inmigrantes (fundamentalmente hispanoamericanos) pero no es un gueto ni mucho menos.
Para los ruidos internos no he visto cosa igual que el pladur. Le tenía ojeriza pero al final me parece una solución interesante y tiene sus ventajas.
Vale, vale. Entonces el consejo del “vente pabajo que aquí hay pisos de 60k que se alquilan por más de 600 euros” sólo lo aplicamos a Córdoba y pueblos del interior.
El tema es que, y esto es otro cantar, desgraciadamente la gente dónde principalmente quiere estar es en el litoral. Por unos motivos u otros. Pasa en Andalucía y en otras comunidades de España.
Ergo, a no ser que te vayas a pueblos del tipo Huétor Tájar, donde ahí sí hay pisos de 60k (aunque no se alquilan por 600, sino por 300), no sé encuentran esas rentabilidades.
También te digo que si lo ves muy claro yo tiraría por vender el curso en Twitter.
Si lees bien, o normal, mis mensajes anteriores, creo que hablaba de 60k para reforma integral. Lo cual, sumando reforma y gastos, hace que te vayas a 100k. Y si, por 100k totales hay pisos que se alquilan en 600€ al mes sin problema. Una yield bruta del 7%, creo que no es ningún disparate ni ninguna sobrada.
No dejes que la realidad te estropee un buen chascarrillo 
Le dijo la sartén al cazo. Menudo ejercicio de proyección constante, jajaja.
Oye, en serio, me has convencido. Vende el curso en Twitter. Aquí tienes un cliente.
¿Pero exactamente qué es lo que te parece mágico del asunto?
Una rentabilidad bruta por alquiler del 7% es algo muy normal en inmuebles con poco o nulo potencial de revalorización futura. Cuando te lias a meterle gastos de explotación e impuestos la foto cambia bastante.
El mío me estará dejando unos 4000€ al año (coste total 103.000€), 3000€ de amortización de hipoteca y unos 1000€ en efectivo. La rentabilidad en mi caso no es mala porque solo aporté 43000€ y el banco puso el resto. Pero que tampoco es el negocio del siglo, ni por asomo.
Al final esas creo que son las rentabilidades medias del inmobiliario aunque igual hay que sumar algo de gastos iniciales: escrituras, impuestos, registros…Pero claro, teniendo reits diversificados que dan rentabilidades parecidas no veo el negocio (salvo que te hipoteques y apalanques la inversión claro).
Cuando termines de pagar la hipoteca y considerando los gastos de comunidad, seguros, IBI, etc ¿sacarás un 4% neto con crecimiento del IPC?
No termino de entender la pregunta. Si terminase de pagar la hipoteca mañana, esos 4000€ de beneficio serían puro cash, si.
Y en cuanto a las subidas, pues supongo que los alquileres irán subiendo con el ipc, pizca arriba o abajo.
Lo tenia por ahi en un excel anotado, pero los numeros gordos más o menos eran así.
7000€ de ventas. 300€ de comunidad, 200€ de ibi, 240€ de basura, 250€ de seguro. Unos 300€ en mantenimiento (el pasado año fueron 800€ de derrama extra) y unos 600€ al año en intereses de la hipoteca. Unos 2000€ de gastos. En impuestos una vez ajustado todo creo que pagaba unos 600-700€. Con lo que queda un beneficio neto de en torno a 4000€ al año (10% arriba o abajo). Eso en PyG cutres calculado por mi. En Flujos de efectivo, 3000€ se van a amortizar hipoteca y 1000€ se quedan en mi bolsillo. Una vez no haya hipoteca, serian 4000€ a mi bolsillo.
7000 - 300 - 200 - 240 - 250 - 300 = 5710
5710 seria el dividendo bruto sobre 103.000 de inversión = 5.55% de yield
Es lo que quería saber
Exacto. Luego viene la fiscalidad. Ahora mismo es interesante porque si alquilas para larga temporada como vivienda habitual del inquilino el 60 % del rendimiento neto es libre de impuestos, pero el resto se integra a la base imponible del IRPF.
Como quiten eso y haya que pegar un bocado del 45% al rendimiento neto del alquiler, al día siguiente estoy vendiendo el piso.
Por eso le decía el otro día a @Rubifen lo de los pisos.
La facilidad de vender una cartera de acciones para lo que sea no se da con los pisos/garajes/tierras.
Ya seria raro que tu mujer dijera “pues vendemos un piso para reformar otro”.
Cuidado que cambia para 2024.
“Con carácter general, la reducción disminuye al 50% , por lo que la mayoría de los arrendadores de vivienda tributarán más. Los cambios afectan (desde 2024) a contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023. A los contratos anteriores se les seguirá aplicando la reducción del 60%.”
Por otro lado hacienda esta revisando alquileres a estudiantes (cruza datos con las becas supongo) porque considera que no son" vivienda habitual". Hasta ahora interpretaban que lo era si el contrato era de duracion un año o más.
Creo que se puede ganar pero ya te toca pelear dado el caso.
Me tocará pelearlo. En mi caso llevan siendo los mismos chavales 3 años.
Si veo que me tocan mucho los huevos pues me tocará cambiar de inquilino y a tomar por saco.
Cosas de Elon. Twitter cambió el comportamiento y:
Madre mía. Vais baratos en el sur Por 25000 te hago la cocina (full equip: obra, muebles, electrodomésticos, encimera, …) y con suerte te empiezo la obra de 1 baño y te la dejo a medias 
Gran verdad. Aunque no echemos siempre la culpa al chapucero y al liante. Muchas veces el cliente “es lo que busca”.
La gente aún cree que se regalan duros a cuatro pelas.
Busca alguien de confianza y con tienda, ese ya te digo yo que quiere quedar bien con su clientela, que además sabe dónde encontrarle, aunque no conteste al teléfono.
Ese es mi trabajo. Tu solo te peleas conmigo y yo soluciono los marrones con los demás profesionales. Ahora, si eres de esos que son manitas, saben hacer de todo y todo lo encuentran más barato que nadie, … vamos el cuñao de toda la vida, pues adelante y buena suerte.